perjantai 29. elokuuta 2014

Vielä vuokratuoton laskemisesta

Edellinen bloggaus herätti runsaasti mielenkiintoa, ja sain myös yhteydenoton sijoitusasunnot.com-sivuston ylläpitäjältä, tässä vielä linkki heidän näkemykseensä siitä, kuinka vuokra-asunnon tuotto lasketaan. Sijoitusasunnot.com on erikoistunut isompien vuokrakokonaisuuksien hallintaan, niiden jalostamiseen ja myyntiin, eli jos sijoitusasunnon hankinta on ajankohtaista, kannattaa katsastaa heidän sivuillansa myynnissä olevat kohteet. Lisäksi heidän sivuiltaan saa postituslistalle liittymällä maksuttomat vuokratuottolaskurit, joita aion itse vielä testata. Bloggarin sydäntä tietysti lämmittää aina, kun joku huomioi blogin, jota bloginpitäjä kirjoittaa enemmän tai vähemmän antaumuksella!

maanantai 25. elokuuta 2014

Kuinka vuokratuotto lasketaan?

Isäni, joka hurahti asuntosjoittamiseen kypsässä 60+ iässä (otti mallia pojastaan??), aloitti kanssani keskustelun siitä, miten vuokra-asunnon tuotto lasketaan. Mielenkiintoinen kysymys, sillä erilaisia kaavoja laskea tuottoa tuntuu olevan useita, näin ollen yhtä oikeata tapaa ei siis liene ole. Itse tykkään pitää asiat simppelinä, joten peruskaavana käytän seuraavaa mallia:

Vuokratulo/kk x 12
- asunnon kulut (vastike, vesimaksu, muut maksut ja mahdolliset lainan korkokulut) x 12
/ asunnon hankintahinnalla

Eli näin yksinkertaisella kaavalla mennään, luvut voisivat näyttää esim. seuraavanlaisilta:

Tulot: vuokra 650€ x 12 = 7800€
Menot: vastike120€ + vesimaksu 18€ + lainankorkokulu 100€ x 12 = 2856€
Netto: 4944€
Asunnon ostohinta: 100000€

4944/100000 x 100 = 4,94%

Ylläolevassa mallissa päästään tyydyttävään, hieman alle viiden prosentin vuokratuottoon ennen veroja. Verot ovatkin sitten oma lukunsa, ja olen itse järkeillyt että on selkeämpi jättää verot huomioimatta vuokratuottoa laskiessa, koska se tekee tuoton laskemisen ja vertailun muihin sijoitusinstrumentteihin helpommaksi. Todellisuudessahan tuosta vuokratuotosta maksetaan pääomatuloveroa, joka on taas kiristymässä ensi vuonna, mikäli VVM:n budjettiesitys menee suunnitellusti läpi. Ja miksei menisi, sillä nykyinen ja edellinen hallitus ovat nimenomaan keskittyneet verojen korotuksiin yleisesti ja piensijoittajien kurjistamiseen erityisesti..

Kriitikot löytävät varmasti huomautettavaa laskukaavastani. Voidaan ihan aiheellisesti kysyä, onko asunnon ostohinta oikea kriteeri johon tuottoa kannattaa verrata. Jos sijoitusasunto on ostettu esim. 15 vuotta sitten hintaan 50.000€ ja sen arvo on tuplaantunut omistusaikana, olisiko kuitenkin parempi verrata tuottoprosenttia asunnon nykyarvoon? Ehkä, mutta ongelmaksi tulee se, että asunnon nykyarvo on aina vain arvio, ellei asuntoa myydä, joka on ainoa keino saada selville asunnon käypä arvo 100% varmuudella.

Onko blogin lukijoilla muita näkökantoja tähän tuoton laskemiseen? Mieluusti kuulisin argumentteja puolesta ja vastaan.


keskiviikko 6. elokuuta 2014

Lomat takana ja vähän Vuokraturvastakin

Taas yksi kesä alkaa olla lopuillaan. Asuntosijoittaja lomaili uutta kotia viimeistellen ja töitä tehden. Vuokra-asuntomarkkina elää tätä kirjoitettaessa vuoden kuuminta aikaa, ja olen muutamaa, aika hintavaa yksiötä (ei omia) vuokrannut, ja ottajia tuntuu olevan näille hyvissä osoitteissa sijaitseville, kalliinpuoleisille pikkukodeille riittävän. Minua hieman hymyilyttää uutisten joka syksyiset kommentit yksiöiden vuokrista, jotka ovat nyt saavuttaneet kipurajan. Tätä samaa levyä on veivattu varmaan kymmenkunta vuotta. Muistan, kuinka 2000-luvun alkupuolella pienistä yksiöistä pyydettiin/maksettiin vuokraa 500 euroa kuussa, ja kipurajalla oltiin. Nyt samaisista pikkuyksiöistä pyydetään lähes 700 euroa silmää räpäyttämättä. Ja vuokralaisia tuntuu riittävän.

Helsingissä yksiöiden hintatason määrittää aika pitkälle kaupungin sosiaalitoimi, joka maksaa tällä hetkellä asumista 650 euron edestä per nuppi. Syy vai seuraus, mutta sossua on siis kiittäminen kovista vuokrista Pk-seudulla. Ja kauppa tuntuu näilläkin hinnoilla edelleen käyvän.

Ystävämme Timo Metsolan/Vuokraturvan mukaan vuokra-asuntomarkkina on kuitenkin pehmeä, ja vuokratasoissa on havaittavissa jopa laskua. En tiedä missä päin maailmaa Metsolan putiikki asuntojaan välittää mutta Helsingin kantakaupungissa kuhina tuntuu käyvän. Vai miltä kuulostaa seuraava: Ullanlinna, 32,5m2, 1.kerroksen (maan tasalla) sisäpihan yksiö, vuokrapyyntö 850€, esittelyssä 11 asiakasta, joista seitsemän halusi vuokrata kodin itselleen. Not too shabby!

Kuten jo aiemmin olen kirjoittanut, olen ihmetellyt sitä, miten kritiikittömästi valtamedia kohtelee Vuokraturvaa, aivan kuin kyseessä olisi joku yleishyödyllinen instanssi, jolla on etuoikeus kommentoida vuokra-asuntomarkkinaa, vaikka kyseessä on ihan tavallinen, voittoa tavoitteleva välitysliike siinä missä Huoneistokeskus, Kiinteistömaailma, RE/MAX, tai mikä muu välittäjä tahansa. Tämä asia on nyt huomattu muuallakin, kiinteistönvälitysalan anonyymi vaikuttaja Mahti Ahti on hyvin blogissaan tästä kirjoittanut Blogi löytyy tästä.

No, kukin taaplaa tyylillään, ja markkinoilla on tilaa erilaisille toimijoille, mutta puhutaan niistä edes oikeilla nimillä. Mukavaa, ja menestyksekästä loppukesää, sekaisesta maailmantilanteesta huolimatta, kaikille blogin lukijoille, pysykää kanavalla!