Käytänkö vuokravälittäjää vai vuokraisinko sittenkin itse?

Aion paneutua tässä kirjoituksessa otsikon kysymykseen ja pohtia asiaa hieman yksityiskohtaisemmin. Kuten aiemmin olen kirjoittanut, koko vuokrausprosessin voi ulkoistaa, jopa siten, ettei vuokranantajan tarvitse edes nähdä vuokralaista jolle asuntonsa vuokraa. Jotkut vuokravälittäjät myös takaavat vuokranmaksun, eli tällainen palvelu on erittäin vaivaton vuokranantajalle. Kaikella on kuitenkin hintansa, eli palvelu maksaa. Yleinen vuokravälityspalkkio on yhden kuukauden vuokra plus arvonlisävero, joka joka juuri nousi 23%:iin. Toki hyvä asiakas pystyy aina neuvottelemaan välityspalkkiosta eli edellä mainitsemani palkkio on vain viitteellinen.

Mikäli vuokranantajalla on aikaa ja intoa hoitaa vuokraus itse, onnistuu se varsin näppärästi, ainakin pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa. Itse vuokratessa kuluja syntyy ainakin seuraavanlaisesti: ilmoituskulut netissä (oikotie.fi tai/ja vuokraovi.com, 65€/70€ per 4 viikkoa), matkakulut kodin ja vuokrakohteen välillä, luottotietojen tarkistus, esim. Suomen Asiakastiedosta (12€) ja vuokrasopimuslomakkeet (n.5€, kirjakaupasta). Toki vuokrasopimuksen voi tehdä muussakin formaatissa kuin kirjakaupan lomakkeelle, mutta ainakin aloittelijalle suosittelen valmiin lomakkeen käyttöä jottei mikään tärkeä kohta unohdu sopimuksesta pois.

Käytännössä vuokrausprosessi menee seuraavanlaisesti: kohteesta luodaan ilmoitus oikotie.fi:hin/vuokraovi.com:iin. Ilmoitukseen kannattaa aina laittaa tietoa ja kuvia mahdollisiman kattavasti, sillä mitä enemmän tietoa potentiaaliset asiakkaat (eli vuokralaiset, mutta puhun mieluummin asiakkaista)saavat jo netistä, sitä varmemmin asiakkaaksei seuloutuu paras mahdollinen henkilö. Ilmoitukseen kannattaa mahdollisimman varhaisessa vaiheessa laittaa tiedot asunnon esittelyajasta, mitä enemmän aikaa, sitä enemmän katsojia näytölle tulee. Näyttöajankohta kannattaa ajoittaa sunnuntai-päiväksi tai arki-illaksi, jotta asiakkaat pääsevät esittelyyn helposti. Ainakin pääkaupunkiseudulla yksiötä vuokratessa selviää yleensä yhdellä esittelykerralla. Esittelyyn on hyvä tulostaa mukaan riittävästi lomakkeita, joihin asunnosta kiinnostuneet asiakkaat voivat jättää henkilötietonsa ja kertoa enemmän tilanteestaan ja taustastaan. Mitä enemmän tietoa saat tässä vaiheessa, sitä helpompaa sinun on valita paras mahdollinen vuokralainen.

Vaikka taustatietoa olisi saatavilla kuinka paljon tahansa, ei ensivaikutelman merkitystä vuokrattaessa voi väheksyä. Reippaalla, iloisella ja siistillä olemuksella voi ainakin minuun vaikuttaa positiivisesti! Kun löytyy asiakas, joka päällisin puolin vaikuttaa soveliaalta, on aika tarkistaa luottotiedot. Se onnistuu kätevästi netissä tai esim. Suomen Vuokranantajien asiakaspalvelun kautta. Jos luottotiedot ovat ok, voi aloittaa vuokrasopimuksen tekemisen. Netti tulee tässäkin vuokranantajan avuksi; sieltä löytyy useita sopimuspohjia joista voi muokata itsellensä mieleisen. Mikäli haluaa käyttää valmista vuokrasopimuspohjaa, löytyy niitä kirjakaupoista. Valmiit pohjat ovat aika ylimalkaisia ja ne sisältävät oikeastaan vain lain edellyttämät kohdat. Itse sisällytän ainakin seuraavat kohdat vuokrasopimuksen liitteeseen:

*ei lemmikkieläimiä ilman vuokranantajan suostumusta
*tupakointi asunnossa kielletty
*vuokralainen ottaa kotivakuutuksen vastuuvakuutuksella
*ei alivuokrausta/edelleenvuokrausta

Näillä muutamalla lisälauseella voi parhaassa tapauksessa säästyä usealta ongelmalta.

