Remontti ohi, asunto vuokrattu

Olipahan taas projekti! Asunto ykkösen remontissa kävi klassisesti; aluksi suunnittelin vain pikku ehostusta, mutta sitä mukaa kun homma eteni, niin korjattavaa/uusittavaa tuli vaan lisää. Loppujen lopuksi tein seuraavat jutut: kaikkien seinien ja lattialistojen maalaus, keittiön kaappien kunnostus ja maalaus, komeroiden ovien maalaus, keittiön työvalaisimen uusinta, keittiön uusien hyllyjen hankinta ja asennus, keittiön uuden säilytysjärjestelmän hankkiminen, keittiön välitilan laattojen maalaus (ensimmäinen kerta, kun tein tätä) ja lopuksi koko asunnon täydellinen siivous. Ja siivottavaa riitti, näytti siltä, että jotkut paikat asunnossa (esim. tuuletushormien kannet) oli viimeksi puhdistettu silloin kun ostin asunnon vuonna 2000! Tämä asunto on ollut tiiviisti vuokrattuna, joten aikaa ja mahdollisuutta ehostukseen on ollut huonosti. Näillä ehostuksilla mennään varmaan taas seuraavat 5-10 vuotta, sen jälkeen on varmaan aika miettiä keittiön uusimista. Keittiön nykyiset kaapit ovat vuosimallia 1948, eli ne ovat alkuperäiset, ja edelleen hyvässä kunnossa. Mutta tosiasia on, että keittiö ei ole nykyasussaan kovin käytännöllinen. Ikean uudet teräshyllyt ja tasot ajavat kuitenkin toistaiseksi asiansa.

Vuokrauksen suhteen asiat menivät kuin elokuvissa. Yrittäjätuttavani soitti minulle viime viikolla ja kysyi, olisiko minulla asuntoa vapaana eräälle hänen työntekijöistään. Mikä sattuma! Työntekijä, nuori nainen, soitti minulle ja sovimme tapaamisen lauantaille. Viiden minuutin visiitin jälkeen asunto oli vuokrattu! Vuokravakuuden sain tänään ja uusi asukas muuttaa asuntoon viikonloppuna. Menisipä nämä vuokrauskuviot aina näin kivuttomasti! Alla pari kuvaa asunnosta. Hyvää Itsenäisyyspäivää kaikille!

Me vs. Myyntiturva 1-0

Kuten kesäkuun blogikirjoituksessa jo totesin, jouduimme ikävään vääntöön Myyntiturvan kanssa koskien iäkkään sukulaiseni ostamaa asuntoa ja välittäjän ilmoittamatta jättämää lainaosuutta yhtiössä tehdystä remontista. Puolen vuoden väännön jälkeen ja SKVL:n eettisen valiokunnan lausunnon jälkeen, voin ilolla ilmoittaa, että asunnon myyjä hyvitti sukulaiselleni tuon ylimääräisen remonttikulun. Se, miten korvattava kulu sitten jakautuu välittäjänä toimineen Myyntiturvan ja toimeksiantajan, eli myyjän välillä, jää minulle arvoitukseksi, mutta oletan, että myyjä ja välittäjä käyvät asiassa mielenkiintoisia keskusteluja...! Mutta tärkeintä on että oikeus tapahtui loppujen lopuksi ja sukulaiseni sai hänelle kuuluneen korvauksensa. Koko tapauksesta minulle jäi huono maku Myyntiturvasta, heidän välittäjillään on aivan liikaa myytäviä kohteita ja silloin sorrutaan helposti aivan perusvirheisiin kun aika ei riitä hoitamaan hommia huolella. Tämä vaan vahvisti käsitystäni siitä, että hyvää ei saa halvalla (ja välillä tuntuu, ettei aina kalliillakaan, mutta se on taas toisen kirjoituksen aihe),

