Terveisiä Arvoasuntopäivästä!

Olin pari viikkoa sitten Arvopaperi-lehden järjestämässä Arvoasuntopäivässä, jossa asuntosijoittaminen oli hyvin esillä, päivän nimi olisi voinut olla pikemminkin Sijoitusasuntopäivä. Päivän paikkana oli arvokas Pörssitalo ja puhujina oli joukko asuntosijoittamisen ympärillä pyöriviä tuttuja nimiä, mm. Vuokraturvan Timo Metsola, joka tuntuu olevan Suomessa lähes kanonisoidussa asemassa kun puhutaan asuntosijoittamisesta vuokra-asuntoihin; aina kun aiheesta on jotain uutisoimisen arvoista, kaivetaan Metsola esiin kommentoimaan aihetta. Tällä kerralla Metsolan esitys keskittyi lähinnä Länsimetron vaikutuksesta asuntojen hintoihin. Hänen mukaansa mahdollinen asuntojen hintojen nousu on lännessä jo diskontattu asuntojen hintoihin, mutta idässä metron laajeneminen ei välttämättä vielä näy hinnoissa. Sinänsä Metsolalta ihan hyvä pointti, että Länsimetro vaikuttaa myös asuntojen hintoihin linjan itäpäässä.

Seuraavana puhujana oli Kyösti Oasmaa Helsingin kaupungilta, ja hänen esityksensä käsitteli kantakaupungin uusia alueita, Kalasatama ja Jätkäsaarta. Kaupungilla on suuret toiveet ja odotukset näistä alueista ja niiden tulevaisuuden kehityksestä. Itse olen hieman skeptinen näiden uusien alueiden suhteen, lähinnä kaupungin eri asumismuotoja sekoittavan asuntopolitiikan vuoksi. Erikoisuutena mainittakoon Vanhankaupunginlahdelle tulevat kelluvat asunnot..!

Pellervon taloustutkimus PTT:n Markus Lahtisen esitys käsitteli yleisen taloustilanteen kehittymistä, niin Suomen, Euroopan kuin koko Maailman mittakaavassa. Olin aistivinani orastavaa optimismia talouden tulevasta kehityksestä. Asuntokuplan olemassaolon hän kiisti selkein sanoin. Vuokra-asuntobisneksen Grand-Old-Man, Antti Arjanne, puhui asuntosijoittamisesta yleisesti. Itse en kaikkia Arjanteen teesejä aivan varauksettomasti allekirjoita, mutta kyllä täytyy nostaa hattua miehen kyvylle luoda taloudellista vaurautta asuntosijoittamisella.

Päivän viimeiset esitykset käsittelivät sijoittamista uudiskohteisiin ja kiinteistöpääomarahastoon, jonka Tapiola on tuonut markkinoille. Molemmat ovat varmasti ihan hyviä vaihtoehtoja joillekin. Uudiskohteissa pääsee uuteen asuntoon kiinni pienellä rahalla, joten niissä oman pääoman tuottoprosentti voi olla ihan hyvä. Helsingin ulkopuolelta esiteltiin muutamaa mielenkiintoista kohdetta, joissa tuottoprosentit olivat vähintäänkin kohdallaan. Eli joka Tampereelle haluaa sijoittaa, ei varmaan yhtään hassumpi vaihtoehto! Tapiolan kiinteistörahasto taas sopii hyvin sijoittajalle, jolla on pääomaa (minimisijoitus 100.000 euroa), muttei halua hallinnoida asuntoja ja vuokralaisia. Sopii siis laiskallekin!

Kaiken kaikkiaan päivän anti jäi plussan puolelle, suurin osa asiasta oli tuttua juttua, mutta pari ahaa-elämystäkin tuli koettua. Yleisö oli kaikenikäistä, ehkä painopiste kuitenkin varttuneemmassa päässä. Kysymyksiä ja kommentteja puhujille esitettiin kiitettävästi. Saatanpa osallistua näihin päiviin joskus toistekin.

