Vielä Myyntiturvasta

Ei mennyt kuin kolme päivää edellisestä postauksesta, niin netti tiesi kertoa että:

Myyntiturvalla ei ehkä sittenkään mene ihan niin lujaa..

Linkin mukaan Lahdessa toiminta ei ole ihan niin helppoa kuin Helsingin seudulla, mutta kannattaa kuitenkin Myyntiturvan kulurakenteella. Vai voisiko olla niin että Helsingin kulurakenteella toimiminen ei olekaan mikään rahasampo? Mene ja tiedä, jäämme seuraamaan mielenkiinnolla..

Pari sanaa Vuokraturvasta

Marraskuu ehti mennä ja joulukin kolkuttelee jo ovella, mutta uutta kirjoitusta tähän blogiin ei ole tullut. Syynä on ollut vain ja ainoastaan allekirjoittaneen kova kiire leipätyön parissa; "erehdyin" päätymään yrittäjäksi, ja viimeiset kuukaudet ovat menneet non-stoppina töitä tehdessä. Välillä on meinannut usko loppua mutta sitten taas tulee se euforinen tunne mikä liittyy oman tekemiseen. Jo pelkästään ajatus, että pystyy itse elättämään itsensä ilman että joku muu päättää asioista, antaa aika hyvän fiiliksen. Oma yrittäjyyteni liittyy aika läheisesti myös omaan vuokra-asuntobisnekseeni, eli molemmat tuovat synergiaa toisiinsa. Hieno homma! Uskon, että pystyn tarjoamaan sellaista palvelua markkinoille, jolla voin erottua kilpailijoista niin päivätyössäni kuin vuokra-asuntopuolella. Asiakas ei aina välttämättä ole oikeassa, mutta asiakas on se, joka loppupeleissä maksaa yrittäjän palkan. Tämä on mielestä kultainen ohje, joka sopii kaikkeen yrittämiseen.

Tästä voikin vetää aasinsillan varsinaiseen aiheeseeni eli Vuokraturvaan ja Myyntiturvaan. Vuokraturvahan on saanut Suomessa suorastaan käsittämättömän vahvan aseman julkisuudessa aina, kun keskustelu kääntyy vuokra-asumiseen. Oli kyse sitten vuokrien kehityksestä, vuokra-asuntojen rakentamisesta, tai mistä tahansa vuokra-asumiseen liittyvästä uutisesta, pääsee Vuokraturvan Timo Metsola eetteriin puhumaan asiasta. Jopa siinä määrin, että osalle yleisöstä on tullut se mielikuva, että Vuokraturva on jonkinlainen vuokralaisten etuja ajava yleishyödyllinen yhteisö. Näinhän ei tietenkään ole, vaan Vuokraturva on Timo Metsolan bisnes, jonka tavoitteena on tuottaa voittoa. Näin ollen Vuokraturvan kannanottoja lukiessaan tai kuullessaan on aina hyvä muistaa, mikä on sen konteksti. Metsola  puhuu varmasti asiaakin, mutta toki omista lähtökohdistaan, jotka hyödyttävät Vuokraturvan yritystoimintaa. Näin ollen kehoitan blogin lukijoita harjoittamaan normaalia lähdekritiikkiä Metsolan kommentteja kuunnellessaan, ja miettimään, miten asia vaikuttaa Vuokraturvan bisneksiin.

Vuokraturvasta puhuessa on pakko vielä mainita Myyntiturva, osa Vuokraturvaa, joka tekee kiinteistönvälitysbisnestä pääkaupunkiseudulla. Myyntiturva löi tiskiin alkusyksystä ison kampanjan, jossa se mainosti erittäin edullisia välityspalkkohintoja asuntojen myynnistä. Yksiöt yritys lupasi myydä 1845€ kiinteällä palkkiolla, kaksiot 3690€:lla ja kolmiot 4920€:lla. Hinnat ovat todella alhaiset, jos niitä vertaa muiden välitysliikkeiden keskipalkkioihin, jotka liikkuvat HS:n parin kuukauden takaisen artikkelin mukaan 2,5%-3,5% välillä. Näyttävän kampanjan ansioista Myyntiturva on onnistunut ilmeisesti aika hyvin saamaan kohteita myyntiin. Mutta, mutta...omassa lähipiirissäni olen seurannut paria tapausta, joissa kohteen välitys on annettu Myyntiturvalle, ja hommat eivät ole menneet aivan nappiin. Ilmeisesti yrityksen ajatuksena on ollut saada paljon kohteita myyntiin, ja sitä kautta firmalle volyymiä. Yksittäiselle kohteelle ei kuitenkaan näytä riittävän paljoa aikaa, ja jos kohde ei ole mennyt nopeasti kaupaksi, ovat myynti- ja markkinointitoimenpiteet lopahtaneet siihen. Esittelyjä kohteissa ei myöskään ole järjestetty kovin usein, mikä on harmittanut toimeksiantajia. Eli näyttää siltä, että tässäkin tapauksessa hinnalla ja laadulla on korrelaatio. Tosin, kalliskaan välityspalkkio ei aina takaa parasta tulosta, siitäkin on kokemuksia! 