Asunto edelleen vuokrattavana

Aloitetaan kootuilla selityksillä. Olen ollut tämän syksyn ajan mukana ulkomaan projektissa, joka on sitonut minut kolme kertaa kahdeksi viikoksi pois Suomesta viimeisen kahden kuukauden aikana. Lisäksi on pitänyt yrittää saada hoidettua normityöt kotimaassa projektin sivussa. Ja kaiken kukkuraksi kolme vuotta vanha kannettavani, jossa oli käytännössä koko elämäni, sanoi sopimuksensa irti ja hajosi kesken projektiviikkojen. Tämän kaiken yhteisvaikutuksesta Asunto 1:sen vuokraus on mennyt aivan pieleen!

Tiesin hyvissä ajoin, että vuokralainen Asunto 1:sta on lähdössä pois marraskuun alkuun mennessä, projektin takia minulla oli käytännössä aikaa hoitaa vuokrausta vain muutama päivä. Kun sitten tietokoneeni hajosi, kaikki kuvamateriaali, joka minulla oli vuokrattavasta asunnosta, hävisi ikuisiksi ajoiksi vanhan kovalevyn mukana, RIP! Näin ollen minulla oli tasan yksi ulkokuva asunnon ikkunasta otettuna, jota pystyin käyttämään oikotien ilmoituksessa. Ja kun näin heppoisin eväin lähtee liikkeelle, tietää jo etukäteen, että koko hommalla on suuri riski mennä niin sanotusti reisille, ja niinhän se sitten menikin.

Pidin asunnossa yhden esittelyn, jossa kävi kaksi potentiaalista asiakasta. Ensimmäinen ei kuitenkaan ollut loppujen lopuksi kiinnostunut kohteesta koska se oli liian pieni (21m2) hänelle ja puolisolleen (!). Toinen kandidaatti, joka taas oli alunperin kiinnostunut vuokraamaan asunnon, muutti mielensä ja perääntyi. Eli ei vuokralaista. Toki sain useita soittoja mm. syyrialaisilta pakolaisilta, jotka olisivat halunneet vuokrata asunnon näkemättä kavereilleen jotka haluavat muuttaa Kajaanista parempien discojen läheisyyteen ja KELAn/sossun piikkiin totta kai, mutta nämä tarjokkaat eivät saa minulta huomiota, sillä kuten jo aiemmin olen kirjoittanut, uskon, että ihminen joka joutuu itse tienaamaan rahat oman asumisensa maksamiseen, kohtelee asuntoa paremmin kuin sossun elätti, jolle raha tipahtaa "taikaseinästä" käteen.

Eli asunto on edelleen tyhjänä, eikä tuota mitään. Kun ulkomaan projekti on nyt päättynyt, on suunnitelmani seuraavanlainen: nyt kun asunto on vapaana, suoritan siellä perusteellisen siivouksen ja teen pientä paikkojen siistimistä/upgreidausta jotta se näyttää taas raikkaalta. Sen jälkeen otan järjestelmäkameralla kunnon kuvat ja laitan kohteen uudestaan nettiin. Maksimibudjetti upgreidaukseen on 1000 euroa ja tavoitteeni on saada asunnon vuokrasopimus allekirjoitettua marraskuun puolesta välistä alkaen. Eli tehdään homma nyt kunnolla, eikä huiskita ja hosuta. Katsotaan miten käy...

Asunto vuokrattu ja seuraava vuokrattavana

Länsi-Uudellamaalla sijaitseva uusi yksiö meni lopulta vuokralle pyydettyyn hintaan. Reipas nuori nainen oli iloinen päästessään muuttamaan uuteen kauniiseen kotiin. Jotta elämä ei menisi aivan tylsäksi, niin asunto ykkösen vuokralainen soitti minulle pari viikkoa sitten ja ilmoitti muuttavansa toiselle paikkakunnalle. Koska irtisanomisilmoitus tuli syyskuun puolella, päättyy vuokrasopimus lokakuun lopussa. Eli taas aletaan hakemaan uutta vuokralaista. Mielenkiinnolla odotan, miten tämä hyvällä paikalla sijaitseva pikkuasunto menee kaupaksi.