Vuokrasopimuksen allekirjoitustilanteessa on hyvä käydä sopimus yksityiskohtaisesti läpi asiakkaan kanssa niin, että mahdollisilta väärinkäsityksiltä vältytään. Vuokrantarkistuksesta on hyvä sopia, sidotaanko se indeksiin vai prosenttiin. Tämä on periaatteessa makuasia, molempia käytetään. Kun sopimus on käyty läpi ja allekirjoitettu (kaksi kappaletta, yksi kummallekin osapuolelle), asiakas pystyy avaamaan pankkiin vuokratakuutilin. Minimi takuusumma on mielestäni kahden kuukauden vuokraa vastaava summa, kolmenkin kuukauden takuuta voi toki käyttää. Kun asiakas on avannut tilin, saa vuokranantaja itselleen tiliasiakirjan. Mikäli vuokranmaksussa tulisi ongelmia tai vuokrasuhteen päätyttyä asunnossa on korjaustarpeita joita ei voi laskea luonnolliseksi kulumiseksi, voi vuokranantaja nostaa takuutilitä varoja ilman asiakkaan suostumusta.

Kun vuokranantaja on saanut tiliasiakirjan, voi hän turvallisin mielein antaa asunnon avaimet uudelle asukkaalle. Oma nyrkkisääntöni on, että annan asiakkaalle kahdet avaimet ja pidän itselläni asuntoon aina yhdet avaimet.

Tässä oli lyhyesti kuvattuna vuokrausprosessin kulku, jos sen haluaa tehdä itse. On tietenkin jokaisen oma valinta haluaako käyttää aikaa ja vaivaa vuokraukseen, itse olen laskenut että säästän kohtuullisen ison summan rahaa kun hoidan vuokrauksen itse. Ensikertalaiselle välittäjän käyttö saattaa olla viisas ratkaisu, kun kokemusta tulee lisää, kannattaa vuokrausta ehkä kokeilla itse.

Noudatan omia ohjeitani

Edellisen blogikirjoituksen jälkeen on tapahtunut seuraavaa: Kävin katsomassa kiikarissani ollutta asuntoa mökkipaikkakunnallani. Asunto oli itse asiassa parempi kuin mitä kuvien perusteella olin odottanut, toki kaunis aurinkoinen päiväkin sai paikat näyttämään hyvältä. Yleiskunto oli parempi mitä uskoinkaan, lattiassa kohtuu uudet laminaatit ja kylpyhuoneen laatatkin siedettävät. Myös talo itsessään oli hyvässä kunnossa ja tarjosi suorastaan ylenpalttiset säilytystilat kellarissa.

Mutta, mutta...

Saatuani välittäjältä asunnon paperit, kiinnittyi huomioni kosteusmittaukseen joka oli tehty viime syksynä. Asunnon vaatehuoneen lattian alta oli mitattu kohonneita kosteuslukemia, ja kosteuden alkuperä oli edelleen mysteeri sillä kostea alue ei ollut kylpyhuoneen puoleisella seinällä vaan vastakkaisella, rappukäytävän puoleisella seinällä. Hmmm...näin silmissäni ongelmia!

Toinen yllätys oli se, että vaikka asunto ilmoituksen mukaan oli vuokrattuna, ei se kuitenkaan ollut sitä vaan vuokralainen oli muuttanut pois ja asunto oli tyhjänä. Helsingissä en näkisi tässä tilanteessa mitään riskiä, mutta pienessä maalaispitäjässä vuokralaisen hankkiminen kesää vastaan saattaa olla ongelmallista. Ja tyhjät kuukaudethan ovat pahinta mitä asuntosijoittajalle normaaliolosuhteissa voi tapahtua!

Kolmas epämiellyttävä yllätys oli ikkuna- ja parvekeoviremontti, jonka kevään yhtiökokous oli hyväksynyt. Arvioitu kustannus tälle asunnolle: n. 2000,00€...auts! Silmämääräisesti katsottuna en havainnut ikkunoissa ja parvekkeen ovessa mitään vikaa. Muutenkin suhtaudun epäilevästi jatkuvasti yltyvään remontti-intoon jossa täysin kunnossa olevia yksityiskohtia remontoidaan ja korjataan, joskus jopa alkuperäistä huonommaksi. Olisi mielenkiintoista tutkia isännöitsijöiden ja rakennusliikkeiden symbioosia tässä asiassa...!

Kun sitten pyörittelin numeroita ja tein laskelmia, pääsin seuraavanlaiseen lopputulokseen.

