Tapahtumarikas helmikuu

Kuten edellisessä kirjoituksessa jo tuli selväksi, sain irtisanomisilmoitukset kahdelta vuokralaiselta samasta talosta. Eipä auttanut muuta kuin kääriä hihat ylös ja alkaa hoitaa vuokrausasiaa. Toisessa asunnossa (asunto 1) en ollut käynyt pariin vuoteen, joten sovin vuokralaisen kanssa, että käyn katsomassa asuntoa hänen poissa ollessaan, jotta saan selville mahdolliset remonttitarpeet. Pientä jännitystä tuntien sitten menin asuntoon. Kaikki näytti kuitenkin olevan suhteellisen hyvässä kunnossa, korjaustarpeet rajoittuivat lähinnä kylpyhuoneen oveen ja eteisen lattiaan, jonka laminaatti oli mennyt aika huonoon kuntoon, johtuen epätasaisesta alustasta (tämä oli tiedossa alusta alkaen, kun itse asensin laminaattia vuonna 2006). Sen lisäksi keittiössä oleva kaasuliesi oli tullut elinkaarensa loppupäähän, kun uunin luukun avasi, jäi luukku käteen!

Otin yhteyttä luottoremonttifirmaani, ja sovimme tapaamisen asunnolle seuraavalla viikolla. Huojentava uutinen oli että pikkuremontin tekoon menisi vain kaksi päivää. Eteisen lattiaan vaihdetaan laattalattia, kylpyhuoneeseen asennetaan uusi ovi ja oven kynnys korjataan, eteisen seinät maalataan ja siihen kiinnitetään hattuhylly. Eli ei mitään suurta korjausta, ainoastaan pientä ehostusta jolla asunnosta voidaan taas pyytää markkinavuokraa. Pitkien vuokrasuhteiden haittana ainakin omalla kohdallani tuntuu olevan se, että olen aika huono nostamaan vuokraa, vaikka se on kirjattuna vuokrasopimukseen. Näin ollen pääsen aina vuokralaisen vaihtuessa korottamaan vuokraa markkinavuokria vastaavaksi.

Toisessa asunnossa (asunto 3) korjaustarpeet rajoittuvat keittiön putkivian korjaamiseen ja yhden pienen peitelevyn asentamiseen kylpyhuoneessa. Tosin, en edelleenkään ole saanut aikaiseksi putkimiehen tilausta...!

Järjestin molemmissa asunnoissa yleiset esittelyt samana päivänä, puolen tunnin välein. Asunto 3:n esittelyyn tuli kolme kiinnostunutta katsojaa, asunto 1:n esittelyssä kävi kymmenen katsojaa (vuokrapyyntö oli 60 euroa halvempi kuin asunto 3:n). Molempiin asuntoihin löytyi sovelias vuokralainen heti ensimmäisessä esittelyssä, ja allekirjoitinkin vuokrasopimukset heti seuraavalla viikolla esittelyn jälkeen. Nykyiset vuokralaiset ovat molemmat lähdössä pois huomenna, 1.3., joten huominen päivä tulee olemaan kiireinen, kun molemmat asunnot pitää käydä tarkastamassa, ja vuokratakuut palauttamassa (mikäli kaikki on ok kummankin vuokralaisen jäljiltä). Olin toivonut, että asunto 1:n remontti olisi voinut alkaa heti huomenna, mutta remonttifirman aikatauluun sopi vasta seuraavalla viikolla, jolloin uusi vuokralainen on jo muuttanut sisään. Toivon mukaan loppuviikko vuokralaisten vaihtumisineen ja ensi viikko remontteineen menevät putkeen ja pääsen elämään taas Vuokraisännän vakaata elämää...

Lisää säpinää tiedossa..