Kevät ja yhtiökokoukset

Talvi alkaa taas kerran olla ohi, ja yksi varmimmista kevään merkeistä asuntosijoittajalle on kutsu (tai kutsut) taloyhtiöiden yhtiökokouksiin. Kannattaako näihin kokouksiin vaivautua paikalle? Ehdottomasti! En koskaan lakkaa ihmettelemästä sitä, kuinka huonosti suomalaiset osallistuvat taloyhtiöiden vuosittaisiin yhtiökokouksiin. Oman kokemukseni mukaan kokouksissa ovat yleensä aina samat kasvot vuodesta toiseen, ja joskus osallistujia on niin vähän, että kaikille paikallaolijoille riittää jokin luottamustehtävä (hallituksen jäseneksi tai ainakin kokouspöytäkirjan tarkastajaksi).

Miksi yhtiökokoukseen sitten kannattaa mennä? Siksi, että yhtiökokous on taloyhtiötä koskevien päätösten tärkein foorumi. Jos osakkaalla on mitä tahansa kysymyksiä, huolia, ehdotuksia koskien taloyhtiön asioita, on yhtiökokous hyvä paikka käsitellä näitä asioita. Jotta kokoukset sujuisivat juoheasti, on hyvä tietää yhtiökokouksen kulusta muutamia perusasioita;

1. Isännöitsijällä on suuri merkitys hyvälle yhtiökokoukselle. Ammattitaitoinen isännöitsijä huolehtii siitä, että tiedote yhtiökokouksesta annetaan yhtöjärjestyksen mukaisesti, yleensä noin kaksi viikkoa ennen kokouspäivää. Kokouskutsu ja esityslista liitteineen tulevat yleensä postitse taloyhtiön osakkaille. Saapuva paperinivaska voi olla joskus hyvinkin monipuolinen, mutta sen tulisi sisältää ainakin edellisen vuoden toimintakertomuksen, tuloslaskelman, taseen, tilintarkastuskertomuksen ja tulo-ja menoarvion kuluvalle vuodelle. Näiden lisäksi on usein erilaisia budjettivertailuja ja tiedot ostoreskontrasta ja avoimista laskuista. Lisäksi taloyhtiön PTS (pitkän tähtäimen suunnitelma), jossa käydään läpi tulossa olevat korjaustarpeet vähintään seuraavalle viidelle vuodelle, pitäisi nykyään löytyä asiakirjojen joukosta. Koko nivaska kannattaa lukea huolella läpi, näin asuntosijoittaja voi valmistautua jo etukäteen tulevaan kokoukseen.

2. Mikäli osakas haluaa tuoda jonkun oman asian yhtiökokouksessa käsiteltäväksi, on hyvä olla yhteydessä isännöitsijään ja taloyhtiön hallitukseen jo hyvissä ajoin ennen kokousta, jotta asia saadaan mukaan kokouksen asialistalle. Tällainen asia voi olla oikeastaan mikä vaan taloyhtiön toimintaan liittyvä ehdotus tai ajatus. Oman käsitykseni mukaan osakkaat ovat yleensä arkoja/haluttomia tuomaan omia ajatuksiaan yhtiökokousten käsiteltäväksi, mikä on sääli, koska yhtiökokouksella on valta päättää oikeastaan kaikista taloyhtiön käytännön asioista. Yleensä yhtiökokouksen lopussa on varattu aikaa vapaalle keskustelulle, mutta tässä vaiheessa asioista vain keskustellaan vapaamuotoisesti, päätökset on jo tehty aikaisemmin. Rohkaisen kaikkia asuntosijoittajia olemaan aktiivisia ja tuomaan omia ehdotuksia yhtiökokousten käsiteltäviksi!