Kosteusvaurion aiheuttamat kulut (korjaukset, matkat, etc): 1.000,00€
Vuokralaisen hankinnnasta aiheutuvat kulut+tyhjät kuukaudet: 1.000.00€
Ikkuna- ja parvekeoviremontin kulut: 2.000,00€

Yhteensä 4.000,00€

Näiden laskelmien perusteella asunnon hinnasta voi siis suoraan laskea 4000€ pois ennen kuin pyyntihinnasta (32.000€) on tingitty euroakaan pois. Eli aika reilu hinnanalennus pitäisi saada jotta homma kannattaisi. Käypä vuokra asunnosta olisi 300,00€/kk, eli ihan kohtuulliseen vuokratuottoon sijoituksella pääsisi. Mutta sitten tulevat vielä sijaintiin liittyvät tekijät. Kävin mökkikuntani nettisivuilla ja saamani tiedot olivat hieman latistavia, kunnan asukasmäärät ovat laskeneet 1960-luvulta saakka eikä kierteelle ole loppua näkyvissä. En siis usko että asunnolle voi laskea lainkaan hinnannousua, pikemminkin hinnanlasku näyttää todennäköisemmältä.

Summa summarum, kaikki faktat yhteen vedettyäni, tein päätöksen olla tarttumatta tähän tilaisuuteen. Mielestäni tämän junan kyytiin ei kannata hypätä nyt, ja mikäli tilanne muuttuu, pääsee kyytiin myöhemminkin. Eli jatkan asuntosijoittamista edelleenkin vain itseäni fyysisesti lähellä olevilla alueilla, oman ohjeeni mukaisesti.

Sijainti, sijainti, sijainti! Vai josko sittenkin...

Blogi on ollut tauolla jonkin aikaa, johtuen elämäntilanteellisista muutoksista, jotka rajoittivat netissä käytettävissä olevaa aikaa. Mutta nyt ollaan taas takaisin onlinessa..!

Blogisti on nyt vakavasti miettimässä oman kultaisen sääntönsä rikkomista. Eli sijainti, sijainti, sijainti-kohdan täydellistä unohtamista. Olen löytänyt mökkipaikkakuntani (pienehkö maalaispitäjä viiden tunnin ajomatkan päässä Helsingistä) kuntakeskuksesta pienen yksiön jonka hyvä kunto ja esimerkillisesti hoidettu taloyhtiö houkuttavat minua suuresti, ja olenkin nyt sopimassa näyttöä kyseisestä kohteesta viikonlopuksi. Hintataso kyseisellä paikkakunnalla on sitä tasoa, että Helsingistä ei tämän kohteen hinnalla saa edes autotalliosaketta! Olen mielessäni pähkäillyt asiaa ja todennut että asiaa kannattaa lähestyä perinteisen SWOT-analyysin kautta, eli kylmästi listaamalla sijoitukseen liittyvät vahvuudet, heikkoudet, mahdollisuudet ja uhat.

Vahvuudet:

- Edullinen hinta verrattuna PKS-hintatasoon
- Hyvin hoidettu taloyhtiö ja (ainakin kuvien perusteella) siistikuntoinen asunto
- Asunto on valmiiksi vuokrattu
- Asunnon vuokratuotto (toteutuneesta ostohinnasta riippuen n.8,25%-9%)
- Kyseinen kunta on kohtuullisen vireä, vaikkakin sijaitsee muuttotappioalueella


Heikkoudet:

- Asunnon hinnannousupotentiaali heikkoa
- En pääse itse vaikuttamaan nykyisen vuokralaisen valintaan

Mahdollisuudet:

- Viime päivien talousuutisten mukaan, eräs iso yritys on laajentamassa toimintaansa paikkakunnalla ja näin ollen kunnan taloudellinen aktiviteetti on nousemassa, joten asuntojen hinnoissa voisi olla jopa pientä nousuvaraa.
- Tasainen vuokratulo
- Asunnon hoitoon liittyviä asioita voi hoitaa mökkimatkojen yhteydessä

Uhat:

- Mahdollisissa ongelmatilanteissa vuokralaisen kanssa asioiden hoito on vaikeampaa etäisyyden vuoksi.
- Mikäli nykyinen vuokralainen lähtee pois, uuden hankkiminen kestää mahdollisesti paljon kauemmin kuin mitä se kestäisi Helsingissä.
- Mahdolliset tulevat remontit

Kuten näkyy, ainakin toistaiseksi, pikaisen SWOTin mukaan vahvuuksia-sarakkeeseen tuli eniten merkintöjä. Mikäli näin ei olisi, en edes harkitsisi kyseisen asunnon ostoa. Täytyy siis jatkaa pohdintaa ja tehdä laskelmia.