Vuokramarkkinasta

Lomat on pidetty ja kesä lähentelee loppuaan. Opiskelijat ovat liikkeellä ja käyvät kovaa taistoa pienistä asunnoista, eikö niin? Joo, ehkä Helsingissä, mutta läntisellä Uudellamaalla on ihan toinen meininki. Heinäkuussa ostettu uusi sijoitusyksiö kävi läpi pienen pintaehostuksen (tuoretta maalia, uudet vetimet kaapinoviin, jne.) ja meni markkinoille. Toistaiseksi kaksi yleistä esittelyä, eikä vuokralaista ole löytynyt. Sen verran olen nyt oppinut, että pienellä paikkakunnalla täytyy olla nopea vuokralaisvalinnan kanssa. Asuntoon olisi ollut tulijoita, mutta aina kun olen soittanut heidän peräänsä, ja ilmoittanut, että asunto olisi nyt saatavilla, ovat vuokralaiskandidaatit kiittäneet kauniisti ja kertoneet että ovat ehtineet jo ottaa toisen asunnon! Eli nopeutta tarvitaan lisää. Helsingissä markkina toimii ihan toisella tavalla. Asunto on nyt siis ollut vapailla markkinoilla viikon ja vuokralaista etsitään edelleen...

Asuntokaupoille!

No niin, tänään sitten selvisi kuvio uuden sijoitusasunnon kanssa. Saimme sukulaiseni kanssa sovittua kaupan ehdoista, joilla ostan hänen lähes 30 vuotta omistamansa yksiön voimakkaasti kasvasta taajamasta, noin 40 minuutin matkan päässä Helsingistä. Sukulaisena saan ostaa asunnon hieman edullisempaan hintaan, kuin mitä ulkopuoliselle olisi myyty. Tässä vaihtoehdossa säästämme tietysti myös välityspalkkion, joka pitää huomioida kokonaishintaa laskiessa. Joka tapauksessa tämä taitaa olla todellinen win/win, molemmat hyötyvät kaupasta. Omalta osaltani tämä uusi asunto poikkeaa selvästi nykyisestä sijoitusasuntosalkustani olennaisesti niin sijaintinsa kuin kokonsa ja ikänsäkin puolesta. Neliöitä on 30, asunnossa on reilun kokoinen, remontoitu kylpyhuone ja lasitettu parveke. Talo on rakennettu 1984, eli se on kohtuullisen uusi. Pientä remonttia olisi tarkoitus tehdä; eteisessä on 80-luvun puolipaneelit jotka ovat aika karmeat, ja niiden on siis lähdettävä. Tilalle sitten uutta, tuoretta maalia. Ja vuokralle sitten elokuussa. Ja, mikä parasta, odotettavissa oleva vuokratuotto: 7,5%! Lisää tästä projektista myöhemmin.

Blogin kyselyssä on alkuvuonna kysytty kiinnostusta ulkomaisten sijoitusasuntokohteiden ostoon. Tulokset ovat olleet seuraavanlaiset:

Kiinnostaako sijoitusasunnon osto ulkomailta?

Kyllä	24 (36%)
Ei	26 (39%)
Ehkä	18 (27%)

Ääniä tähän mennessä: 66
Kysely päättynyt 

Ulkomaiset kohteet siis kiinnostavat monia blogin lukijoita. Näihin ulkomaan kohteisiin on edelleen tarkoitus palata jossain vaiheessa kun vaan aika antaa myöten. Espanjan ja USAn asuntojen hinnat ovat edelleen erittäin houkuttelevalla tasolla!

Nyt blogi siirtyy kesätauolle ja palaa asiaan taas elokuun loppupuolella. Leppoisia kesäpäiviä toivotellen!

