Vuokrausta, vuokralaisia ja varoituksia

Taas on vettä virrannut Vantaassa edellisestä kirjoituksesta ja kevät on edennyt vauhdilla. Tuntuu, että mitä vanhemmaksi tulee, sitä nopeammin uusi kevät saapuu. Mutta Asuntosijoittaja jatkaa eteenpäin tuttuun tahtiin, tuottoa tavoitellen. Otetaan tähän pieni pikakelaus menneistä kuukausista. Vuoden ensimmäisessä postauksessa kerroin asunto ykkösen casesta joka meni kuin kuumille kiville. Eipä aikaakaan kun taas puhelin soi eräänä iltana ja asunto kolmosen vuokralainen soitti ja ilmoitti ostaneensa oman asunnon, joten tarvetta vuokra-asunnolle ei enää pian olisi. Fiksu nuori mies, harmi minulle koska menetin hyvän vuokralaisen, mutta c’est la vie!

Joten ei muuta kuin uutta putkeen. Kuvat, ilmoitustekstit ja kohde nettiin. Koska asunto kolmonen on täysin remontoitu vuonna 2011 ja vuokralainenkin oli elänyt übersiististi, niin asuntoa ei sen kummemmin stailattu. Vuokrapyynnön pidin samana kuin aiemminkin, ja tämä osoittautui aivan hyväksi strategiaksi. Aiemmasta viisastuneena sovin asuntoon muutamia yksityisesittelyjä, ja pum, tärppäsi heti, nuorehko opiskelijamies joka oli juuri palannut ulkomailta Suomeen viimeistelemään loppututkintoaan halusi vuokrata asunnon. Luottotiedot ok, joten ei muuta kuin sopimusta allekirjoittamaan ja vuokravakuutta vastaanottamaan.

Nämä pienet, reilun 20m2 kokoiset yksiöt ovat toistamiseen osoittautuneet ylivertaisiksi vuokrakohteiksi; vaikka vuokralaiset vaihtuvatkin aina silloin tällöin, niin vuokrattavuus on erittäin hyvä, oli vuodenaika melkein mikä tahansa. Toki edellytyksenä on se, että asunnot pidetään hyvässä kunnossa, tätä nykyä suurin osa vuokralaisista on kohtuullisen vaativia asiakkaita mitä asunnon kuntoon tulee. Tässäkin asiassa pätee vanha viidakon: if you give peanuts, you’ll only get the monkeys…

Ja kun nyt kieltä vaihdettiin Amerikaksi, niin pari sanaa rapakon takaisista sijoitusasunnoista. Kaiken kaikkiaan USA:n päässä taloyhtiöillä on huomattavasti tiukemmat säännöt ja ohjeistukset asumiseen kuin mitä Suomessa. Taloyhtiö voi säädellä esim. lemmikkieläimien pitoa, vuokrauksen kestoa ja monia muita pienempiä ja suurempia yksityiskohtia joihin Suomessa ei ole totuttu. Ja mikä myös poikkeaa Suomesta on se, että näitä monenmoisia sääntöjä ja niiden noudattamista myös seurataan tarkoin.

Edellä kerrotun alustuksen jälkeen voin kertoa, että meinasin tippua tuoliltani kun avasin sähköpostiani. Olin saanut yhden USA:n asunnon taloyhtiön isännöitsijältä viestin, jonka otsikkona oli pahaenteisesti NOTICE OF VIOLATION. Ensimmäinen ajatukseni oli WTF, mitähän siellä on nyt tapahtunut. Klikkailin kirjeen auki, ja luin pitkän viestin siitä, kuinka vuokralaiseni ei ole noudattanut voimassa olevia sääntöjä, kuinka tämä piittaamattomuus on ollut toistuvaa ja kuinka siitä voidaan langettaa tuntuvat rapsut, jos tavat eivät parane. Ja jotta rike ei jäisi epäselväksi, oli kirjeeseen liitetty kuva tästä rikkeestä:

Kyllä, rike on se, että vuokralainen on hetkeksi (omien sanojensa mukaan) jättänyt roskapussin asunnon ulko-oven ulkopuolelle ulos lähtiessään. Tuntuu ehkä hieman pikkumaiselta, mutta säännöt on sääntöjä ja USAssa niitä noudatetaan. Kolikon kääntöpuolena on se, että tiukoista säännöistä ja niiden seurannasta johtuen asuinalueet USAssa ovat pääsääntöisesti erittäin siistejä ja hyvin hoidetun näköisiä. 