Nimi vaihtui

Muutin blogini nimen Asuntosijoittamisesta muotoon Asuntosijoittaja. Olen sitä mieltä että "Less is More" ja tällä muutoksella blogini nimi on lyhyempi ja saa ehkä myös enemmän osumia hakukoneissa. Lukeekohan tätä blogia vielä kukaan?

Edit. Osoite muutettu takaisin muotoon asuntosijoittamisesta.blogspot.com, tässä muodossa blogi löytyy Googlesta ensimmäisten joukossa!

Irtisanomisen pelisäännöt

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomisen säännöistä tuntuu jatkuvasti olevan epäselvyyttä, ainakin netin keskustelupalstoilla. Laki (AHVL, §52) säätelee vuokrasopimuksen irtisanomista hyvinkin tiukasti ja, riippumatta siitä mitä vuokrasopimukseen on kirjoitettu, näillä säännöillä mennään.

Vuokralaisella irtisanomisaika on yksi kuukausi. Kuukausi tässä tapauksessa tarkoittaa kokonaista kalenterikuukautta eli jos vuokralainen sanoo vuokrasopimuksen irti tänään, 2.3.2010, päättyy vuokrasopimus lain mukaan 30.4.2010. Mikäli vuokralainen sanoo vuokrasopimuksen irti 31.3.2010, päättyy vuokrasopimus myös 30.4.2010. Kokemukseni perusteella vuokralaiset sanovat yleensä sopimuksen irti loppukuusta. Tämä jättää vuokranantajalle varsin lyhyen ajan saada uusi vuokralainen, mutta mikäli asunto on potentiaalisten vuokralaisten mielestä haluttava, onnistuu vuokraus luultavasti varsin nopeasti eikä jokaisen vuokranantajan painajainen, tyhjä kuukausi, toteudu. Jälleen kerran voidaan sanoa; sijainti, sijainti, sijainti!

Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen, ratkaisee irtisanomisajan vuokrasuhteen kesto irtisanomishetkellä. Mikäli vuokrasuhde on jatkunut yhtäjaksoisesti yli vuoden, on irtisanomisaika kuusi kuukautta. Alle vuoden kestäneissä vuokrasuhteissa irtisanomisaika on kolme kuukautta. Myös tässä tapauksessa irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on tehty. Tästä ajan laskemisen alkukohdasta on kuitenkin mahdollista sopia toisinkin. Tämä onkin ainoa lainkohta jossa osapuolilla on neuvotteluvaraa, muuten laki on erittäin yksiselitteinen.

Jotta ikäviltä yllätyksiltä vältyttäisiin siinä vaiheessa kun vuokrasopimusta ollaan päättämässä jomman kumman osapuolen toimesta, suosittelen irtisanomispykälien yksityiskohtaista läpikäymistä vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä. Selvät sävelet helpottavat kummankin osapuolen elämää.

Hankalaa ja aikaa vievää?

Asuntosijoittamista pidetään usein hankalana ja aikaa vievänä sijoitusmuotona. On toki totta, että esim. osake- ja rahastosijoituksiin verrattuna asuntosijoittaminen vaatii hieman enemmän vaivannäköä. Tosin, tämänkin vaivannäön voi minimoida ulkoistamalla vuokralaisten hankitaprosessin. Kun asunto on vuokrattu, ainoa aikaa vievä asia on vuokranseuranta. Omalla kohdallani tämä vie maksimissaan noin tunnin per kuukausi. Tarkistan yleensä jokaisen kuukauden neljäntenä tai viidentenä päivänä että asianmukaiset vuokrat ovat saapuneet tililleni. Sen jälkeen siirrän tiedot luomaani yksinkertaiseen excel-taulukkoon jolla seuraan asuntojeni rahavirtoja (vuokrat, vastikkeet, muut kulut, verot, jne.). Sen ihmeempiä jumppaliikkeitä ei normaaliolosuhteissa vuokranantajalta vaadita!

12 Kultaista käskyä

Asuntosijoittamisen hankaluudesta kuulee puhuttavan usein. Esimerkiksi vuokralainen ei maksa vuokraa ajoissa, vuokrausten väliin jää tyhjiä kuukausia tai yllättävä remontti iskee. Asuntosijoittamiseen, kuten mihin tahansa muuhunkin sijoittamiseen, päätee se sama sääntö: tee pohjatyö kunnolla. Tutki paperit, kysele, tarkasta, utele. Itselleni on vuosien varrella muodotunut selkeä, tällä hetkellä 12 kohdan lista, jonka avulla hankin ja hoidan sijoitukseni. Tässäpä lista:

1. Sijainti, sijainti, sijainti! Asunnon pitää olla halutulla alueella jossa on kysyntää. Omat sijoitusasuntoni ovat kaikki Helsingin kantakaupungissa, hyvien kulkuyhteyksien ja palvelujen lähellä.
   