Suosituin sijoitusmuoto

Päivän Kauppalehdessä oli uutinen jossa kerrottiin OP-Pohjolan tekemästä tutkimuksesta, jonka mukaan suomalaisten suosituin sijoituskohde on asunto! Enemmistö tutkimukseen vastanneista sijoittaisi ylimääräiset rahansa sijoitusasuntoon. Hyvä homma! Mutta mielestäni ei niin hyvä homma on se, että melkein yhtä suuri osuus vastaajista sijoittaisi säästönsä erilaisille pankkitileille. Pankkitilien ongelmana näen niiden alhaiset korot, jotka pahimmassa tapauksessa eivät tarjoa säästöille edes inflaatiosuojaa. Mutta ymmärrän kyllä sen, että jo yli neljä vuotta kestänyt talouden turbulenssi on saanut suomalaiset varovaisiksi sijoitustensa kanssa. Lisäksi poliitikkojen aiheuttama verotuksen epävakaus on varmasti vähentänyt sijoitushaluja muualle kuin tutuille ja turvallisille pankkitileille. Tämä on erittäin valitettava kehityssuunta, joka ei millään lailla lisää kansallisvarallisuuttamme. Eli viestini kaikille pankkitileille säästäville; ostakaa sijoitusasunto ja laittakaa rahanne töihin tuottamaan vaurautta teille!

Tässä vielä linkki Kauppalehden uutiseen:

Suomalaisten suosituin sijoituskohde

Ystävämme verottaja

Otsikosta huolimatta  en ole Iloiset Veronmaksajat ry:n jäsen, vaan näen verot lähinnä välttämättömänä pahana, joilla pidetään (tai ainakin pitäisi pitää) perusinfraa pystyssä, eikä syydetä Kreikan ja vastaavien hulivilimaiden viisikymppisten eläkeläisten ylläpitoon..! Joka tapauksessa asuntosijoittajana kannattaa olla tietoinen veroista ja mahdollisista vähennyksistä, joita vuokratulosta voi tehdä. Toivon, että mikäli blogin lukijoilla on hyviä vinkkejä esim. vähennyksistä joita olette saaneet läpi verottajalle, niin lähettäkää niitä tuohon kommenttiosioon.

Nyrkkisääntö vuokratulon verotuksessa on, että vuokratulosta saa vähentää vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut. Listaan tässä tavallisimmat vähennyskelpoiset kulut:

-         hoitovastike

-    rahoitusvastike taloyhtiön lainaosuudesta (mikäli se on yhtiön kirjanpidossa tuloutettu tuokseen)

-         vesimaksu

-         vuokravälityspalkkio ja muut vuokrauksesta aiheutuneet kulut

-         remonttikulut (mikäli remontointi tehdään esim. vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä)

-          matkakulut kotoa vuokrattavalle asunnolle

-         asuntoon tehdyt hankinnat, kuten esim. uusi jääkaappi

-         Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenmaksu

-         alaa koskeva kirjallisuus ja muut julkaisut

-        alan tapahtumien , esim. koulutusten kulut

Varmasti muitakin vähennyskelpoisia kuluja on, kertokaa omista kokemuksistanne!

On ensiarvoisen tärkeää, että kaikki kuitit kuluista ovat tallessa ja järjestyksessä, helpottaa huomattavasti elämää siinä vaiheessa kun on aika tehdä tarvittavat lisäykset veroehdotukseen! Vuokratulot ilmoitetaan verotuksessa lomakkeella 7, joka löytyy vero.fi-verkkosivuilta. Lomakkeen voi täyttää verkossa ja tulostaa, jolloin se näyttää siistimmältä kuin käsinkirjoitettu versio. Mikäli tuloa on useammasta vuokra-asunnosta, jokaisen asunnon tulot ilmoitetaan omassa sarakkeessaan, josta ne lopuksi vedetään yhteen ja viedään lopputulos eli verotettava vuokratulo (toivottavasti) tappio, veroehdotuksessa varattuun kohtaan. Mikäli verotettavaa tuloa jää kulujen jälkeen, kuten toivottavaa on, maksetaan tästä tulosta tällä hetkellä veroa normaalin pääomatuloverokannan mukaan 30%. Mikäli pääomatulot ylittävät 50.000 euroa, maksetaan yli menevältä osalta veroa 32%.