3. Itse kokous sujuu tietyn protokollan mukaisesti. Yleensä taloyhtiön isännöitsijä avaa kokouksen ja ottaa ehdotuksia kokouksen puheenjohtajaksi ja sihteeriksi. Yleensä hallituksen puheenjohtaja valitaan kokouksen puheenjohtajaksi ja isännöitsijä sihteeriksi. Seuraavaksi valitaan pöytäkirjan tarkastajat ja ääntenlaskijat, mikäli kokouksessa tulee tarpeelliseksi äänestää jostakin asiasta. Sen jälkeen todetaan läsnäolijat ja kokouksen päätösvaltaisuus. Tämän jälkeen aletaan käymään taloyhtiön talouslukuja edelliseltä vuodelta ja vahvistetaan tase ja tulos. Joskus yhtiön talouteen liittyviä asioita käydään hyvinkin seikkaperäisesti läpi, joissakin kokouksissa taas asiat käydään hyvin nopeasti läpi, ellei kenelläkään ole mitään kysymyksiä. Seuraavaksi päätetään vastuuvapauden antamisesta yhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle. Sitten vahvistetaan kuluvan vuoden budjetti, valitaan uusi hallitus ja tilintarkastajat ja sitten kokouksen virallinen osuus päättyy. Aikaa koko kokoukseen kuluu hyvin vaihtelevasti, riippuen taloyhtiön tilanteesta esim. remonttien suhteen, kokouksen osallistujamäärästä ja muista seikoista. Nopeimmat yhtiökokoukset, joissa olen ollut, ovat kestäneet alle puoli tuntia, toinen ääripää taas oli neljän tunnin riitaisa maraton-kokous, jossa oli useita äänestyksiä ja kaikenlaista draamaa ihan riittävästi...!


Entä kannattaako taloyhtiön hallitukseen päästä/joutua? Yleensä yhtiökokouksissa on ongelmana saada jäseniä taloyhtiön hallitukseen, toki poikkeuksia tähänkin on. Hallituksen jäsenyyttä pidetään työläänä ja epäkiitollisena tehtävänä, josta käteen jää lähinnä haukut talon asukkailta. Olen kuitenkin sitä mieltä, että asuntosijoittajan kannattaa mennä taloyhtiön hallitukseen, mikäli siihen tarjoutuu mahdollisuus. Usein hallituksen jäsenet asuvat itse taloyhtiössä, ja tällöin he katsovat asioita hieman eri kantilta, kuin asuntosijoittaja. Varsinkin, jos taloyhtiössä on  paljon asuntoja vuokrattuna, on hyvä että myös asuntosijoittajien näkemykset otetaan huomioon asioiden hoidossa. Normaalisti hallitustyöskentely vie vuoden aikana kolmesta viiteen iltaa, jolloin hallitus kokoontuu hoitamaan yhtiön asioita. Mikäli yhtiössä suunnitellaan raskaita korjauksia, lisääntyy kokousten määrä vastaavasti.


Itse olen kokenut hallitustyöskentelyn mielekkäänä, ja olen aina pyrkinyt mukaan omistamieni asuntojen taloyhtiöiden hallituksiin. Hallituksen jäsenenä saa paljon tietoa yhtiön nykytilasta ja tulevaisuuden suunnitelmista, jotka mahdollisesti vaikuttavat asuntosijoittajan omiin suunnitelmiin sijoituskohteiden osalta. Ja bonuksena vielä mainittakoon, että nykyään lähes kaikki taloyhtiöt maksavat hallituksen jäsenille palkkiota hallituksen kokouksista. Kokouspalkkioilla ei rikastu, mutta ovatpahan jonkinlaisena korvauksena menetetystä vapaa-ajasta!


Mukavaa yhtiökokoussesonkia kaikille asuntosijoittajille!

Tapahtumarikas helmikuu

Kuten edellisessä kirjoituksessa jo tuli selväksi, sain irtisanomisilmoitukset kahdelta vuokralaiselta samasta talosta. Eipä auttanut muuta kuin kääriä hihat ylös ja alkaa hoitaa vuokrausasiaa. Toisessa asunnossa (asunto 1) en ollut käynyt pariin vuoteen, joten sovin vuokralaisen kanssa, että käyn katsomassa asuntoa hänen poissa ollessaan, jotta saan selville mahdolliset remonttitarpeet. Pientä jännitystä tuntien sitten menin asuntoon. Kaikki näytti kuitenkin olevan suhteellisen hyvässä kunnossa, korjaustarpeet rajoittuivat lähinnä kylpyhuoneen oveen ja eteisen lattiaan, jonka laminaatti oli mennyt aika huonoon kuntoon, johtuen epätasaisesta alustasta (tämä oli tiedossa alusta alkaen, kun itse asensin laminaattia vuonna 2006). Sen lisäksi keittiössä oleva kaasuliesi oli tullut elinkaarensa loppupäähän, kun uunin luukun avasi, jäi luukku käteen!