2. Mitä pienempi asunto, sitä parempi vuokratuotto. Tällä hetkellä vuokraan vain 19-22m2 kokoisia asuntoja. Yleensä vuokralaiset ovat olleet nuorehkoja opiskelijoita tai työssäkäyviä ja ovat asuneet asunnossa keskimäärin 2-3 vuotta.
3. Asunnon on oltava alueella johon pääsen helposti tulemaan tarvittaessa. Tämä helpottaa vuokraustoimintaa huomattavan paljon.
   
4. Asunnon pitää olla sellainen että siinä voisi asua tarvittaessa itsekin. Tämä taitaa olla suurin ero minun ja alan "gurujen" välillä. Mielestäni vuokralaiselle on tarjottava yhtä hyvää mitä itsekin haluaa. Mitä parempi asunto, sitä parempi vuokralainen.
5. Talon, josta vuokra-asunto hankitaan, tulee olla omistustontilla, vuokratontti=dealbreaker. Vuokratontti voi olla lisäkustannuksia aiheuttava epävarmuustekijä.
6. Taloyhtiön isojen remonttien (ainakin putket) täytyy olla tehty alle 10v sitten. Neljä putkiremonttia eläneenä tiedän että en enää halua olla mukana kyseisessä hommassa! Pintaremontit ovatkin sitten jo ihan toinen juttu...
7. Vuokrattaessa asunnon on oltava hyvässä kunnossa, keittiö ja kylpyhuone ovat ne tilat jotka myyvät. Maalaaminen on helppo ja nopea tapa saada asunto nayttämään raikkaalta.
8. Vuokralaisen valintaan kannattaa panostaa, jos kykyä/halua riittää, voi sen tehdä itse, muuten ulkoistaa luotettavalle vuokranvälittäjälle.
9. Tarkista aina luottotiedot. Mikäli käytät välittäjää, tekee hän sen puolestasi. Itse voit tarkistaa luottotiedot kohtuuliseen hintaan omatieto.fi sivuilta.
10. Vuokrasopimus on aina tehtävä kirjallisena ja mahdollisimman yksityiskohtaisena. Erillisessä liitteessä kannattaa eritellä säännöt koskien tupakointia, lemmikkejä, etc.
11. Ota vuokralaiselta aina vähintään kahden kuun vuokratakuu erilliselle vuokratakuutilille talletettuna.
12. Kohtele vuokralaista asiakkaanasi, älä alamaisenasi. Mikäli ongelmia ilmenee, ota viivyttelemättä yhteyttä vuokralaiseen.

Ylläoleva lista on syntynyt 12 vuoden aikana jotka olen harjoittanut vuokraustoimintaa. Suurin osa niistä on aivan maalaisjärkeen käypiä, ei siis todellakaan mitään rakettitiedettä. Näitä ohjeita noudattaen olen aina saanut vuokrat enemmän tai vähemmän ajoissa, eikä minulla ole asunnoissani ollut vielä koskaan tyhjiä kuukausia, ellen erityisesti ole suunnitellut toisin esim. remontin vuoksi.

Blogi alkaa!

Olen aina ollut sitä mieltä että asuntosijoittaminen on aliarvostettu sijoitusmuoto, "mummo-sijoittamista" josta päivätreidauksen seksikkyys on kaukana. Asuntosijoittaminen on kuitenkin tuonut minulle huomattavan tulonlisän normaalipalkan päälle ja runsain mitoin kokemuksia..!

Asuntosijoittamisesta on yllättävän vähän tietoa saatavilla suomeksi, ainakin verrattuna muihin sijoitusmuotoihin. Löysin pikaisella hakemisella muutamia blogeja,Suomen Vuokranatajien nettisivut sekä tietenkin Vuokraturvan, joka on profiloitunut hyvin voimakkaasti suomalaisen asuntovuokrauksen äänitorveksi. Koska itse luen mieluiten ihmisten omakohtaisista kokemuksista, ajattelin että tämänkaltaiselle asuntosijoittamista yksityisen sijoittajan näkökulmasta saattaisi olla kysyntää. Toivottavasti blogi löytää yleisönsä!