Ainakin itselläni verotus on mennyt hyvin, ts. mitään isompia vääntöjä ei verottajan kanssa vuokratulosta ole ollut. Ainoastaan 2009 verottaja ei hyväksynyt kaikkia vähennyksiäni, johtuen siitä että asuin tuolloin itse vakituisesti ulkomailla ja kävin hoitamassa Suomessa yhden asunnon putkiremonttiasiaa. Matkoja oli aika paljon, joten epäilin, että verottaja ei ehkä hyväksy kaikkia matkakuluja vähennyksiin. Lopputulos oli, että 50% matkakuluista (lentoliput, taksit, bussiliput) meni läpi verotuksessa. Asiasta olisi voinut valittaa, mutta en viitsinyt aloittaa kyseistä rumbaa, koska lopputuloksesta ei ollut mitään takeita.

Siinä vaiheessa kun verotuspäätös valmistuu ja kolahtaa postilaatikkoon, on se hyvä vielä käydä läpi, vaikka lopputulos olisikin suunnilleen omien laskelmien mukainen. Verottajakin tekee virheitä, joten mitä tarkemmin verotuspäätöksen käy läpi, sitä helpompi mahdolliset virheet on huomata ja vaatia oikaisua.  Oikaisua voi hakea verottajalta viiden vuoden kuluessa verotuksen päättymistä seuraavan vuoden alusta.

Syksyn alkamisen kunniaksi uusi kysely!

Kesä alkaa olla lopuillaan, joten Asuntosijoittaja-blogikin siirtyy vähitellen kesälaitumilta arkeen. Uteliaana blogistina minua kiinnostaa, kuika monta sijoitusasuntoa blogin lukijat omistavat. Uskoisin, että suurin osa lukijoista, jotka asuntosijoittamista harrastavat, pyörittävät muutamaa sijoitusasuntoa, mutta voin toki olla väärässäkin. Näin ollen avaan uuden kyselyn aiheesta ja jään jännityksellä odottamaan vastauksia. Klikkailkaahan numeronne tuohon oikeaan laitaan!

Ajatuksia keskikesän kynnyksellä

Aika lentää, kun on kivaa...vai miten se sanonta menikään? Alkukesä on ollut taas täynnä kaikenlaista puuhaa, myös asuntoihin liittyvää. Maaliskuun alussa alkanut vuokrasuhde asunto 1.ssa päättyi, kun vuokralainen irtisanoi sopimuksen paikkakunnalta pois muuton vuoksi. Harmin paikka, mukava nuori mies joka hoiti velvoitteensa kaikin puolin mallikkaasti. Mutta siinä parinkypin iässä elämä heittelee aika paljon hektisemmin, ja se on vaan tällaisen keski-ikäisen ymmärrettävä, ei nuoria ihmisiä voi pakolla pitää kiinni vuokra-asunnossa. No, loppu hyvin, kaikki hyvin, pidin asunnossa yhden esittelyn heti kun edellinen asukas oli muuttanut ulos, ja BANG, asunto meni heti vuokraksi, ja vielä 30 euroa suuremmalla vuokralla. Eli ei tässä lainkaan hullummin käynyt. Ja yhtään tyhjää päivää ei taaskaan tullut!

Toinen alkukesän asuntojuttu on taas aika mielenkiintoinen tilanne koskien lunastusoikeutta taloyhtiössämme. Blogin säännölliset lukijat muistanevat vuoden takaisen lunastusepisodin, jossa yritin (huonolla onnella) lunastaa naapuristani myytyä pikku kaksiota. Halukkaita lunastajia oli lopulta kolme, eli homma meni arpapeliksi, ja onni ei ollut minulle suotuisa. No, nyt kävi niin, että pari päivää sitten postiluukusta tuli ilmoitus, että reilun 30 neliön kokoinen yksiö talomme ensimmäisestä kerroksesta on myyty. Myyntihinta on mielestäni aika edullinen, tutkin toteutuneita asuntokauppoja ja nyt myynnissä olevia asuntoja alueellamme, ja hinta on selkeästi toteutuneiden hintojen alapäässä. Tosi hintaan pitää lisätä taloyhtiön putkiremontista jäljellä oleva lainaosuus, mutta siltikin hinta on kohtuullisen houkutteleva. Vakavasti mietin, olisko syytä taas tehdä lunastusilmoitus isännöitsijälle. Täytyy vielä hieman pyöritellä ajatusta ja lukuja, kannattaisiko puuhaan ryhtyä...katsotaan..