Ei ehtinyt kauaa kulua edellisestä postauksesta, kun taas on aika päivittää tilannetta. Sain eilen illalla tekstiviestin vuokralaiselta, joka asuu talossa, josta omistan kaksi asuntoa. Ja yllätys, yllätys, hän irtisanoi vuokrasopimuksensa! Eli nyt minulla on vuokrattavana kaksi samanlaista asuntoa, samasta osoitteesta! Mielenkiintoinen tilanne, eipä ole ennen moista ollut.

Yritin tavoitella vuokralaista eilen illalla, jotta voimme keskustella käytännön yksityiskohdista. Hän toivoi, että pääsisi muuttamaan jo maaliskuun alussa. Lain mukaanhan hänen irtisanomisaikansa alkaa vasta maaliskuun alusta ja päättyy maalis-huhtikuun vaihteeseen. Jos saan asunnon vuokrattua nopeasti, ei minulla ole mitään syytä olla hankala ja venyttää vuokrasuhdetta. Mutta kovasti tietysti helpottaisi, jos tavoittaisin vuokralaisen jotta voimme sopia asioista...

Jatkan taas juttua, kun hommat etenevät...

Taas vuokrataan...ja korjataan viemäriä!

Sain pari viikkoa sitten puhelun uusimmalta vuokralaiseltani, jonka kanssa solmin vuokrasopimuksen elo-syyskuun vaihteessa. Hänellä oli kaksi asiaa; ensimmäinen koski asunnon keittiön viemäriä (todellinen vuokranantajan klassikko-case, näitä viemäriongelmia monet pelkäävät, eivätkä halua missään tapauksessa joutua setvimään), jossa ilmeni sellainen vika, että kun altaaseen laittaa tulpan, täyttää vedellä ja ottaa tulpan pois, vedet valuvat allaskaappiin! Ongelma ei ole tullut ilmi aiemmin, koska vuokralaiseni on pessyt astiat juoksevan veden alla. No, mikäs siinä, selvitetään asia ja hoidetaan kuntoon. Toinen asia oli se, että hän haluaa sanoa vuokrasopimuksen irti! Hän kertoi ostaneensa oman asunnon ja muuttavansa sinne irtisanomisajan jälkeen. No, mitäs siinä sitten, tietysti nämä molemmat uutiset tulivat juuri keskelle kiireistä työrupeamaa, niin kuin ne yleensä aina tapaavat tulemaan ja olin harmissani ylimääräisestä työstä ja vaivasta.
 
Kun sitten ehdin miettiä asiaa paremmalla ajalla, totesin, ettei tämä nyt sittenkään ole hullumpi tilanne. Kun syksyllä vuokrasin asuntoa, ei kylpyhuonetta vielä tuolloin oltu remontoitu. Teetin remontin, mutta en nostanut vuokraa, osittain johtuen siitä, että vuokra oli mielestäni ihan hyvä, ja myös siksi, että remontista aiheutui epämukavuutta vuokralaiselle, tosin hänen ei myöskään tarvinnut maksaa vuokraa remontin ajalta..! No, nyt sitten pääsen realisoimaan teettämäni kylpyhuoneremontin vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä. Sovimme vuokralaisen kanssa, että järjestän asunnossa esittelyn jonain iltana kun hän on poissa. Tietäen tilanteen vuokramarkkinoilla, uskon, että vuokralaisen löytäminen ei tälläkään kerralla tuota ongelmaa.

Viemäriasiasta vielä; kehoitin vuokralaista ottamaan yhteyttä talonmieheen, ja pyytämään häntä katsomaan mistä vika johtuu. Vuokralainen teki näin mutta tulos ei valitettavasti ollut halutunlainen; talonmies vetosi siihen, että asunnossa on tehty remontti edellisen asukkaan toimesta, ja näin ollen vastuu mahdollisesta asennusvirheestä kuuluu edelliselle osakkaalle tai urakoitsijalle. Sillä lailla! Eli täytyypä tutkia asiaa, kun seuraavan kerran käyn asunnolla. Jos kyse on vain pienestä viasta, kutsun putkimiehen paikalle. En vaan millään jaksaisi alkaa vääntämään asiaa edellisen omistajan kanssa...laiska kun olen. Ei siis käy aika pitkäksi Asuntosijoittajalla!