Vastasin isännöitsijälle pahoitellen ja lupasin pitää huolta että vuokralainen parantaa tapansa. Tosin, kyseisen vuokralaisen vuokrasopimus on kohtapuoliin katkolla eikä jatkosta ole vielä tietoa, joten saattaa olla että kohta olen hakemassa uutta vuokralaista tähän kauniiseen kolmioon...siitä lisää myöhemmin.

Riemukasta Vappuviikonloppua kaikille!

Kyselyn tulokset ja uusi kysely

Viime vuoden jälkimmäisen kyselyn aiheena oli blogin lukijoiden arviot kuluvan vuoden kehityksestä asuntosijoittamisen näkökulmasta. Kysymys kuului 

Millainen vuodesta 2015 tulee asuntosijoittajalle verrattuna vuoteen 2014?

Vastaukset näyttivät seuraavanlaiselta:

Parempi	10 (18%)
Samanlainen	29 (54%)
Huonompi	11 (20%)
Enpä tiedä	3 (5%)

Ääniä tähän mennessä: 53 

Noin puolet vastanneista oli sitä mieltä että 2015 tulee olemaan samanlainen kuin 2014. Miten oli, pitikö arvionne paikkaansa? Omalta osaltani vuosi meni aikalailla samalla tavalla kuin edellinenkin, vaikka salkkuun uusina kohteina tulikin Amerikan asuntoja.

Tämän vuoden ensimmäinen kysely koskee asuntosalkun manageerausta. Täytyy tunnustaa, että minulla on tässä hieman oma lehmä ojassa, asia kiinnostaa minua ammatillisesti. Yleensähän Suomessa on tapana että asuntosijoittajat, varsinkin piensijoittajat, hallinnoivat itse omaa asuntosalkkuaan. Olisiko se kuitenkin järkevää ulkoistaa ulkopuoliselle kiinteistömanagerille, joka hoitaisi sijoitusasuntojen käytännön asioiden  hoitoa, esim. vuokranvalvontaa, yhteydenpitoa vuokralaisiin, jne.? Mikä olisi järkevä hinnoittelu, kiinteä prosenttipohjainen palkkio vai kertakorvaus? Onko tällaiselle palvelulle tarvetta? Joten tehdään kysely aiheesta ja katsotaan mitä mieltä blogin lukijat ovat tästä.

Alive and kicking!

Blogin joulutauko venähti ”hieman” aiottua pidemmäksi. Syynä ei tosiaankaan ole ollut blogattavien tapahtumien vähyys vaan pikemminkin päinvastoin, tosi elämä on ollut sen verran infernaalista, että tapahtumien purkamiseen voi käyttää useammankin bloggauksen.

Otetaan vuoden ensimmäisen kirjoituksen aiheeksi pieni tilapäivitys menneistä kuukausista. Kuten moni lukija varmaan muistaa, yhdestä Asuntosijoittajan asunnosta lähti vuokralainen pois marraskuussa. Tuolloin aloin miettimään eri vaihtoehtoja koskien asunnon tulevaisuutta. Uudelleen vuokraus perinteisellä tavalla? Air BnB:n kautta lyhytaikaisille vuokralaisille? Myynti ja rahat USA:n markkinoille? Koko joulukuu meni asiaa pohdiskellessa, ja pikkuhiljaa aloin kypsymään ajatukseen asunnon myynnistä. Otin yhteyttä lainapankkiini OP:iin, ja kysyin, onnistuuko lainani vakuutena olevan kohteen osakekirjan vapauttaminen myyntiä varten. Olin laskenut että asian pitäisi olla ihan selvä, ja pankkikin oli samaa mieltä, no problem, mistä haluat osakekirjan noutaa? Hyvä homma, ja nokka kohti joululomia!