Lopuksi vielä pari sanaa asuntosijoittamisen ajankohtaisuudesta. Tämän blogin reunassa on ollut puolen vuoden ajan kysely koskien lukijoiden mahdollista sijoitusasunnon ostoa tänä vuonna. Nyt kun vastausaikaa on jäljellä kaksi päivää, on vastanneita ollut kaiken kaikkiaan 71 kappaletta, mikä on mielestäni tosi hyvä saavutus tällaiselle marginaaliaihetta käsittelevälle blogille. Kiitos kaikille vastanneille! Kyselyyn vastanneista selvä enemmistö eli 60% ilmoittaa ainakin harkitsevansa sijoitusasunnon ostoa tänä vuonna. Vain 16 % vastanneista ei missään tapauksessa aio ostaa sijoitusasuntoa tänä vuonna. Eli valtaosalla vastanneista näyttää olevan ainakin jonkilanisia ostosuunnitelmia. Olisi ihan mielenkiintoista tietää kuinka moni loppujen lopuksi toteuttaa ostoaikeensa. Siinäpä taitaakin olla loppuvuodelle tuleva kysely!

Blogi hiljenee nyt joksikin aikaa, mutta heti alkusyksyllä palataan taas uusin aihein ja tilannepäivityksin. Toivotan kaikille blogin lukijoille rentouttavaa ja antoisaa kesää!

Terveisiä Arvoasuntopäivästä!

Olin pari viikkoa sitten Arvopaperi-lehden järjestämässä Arvoasuntopäivässä, jossa asuntosijoittaminen oli hyvin esillä, päivän nimi olisi voinut olla pikemminkin Sijoitusasuntopäivä. Päivän paikkana oli arvokas Pörssitalo ja puhujina oli joukko asuntosijoittamisen ympärillä pyöriviä tuttuja nimiä, mm. Vuokraturvan Timo Metsola, joka tuntuu olevan Suomessa lähes kanonisoidussa asemassa kun puhutaan asuntosijoittamisesta vuokra-asuntoihin; aina kun aiheesta on jotain uutisoimisen arvoista, kaivetaan Metsola esiin kommentoimaan aihetta. Tällä kerralla Metsolan esitys keskittyi lähinnä Länsimetron vaikutuksesta asuntojen hintoihin. Hänen mukaansa mahdollinen asuntojen hintojen nousu on lännessä jo diskontattu asuntojen hintoihin, mutta idässä metron laajeneminen ei välttämättä vielä näy hinnoissa. Sinänsä Metsolalta ihan hyvä pointti, että Länsimetro vaikuttaa myös asuntojen hintoihin linjan itäpäässä.

Seuraavana puhujana oli Kyösti Oasmaa Helsingin kaupungilta, ja hänen esityksensä käsitteli kantakaupungin uusia alueita, Kalasatama ja Jätkäsaarta. Kaupungilla on suuret toiveet ja odotukset näistä alueista ja niiden tulevaisuuden kehityksestä. Itse olen hieman skeptinen näiden uusien alueiden suhteen, lähinnä kaupungin eri asumismuotoja sekoittavan asuntopolitiikan vuoksi. Erikoisuutena mainittakoon Vanhankaupunginlahdelle tulevat kelluvat asunnot..!

Pellervon taloustutkimus PTT:n Markus Lahtisen esitys käsitteli yleisen taloustilanteen kehittymistä, niin Suomen, Euroopan kuin koko Maailman mittakaavassa. Olin aistivinani orastavaa optimismia talouden tulevasta kehityksestä. Asuntokuplan olemassaolon hän kiisti selkein sanoin. Vuokra-asuntobisneksen Grand-Old-Man, Antti Arjanne, puhui asuntosijoittamisesta yleisesti. Itse en kaikkia Arjanteen teesejä aivan varauksettomasti allekirjoita, mutta kyllä täytyy nostaa hattua miehen kyvylle luoda taloudellista vaurautta asuntosijoittamisella.

Päivän viimeiset esitykset käsittelivät sijoittamista uudiskohteisiin ja kiinteistöpääomarahastoon, jonka Tapiola on tuonut markkinoille. Molemmat ovat varmasti ihan hyviä vaihtoehtoja joillekin. Uudiskohteissa pääsee uuteen asuntoon kiinni pienellä rahalla, joten niissä oman pääoman tuottoprosentti voi olla ihan hyvä. Helsingin ulkopuolelta esiteltiin muutamaa mielenkiintoista kohdetta, joissa tuottoprosentit olivat vähintäänkin kohdallaan. Eli joka Tampereelle haluaa sijoittaa, ei varmaan yhtään hassumpi vaihtoehto! Tapiolan kiinteistörahasto taas sopii hyvin sijoittajalle, jolla on pääomaa (minimisijoitus 100.000 euroa), muttei halua hallinnoida asuntoja ja vuokralaisia. Sopii siis laiskallekin!

Kaiken kaikkiaan päivän anti jäi plussan puolelle, suurin osa asiasta oli tuttua juttua, mutta pari ahaa-elämystäkin tuli koettua. Yleisö oli kaikenikäistä, ehkä painopiste kuitenkin varttuneemmassa päässä. Kysymyksiä ja kommentteja puhujille esitettiin kiitettävästi. Saatanpa osallistua näihin päiviin joskus toistekin.