Hyvää Uutta Vuotta!

Aivan aluksi pahoitteluni, että blogissa on ollut näin pitkään hiljaista, mutta netin ulkopuolisessa elämässä on ollut sen verran hektistä, niin töiden kuin lomienkin kanssa, että bloggailuun on jäänyt vähemmän aikaa. Mutta nyt taas täällä! Jatketaan siitä mihin viimeksi jäin. Yksi sijoitusasunnoista meni myyntiin. Ja se myytiin aika nopeassa tahdissa, kahden näytön jälkeen. Pyyntihinnasta tingin n.2,5%, eli hinta oli oikein asetettu. Olen tyytyväinen saamaani hintaan, olisin tarvittaessa ollut valmis tinkimään hintapyynnöstäni hieman enemmänkin mutta onneksi ei tarvinnut. Kaupat tehtiin joulukkun alussa, ja kaikki meni ihan putkeen, kiitos ammattitaitoisen välittäjäni. Mitä seuraavaksi? Koska lainankorot ovat edelleen historiallisen alhaiset, en aio lyhentää lainaa tässä vaiheessa yhtään normaalilyhennyksiä enempää. Osan rahoista siirsin osakkeisiin heti joulukuussa ja ainakin ensimmäisen kuukauden perusteella se oli hyvä päätös, kaikki ostamani osakkeet ovat nousseet mukavasti. Valtaosa rahasta on tällä hetkellä korkeakorkoisella (2%) käyttötilillä, josta rahat saa tarvittaessa käyttöön hyvinkin nopeasti. Silmäilen uusia sijoitusasuntokohteita koko ajan. Saa nähdä millaiseksi Asuntosijoittajan vuosi 2012 muodostuu..?!

Myyntilaidalle!

Tuskin ehtivät remontin pölyt laskeutua, kun jo seuraava projekti käynnistyi; yhden sijoitusasunnon myynti! Olen jo jonkin aikaa pyöritellyt eri strategioita asuntojen suhteen, ja tullut siihen lopputulokseen, että sijoitusasunto nro. 2 (22m2 yksiö) on nyt aika "lyödä lihoiksi". Mitään yksittäistä syytä myyntilaidalle siirtymiseen ei ole, vaan päätös on pikemminkin useiden tekijöiden summa, joista pieni tiivistelmä alla:

1.Kuten asunnon koosta voi päätellä, se sijaitsee vanhassa talossa, kaupungin keskustassa. Ja aina kun on kyse vanhasta talosta, täytyy huomioida tulossa olevat korjaukset ja niistä aiheutuvat kustannukset vuokranantajalle. Asunto 2:n taloyhtiössä on jo jonkin aikaa suunniteltu ilmanvaihdon muuttamista painovoimaisesta koneelliseksi, ja matkan varrella mukaan on ympätty myös rappuremontti, asuntojen ulko-ovien uusiminen ja muita pienempiä, tarpeellisia korjauksia. Kun kaikki nämä korjaukset lasketaan yhteen, tulee niistä oman arvioni mukaan n. 5.000-10.000 euron kustannukset maksettavakseni.

2. Toinen seikka, joka puhuu asunnon myynnin puolesta, on halu saada käteistä muihin sijoituksiin. Kun pörssit Suomessa ja muualla Maailmassa ovat lasketelleet roimaa vauhtia, olen sitä mieltä että vähitellen alkaa olla aika siirtää varoja pörssiin. Vanha oppihan sanoo ostamaan silloin, kun veri virtaa kaduilla, ja kun Kreikan ja Italian tilannetta katsoo, uskon, että hyviä ostopaikkoja tulee vielä monesti syksyn ja talven aikana. Helsingin pörssissä on muutamia mielestäni selkeästi alihinnoiteltuja yhtiöitä, joiden omistajaksi haluan!