LKV-pätevyys, vääntöä Vuokraturvan kanssa ja uuden asunnon pohdintaa

Kesä tuli taas kerran, ja hellettä on piisannut viime päivät mukavasti. Asuntosijoittaja on kuitenkin tehnyt kaikkea muuta kuin lomaillut, siksi edellisestä blogientrystäkin on taas kulunut ihan luvattoman pitkä aika. Nyt kuitenkin hieman updeittia kuluneiden kuukausien menosta ja meiningistä.

Kävin lauantaina 4.5 Messukeskuksessa järjestetyssä kiinteistönvälittäjäkokeessa, joka oli tällä kerralla ennätyssuosittu, yli 500 osallistujaa! Vuonna 2016 voimaan tuleva lakimuutos, joka edellyttää, että vähintään puolet jokaisen kiinteistönvälitystoimiston välittäjistä on LKV-päteviä, on ilmiselvästi lisännyt innokkuutta suorittaa koe. Kukapa sitä haluaisi riskeerata työpaikan menetyksellä?! Omalta osaltani kokeeseen lukeminen jäi aika vähäiseksi, luin netistä aikaisempia kokeita ja pläräsin lakikirjaa, yhteensä ehkä noin 10 tuntia. Itse koe oli  suoraan perkeleestä, jos ihan rehellisesti puhutaan! Kysymykset olivat vaikeita, eikä monivalintatehtävää ollut, joten kaikki kysymykset olivat essee-muotoisia. Kokeeseen varattu viisi tuntia ei riittänyt alkuunkaan, jouduin jättämään moneen kysymykseen vastaamatta. Kokeen jälkeen en halunnut edes vilkaista kysymyspapereita. Fast forward viime viikkoon, sain tiedon kokeen läpimenosta osaltani ihan puskista, kun yksi tuttu lähetti onnitteluviestin, nimeni koreili muiden läpipäässeiden joukossa! Aluksi epäilin kyseessä olleen virheen, mutta kun kotiin vielä tuli tutkintotodistus LKV-pätevyydestä, niin pakkohan se on uskoa. Hyvä minä!

Ystävämme Vuokraturva/Myyntiturva kummittelee taas elämässäni! Kuten viime vuoden puolella jo kirjoitin, sukulaiseni osti  joulukuussa asunnon, jota välitti Myyntiturva. Asunnon hinta oli selkeästi alle markkinahinnan ja se oli hyvä diili. No, välittäjältä "unohtui" kertoa, että taloyhtiön ikkunaremontista tullutta lainaosuutta ei oltukaan maksettu myyjien toimesta, vaan sukulaiseni sai tiedon tästä vastikelappujen mukana huhtikuussa! Eli asunnon hinta nousi useita tuhansia euroja. Olemme käyneet kirjeenvaihtoa Myyntiturvan kanssa toistaiseksi huonolla menestyksellä, emme ole saaneet sieltä minkäänlaista järjellistä vastausta asiaan. Koska koko prosessi on vielä kesken, ei tästä aiheesta tämän enempää, jatkoa seuraa...

Kuten aikaisemmassa kirjoituksessa kirjoitin, olen pohtinut uuden sijoitusasunnon ostoa pienemmältä paikkakunnalta Helsingin ulkopuolella. Olen huomenna menossa katsomaan asuntoa, ja sen jälkeen pitäisi alkaa tekemään päätöstä tämän asian suhteen. Pyörittelin lukuja laskimessa ja pääsin yli 7% vuokratuottoon eli kohde kyllä kiinnostaa, Helsingissä voi vain haaveilla tämän tasoisista tuotoista. Toisaalta asunnon hintojen nousukaan ei Läntisellä Uudellamaalla ole Helsingin luokkaa...katsotaan, katsotaan!

Eli kiirettä on pitänyt, ja kiireet jatkuvat vielä heinäkuun puoliväliin asti, jonka jälkeen on aika vetäytyä parin viikon lomalle lataamaan akkuja. Hyvää alkanutta kesää kaikille blogin lukijoille!