Otin yhteyttä luottoremonttifirmaani, ja sovimme tapaamisen asunnolle seuraavalla viikolla. Huojentava uutinen oli että pikkuremontin tekoon menisi vain kaksi päivää. Eteisen lattiaan vaihdetaan laattalattia, kylpyhuoneeseen asennetaan uusi ovi ja oven kynnys korjataan, eteisen seinät maalataan ja siihen kiinnitetään hattuhylly. Eli ei mitään suurta korjausta, ainoastaan pientä ehostusta jolla asunnosta voidaan taas pyytää markkinavuokraa. Pitkien vuokrasuhteiden haittana ainakin omalla kohdallani tuntuu olevan se, että olen aika huono nostamaan vuokraa, vaikka se on kirjattuna vuokrasopimukseen. Näin ollen pääsen aina vuokralaisen vaihtuessa korottamaan vuokraa markkinavuokria vastaavaksi.

Toisessa asunnossa (asunto 3) korjaustarpeet rajoittuvat keittiön putkivian korjaamiseen ja yhden pienen peitelevyn asentamiseen kylpyhuoneessa. Tosin, en edelleenkään ole saanut aikaiseksi putkimiehen tilausta...!

Järjestin molemmissa asunnoissa yleiset esittelyt samana päivänä, puolen tunnin välein. Asunto 3:n esittelyyn tuli kolme kiinnostunutta katsojaa, asunto 1:n esittelyssä kävi kymmenen katsojaa (vuokrapyyntö oli 60 euroa halvempi kuin asunto 3:n). Molempiin asuntoihin löytyi sovelias vuokralainen heti ensimmäisessä esittelyssä, ja allekirjoitinkin vuokrasopimukset heti seuraavalla viikolla esittelyn jälkeen. Nykyiset vuokralaiset ovat molemmat lähdössä pois huomenna, 1.3., joten huominen päivä tulee olemaan kiireinen, kun molemmat asunnot pitää käydä tarkastamassa, ja vuokratakuut palauttamassa (mikäli kaikki on ok kummankin vuokralaisen jäljiltä). Olin toivonut, että asunto 1:n remontti olisi voinut alkaa heti huomenna, mutta remonttifirman aikatauluun sopi vasta seuraavalla viikolla, jolloin uusi vuokralainen on jo muuttanut sisään. Toivon mukaan loppuviikko vuokralaisten vaihtumisineen ja ensi viikko remontteineen menevät putkeen ja pääsen elämään taas Vuokraisännän vakaata elämää...

Lisää säpinää tiedossa..

Ei ehtinyt kauaa kulua edellisestä postauksesta, kun taas on aika päivittää tilannetta. Sain eilen illalla tekstiviestin vuokralaiselta, joka asuu talossa, josta omistan kaksi asuntoa. Ja yllätys, yllätys, hän irtisanoi vuokrasopimuksensa! Eli nyt minulla on vuokrattavana kaksi samanlaista asuntoa, samasta osoitteesta! Mielenkiintoinen tilanne, eipä ole ennen moista ollut.

Yritin tavoitella vuokralaista eilen illalla, jotta voimme keskustella käytännön yksityiskohdista. Hän toivoi, että pääsisi muuttamaan jo maaliskuun alussa. Lain mukaanhan hänen irtisanomisaikansa alkaa vasta maaliskuun alusta ja päättyy maalis-huhtikuun vaihteeseen. Jos saan asunnon vuokrattua nopeasti, ei minulla ole mitään syytä olla hankala ja venyttää vuokrasuhdetta. Mutta kovasti tietysti helpottaisi, jos tavoittaisin vuokralaisen jotta voimme sopia asioista...

Jatkan taas juttua, kun hommat etenevät...

Taas vuokrataan...ja korjataan viemäriä!