3. Kiristyvä pääomatulon verotus vuonna 2012. Koska rakas "hätätilahallituksemme" suuressa viisaudessaan ja oikeudenmukaisuuden ja solidaarisuuden tavoittelussaan päätti kiristää pääomatulojen (ml. myyntivoiton) verotusta 28%:sta 30%:iin ensi vuoden alusta, parempi myydä nyt kuin ensi vuonna. Vähemmän tilitettävää verokarhulle.

4. Asuntojen hintakehitys. Asuntojen hinnat ovat vaan yksinkertaisesti nousseet niin paljon, että ahne ääni sisälläni sanoo "myy, myy, myy!". Tulevasta hintakehityksestä kukaan ei voi varmasti sanoa mitään, joten parempi pyy pivossa....

5. Halu nauttia elämästä! Olen siinä mielessä onnellisessa tilanteessa, että pystyn itse vaikuttamaan siihen, kuinka paljon töitä teen. Ikäni puolesta kuulun "myöhäiseen varhaiskeski-ikään" ja haluan nauttia elämästä ja ottaa vähän rennommin jo nyt. Maailmassa on vielä paljon paikkoja joissa haluan käydä ja asioita, joita haluan tehdä. Miksi odottaa eläkeikään, jos jo nyt on mahdollisuudet irtautua oravanpyörästä edes osittain?!

Summa summarum, kaikki edellä mainitut seikat johtivat siihen,että asunto 2 on nyt myynnissä tutulla kiinteistönvälittäjällä. Asunnossa on huomenna ensiesittely, ja jännityksellä jo odotan, miten myynnin suhteen käy. Välittäjän mukaan kiinnostusta on ollut runsain mitoin netin kautta. Jännittävää...!

Remontista selvittiin!

Puuh...remontti on pitänyt minut viimeisten viikkojen ajan yllättävän kiireisenä, vaikken itse oikeasti tehnyt juuri mitään oikeita töitä. Käytännössä juoksin kuitenkin K-Raudassa, Starkissa, Bauhausissa ja Kaakelikeskuksessa valitsemassa materiaaleja ja ostamassa tarvikkeita. Remontti vierähti hieman yli alkuperäisen kahden viikon, johtuen lähinnä siitä, että en oikein osannut koordinoida putkimiehen aikataulutusta remonttifirman aikatauluun, ja tästä aiheutui ehkä neljän päivän viive. Joka tapauksessa, loppu hyvin, kaikki hyvin, nyt vuokralaisella on käytössään uusi, hieno minikylpyhuone.

Kaikki toimijat (pääurakoitsija, putkimies ja sähkömies) tekivät hyvää työtä ja olen erittäin tyytyväinen lopputulokseen. Ainoa pikku kömmähdys kävi seinälaattojen kanssa; valitsin tiilen muotoiset laatat (10cm x 20cm), ja ohjeistin urakoitsijaa tekemään seinät tiililadonnalla (ts. seinä näyttäisi "tiiliseinältä"). Ilmeisesti tämä ohje meni ohi (kielivaikeuksia?) urakoitsijalta, sillä kun kävin katsomassa valmista laatoitusta, laatat oli asetettu päällekkäin. Mutta itse asiassa seinä sopii asunnon muuhun tyyliin nyt paremmin, kuin mitä klassinen "tiiliseinä" olisi tehnyt. Eli eipä hätää tämän asian suhteen.

Remontin lopulliset kustannukset eivät vielä ole selvillä, sillä odottelen vielä muutamaa ostolaskua, mutta jo nyt voin sanoa, että koko homma tuli huomattavasti edullisemmaksi tuntiveloituksella, kuin toisen saamani tarjouksen pakettihinnalla. Toki, kuten sanottua, jouduin itse osallistumaan tässä vaihtoehdossa enemmän esim. materiaalihankintoihin, mutta säästynyt raha korvaa kyllä vaivan (vaikka välillä oli pinna tiukalla, kun esim. vesisateessa tungin uutta wc-istuinta ahtaan autoni takapenkille rautakaupan pihalla...!). Nyt mieli on joka tapauksessa huojentunut, kun asiat järjestyivät hyvin ja remontti on valmis. Mutta jotta elämästä ei tulisi tylsää, on minulla jo tulossa seuraava, hieman erilainen asuntoprojekti, josta lisää taas seuraavassa bloggauksessa...

Vuokrausta ja remonttia

Edellisestä päivityksestä on jo vierähtänyt jonkin aikaa, mutta se ei tarkoita etteikö asuntorintamalla olisi ollut tapahtumia...onpa hyvinkin! Vuokrasin asunnon elokuun lopulla, ja koko prosessi meni kuin unelma. Tein ilmoituksen oikotie.fi:hin ja vuokraovi.com:iin, värväsin itselleni apua mukaan näytölle (koska arvasin että katsojia on paljon) ja pidin yleisen näytön. Kiinnostusta kohteeseen oli erittäin runsaasti, näytöllä kävi lähes 20 katsojaa. Halukkaita ottajiakin oli kymmenkunta. monille esteenä oli puuttuva kylpyhuone, vaikka näytöllä kerroinkin että wc remontoidaan pikapuoliin niin että siellä voi käydä myös suihkussa.

Valitsin halukkaista asiakkaista mieleisen (vaikea valinta, sillä hyviä kandidaatteja oli paljon) vuokralaisen ja teimme vuokrasopimuksen niin, että uusi asukas pääsi muuttamaan asuntoon jo ennen syyskuun alkua. Sovin taloyhtiön talonmiehen kanssa että vuokralainen voi käyttää yhtiön suihkutiloja siihen asti, kun asunnon kylpyhuone on remontoitu kuntoon.

Aloin heti syyskuun alussa hoitamaan remonttiasiaa siten, että pyysin tarjoukset kahdelta eri urakoitsijalta. Molemmat kävivät katsomassa kohteen ja tekivät omat tarjouksensa minulle. Niissä oli aika paljon eroa. Ensimmäinen tarjous oli tuntityönä tehtävä, arvio hinnasta n. 1500-2000 euroa plus materiaalit, plus sähkö- ja putkimiehen kulut. Toinen tarjous oli urakkasopimus, kokonaishinta 6009 euroa, sisältäen työt, materiaalit ja sähkö- ja putkimiehen kulut. Molemmat arvioivat remontin kestoksi n. kaksi viikkoa, edellyttäen, että mitään yllätyksiä kuten kosteutta rakenteista, ei löytyisi. Pienen pohdinnan jälkeen päädyin tuntityönä tehtävään tarjoukseen. Vaikka joudun maksamaan sähkö- ja putkimiehen kulut erikseen, laskin että tämä vaihtoehto tulee silti edullisemmaksi minulle.

Ennen remontin aloitusta minun piti täyttää taloyhtiön hallitukselle muutostyölomake, jossa oli tiedot remontin tekijöistä sekä yksityiskohtainen kuvaus töiden sisällöstä. Sain hyväksynnän yhtiöltä jo seuraavana päivänä hakemuksen lähettämisen jälkeen. Taloyhtiön tekninen isännöitsijä edellytti kuitenkin, että vesieristeet on hyväksytettävä alan ammattilaisella, ja tarjoutui itse tähän rooliin suolaisella 200 euron hinnalla! Aika kallista, mutta taitaa olla aika yleinen hintataso kyseisestä hommasta näinä päivinä. Uusi asunto-osakeyhtiölaki on selvästi tehty isännöitsijöiden intressit mielessä pitäen...

Remontti alkoi kaksi päivää sitten ja on edennyt hyvää vauhtia. Jännityksellä odotan, selvitäänkö koko remontista kahden viikon luvatussa ajassa!