Sain pari viikkoa sitten puhelun uusimmalta vuokralaiseltani, jonka kanssa solmin vuokrasopimuksen elo-syyskuun vaihteessa. Hänellä oli kaksi asiaa; ensimmäinen koski asunnon keittiön viemäriä (todellinen vuokranantajan klassikko-case, näitä viemäriongelmia monet pelkäävät, eivätkä halua missään tapauksessa joutua setvimään), jossa ilmeni sellainen vika, että kun altaaseen laittaa tulpan, täyttää vedellä ja ottaa tulpan pois, vedet valuvat allaskaappiin! Ongelma ei ole tullut ilmi aiemmin, koska vuokralaiseni on pessyt astiat juoksevan veden alla. No, mikäs siinä, selvitetään asia ja hoidetaan kuntoon. Toinen asia oli se, että hän haluaa sanoa vuokrasopimuksen irti! Hän kertoi ostaneensa oman asunnon ja muuttavansa sinne irtisanomisajan jälkeen. No, mitäs siinä sitten, tietysti nämä molemmat uutiset tulivat juuri keskelle kiireistä työrupeamaa, niin kuin ne yleensä aina tapaavat tulemaan ja olin harmissani ylimääräisestä työstä ja vaivasta.
 
Kun sitten ehdin miettiä asiaa paremmalla ajalla, totesin, ettei tämä nyt sittenkään ole hullumpi tilanne. Kun syksyllä vuokrasin asuntoa, ei kylpyhuonetta vielä tuolloin oltu remontoitu. Teetin remontin, mutta en nostanut vuokraa, osittain johtuen siitä, että vuokra oli mielestäni ihan hyvä, ja myös siksi, että remontista aiheutui epämukavuutta vuokralaiselle, tosin hänen ei myöskään tarvinnut maksaa vuokraa remontin ajalta..! No, nyt sitten pääsen realisoimaan teettämäni kylpyhuoneremontin vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä. Sovimme vuokralaisen kanssa, että järjestän asunnossa esittelyn jonain iltana kun hän on poissa. Tietäen tilanteen vuokramarkkinoilla, uskon, että vuokralaisen löytäminen ei tälläkään kerralla tuota ongelmaa.

Viemäriasiasta vielä; kehoitin vuokralaista ottamaan yhteyttä talonmieheen, ja pyytämään häntä katsomaan mistä vika johtuu. Vuokralainen teki näin mutta tulos ei valitettavasti ollut halutunlainen; talonmies vetosi siihen, että asunnossa on tehty remontti edellisen asukkaan toimesta, ja näin ollen vastuu mahdollisesta asennusvirheestä kuuluu edelliselle osakkaalle tai urakoitsijalle. Sillä lailla! Eli täytyypä tutkia asiaa, kun seuraavan kerran käyn asunnolla. Jos kyse on vain pienestä viasta, kutsun putkimiehen paikalle. En vaan millään jaksaisi alkaa vääntämään asiaa edellisen omistajan kanssa...laiska kun olen. Ei siis käy aika pitkäksi Asuntosijoittajalla!

Hyvää Uutta Vuotta!

Aivan aluksi pahoitteluni, että blogissa on ollut näin pitkään hiljaista, mutta netin ulkopuolisessa elämässä on ollut sen verran hektistä, niin töiden kuin lomienkin kanssa, että bloggailuun on jäänyt vähemmän aikaa. Mutta nyt taas täällä! Jatketaan siitä mihin viimeksi jäin. Yksi sijoitusasunnoista meni myyntiin. Ja se myytiin aika nopeassa tahdissa, kahden näytön jälkeen. Pyyntihinnasta tingin n.2,5%, eli hinta oli oikein asetettu. Olen tyytyväinen saamaani hintaan, olisin tarvittaessa ollut valmis tinkimään hintapyynnöstäni hieman enemmänkin mutta onneksi ei tarvinnut. Kaupat tehtiin joulukkun alussa, ja kaikki meni ihan putkeen, kiitos ammattitaitoisen välittäjäni. Mitä seuraavaksi? Koska lainankorot ovat edelleen historiallisen alhaiset, en aio lyhentää lainaa tässä vaiheessa yhtään normaalilyhennyksiä enempää. Osan rahoista siirsin osakkeisiin heti joulukuussa ja ainakin ensimmäisen kuukauden perusteella se oli hyvä päätös, kaikki ostamani osakkeet ovat nousseet mukavasti. Valtaosa rahasta on tällä hetkellä korkeakorkoisella (2%) käyttötilillä, josta rahat saa tarvittaessa käyttöön hyvinkin nopeasti. Silmäilen uusia sijoitusasuntokohteita koko ajan. Saa nähdä millaiseksi Asuntosijoittajan vuosi 2012 muodostuu..?!

Myyntilaidalle!

Tuskin ehtivät remontin pölyt laskeutua, kun jo seuraava projekti käynnistyi; yhden sijoitusasunnon myynti! Olen jo jonkin aikaa pyöritellyt eri strategioita asuntojen suhteen, ja tullut siihen lopputulokseen, että sijoitusasunto nro. 2 (22m2 yksiö) on nyt aika "lyödä lihoiksi". Mitään yksittäistä syytä myyntilaidalle siirtymiseen ei ole, vaan päätös on pikemminkin useiden tekijöiden summa, joista pieni tiivistelmä alla:

1.Kuten asunnon koosta voi päätellä, se sijaitsee vanhassa talossa, kaupungin keskustassa. Ja aina kun on kyse vanhasta talosta, täytyy huomioida tulossa olevat korjaukset ja niistä aiheutuvat kustannukset vuokranantajalle. Asunto 2:n taloyhtiössä on jo jonkin aikaa suunniteltu ilmanvaihdon muuttamista painovoimaisesta koneelliseksi, ja matkan varrella mukaan on ympätty myös rappuremontti, asuntojen ulko-ovien uusiminen ja muita pienempiä, tarpeellisia korjauksia. Kun kaikki nämä korjaukset lasketaan yhteen, tulee niistä oman arvioni mukaan n. 5.000-10.000 euron kustannukset maksettavakseni.

2. Toinen seikka, joka puhuu asunnon myynnin puolesta, on halu saada käteistä muihin sijoituksiin. Kun pörssit Suomessa ja muualla Maailmassa ovat lasketelleet roimaa vauhtia, olen sitä mieltä että vähitellen alkaa olla aika siirtää varoja pörssiin. Vanha oppihan sanoo ostamaan silloin, kun veri virtaa kaduilla, ja kun Kreikan ja Italian tilannetta katsoo, uskon, että hyviä ostopaikkoja tulee vielä monesti syksyn ja talven aikana. Helsingin pörssissä on muutamia mielestäni selkeästi alihinnoiteltuja yhtiöitä, joiden omistajaksi haluan!

3. Kiristyvä pääomatulon verotus vuonna 2012. Koska rakas "hätätilahallituksemme" suuressa viisaudessaan ja oikeudenmukaisuuden ja solidaarisuuden tavoittelussaan päätti kiristää pääomatulojen (ml. myyntivoiton) verotusta 28%:sta 30%:iin ensi vuoden alusta, parempi myydä nyt kuin ensi vuonna. Vähemmän tilitettävää verokarhulle.

4. Asuntojen hintakehitys. Asuntojen hinnat ovat vaan yksinkertaisesti nousseet niin paljon, että ahne ääni sisälläni sanoo "myy, myy, myy!". Tulevasta hintakehityksestä kukaan ei voi varmasti sanoa mitään, joten parempi pyy pivossa....

5. Halu nauttia elämästä! Olen siinä mielessä onnellisessa tilanteessa, että pystyn itse vaikuttamaan siihen, kuinka paljon töitä teen. Ikäni puolesta kuulun "myöhäiseen varhaiskeski-ikään" ja haluan nauttia elämästä ja ottaa vähän rennommin jo nyt. Maailmassa on vielä paljon paikkoja joissa haluan käydä ja asioita, joita haluan tehdä. Miksi odottaa eläkeikään, jos jo nyt on mahdollisuudet irtautua oravanpyörästä edes osittain?!

Summa summarum, kaikki edellä mainitut seikat johtivat siihen,että asunto 2 on nyt myynnissä tutulla kiinteistönvälittäjällä. Asunnossa on huomenna ensiesittely, ja jännityksellä jo odotan, miten myynnin suhteen käy. Välittäjän mukaan kiinnostusta on ollut runsain mitoin netin kautta. Jännittävää...!