Kun kotiuduin lomalta takaisin Suomeen, oli OP lähestynyt verkkoviestin kautta. Problem, vakuutta jäisi pankkiin kyllä ihan riittävästi, mutta pankin laskelmien mukaan yhden sijoitusasunnon myynti ja siitä saadun vuokratulon katoaminen keikauttaisi tuloni sellaiseen asentoon, että pankilla heräsi huoli lainanmaksukyvystäni. Mikä on sinänsä veikeää, sillä olen ollut saman pankin asiakas vuodesta 1990 lähtien, minulla on ollut sieltä asuntolainaa vuodesta 1996 lähtien, nykyinen lainani on vuodelta 2007, ja olen lyhentänyt sitä säntillisesti suunnitelman mukaan tähän päivään mennessä n. 135.000 euroa plus korot ilman yhtään myöhästymistä tai viivettä. No, OP:ssa ajatellaan että menneisyyden menestys ei ole tae tulevasta, joten no can do! Ja kuten kaikki Helsingin OP:n asiakkaat varmaan tietävät, OP:lla ei ole asiakkaille nimettyjä, henkilökohtaisia pankkineuvojia/asiakkuuspäälliköitä/tms…ainakaan tällaisille peruspulliaisille, jotka tuovat hiekkaa pankkikonttorin lattialle pari kertaa vuodessa. Eli OP:n asiakkaana aloitat asiakkuutesi uuden virkailijatytön tai –pojan kanssa joka kerran nollasta. Raivostuttava ja nöyryyttävä tilanne!

Jos tästä jotain hyvää pitäisi löytää, niin OP:n nuiva suhtautuminen Amerikan bisnesten laajentamiseen selkeytti tilanteen joten Asunto 1 lähti saman tien vuokramarkkinoille, 25€/kk suuremmalla vuokrapyynnöllä kuin mitä edellinen vuokralainen oli maksanut. Ja vaikka Vuokraturva Oy miten manaa vuokramarkkinoiden huonoa tilaa, niin ainakaan Asunto 1:stä tämä ei koskettanut, uusi vuokralainen löytyi kertalaakista. Tosin, tähän vuokraukseen liittyy pieni jippo; koska alun perin olin suunnitellut myyväni asunnon, olin päättänyt että asunto stailataan myyntikuntoon, tyhjää asuntoa kun on tylsää myydä. Parin tunnin työllä ja muutaman satasen sijoituksella asunnosta tuli tosi kiva!

Ja näin päästiin taas normaaliin päiväjärjestykseen…WRONG! Vauhtia ja vaarallisia tilanteita riittää, pysy kanavalla! Alla kuvia stailatusta asunto ykkösestä.

This land is my land!

Ostin maata. Ensimmäisen kerran elämässäni. Kyseessä on 1/4 eekkeri hienointa Floridan maata. Hinta oli suorastaan naurettavan halpa, muutama hassu tuhatlappunen. Ideana on, että kovasti kasvavassa Floridassa tonttien hinnat nousevat raketin lailla, joten 1-3 vuoden aikajänteellä pitäisi päästä 40-60% tuottoihin. Saa nähdä.

Välittäjät Floridassa lupailevat näitä huikeita prosentuaalisia tuottoja, joten pakkohan se oli itsestä tehdä koekaniini ja tarttua tilaisuuteen kun hyvä tontti tuli saataville. Seuraillaan tilannetta, ja katsellaan, toteutuvatko luvatut arvonnousut. Suomalaiseen tapaan olen tietysti skeptinen. Jos joku blogin lukijoista on kiinnostunut tästä aiheesta, ja haluaa päästä mukaan koekaniini-osastolle, niin voi lähettää yksityisviestiä. Sen enempää en tässä blogissa ala tätä ajatusta myymään.

Nyt on myös hyvä aika toivottaa kaikille blogin lukijoille rauhallista joulua sekä onnea ja menestystä vuodelle 2016. Asuntosijoittaja viettää joulunsa perinteisesti Floridassa, ja yrittää lomailla maalausprojektin, verhotangon oston ja erinäisten palaverien ja tilivuoden loppuun liittyvien asioiden välissä. Ainakin aurinko paistaa. Ja kotona Suomessa yksiö nro 1 odottaa edelleen tyhjänä toimenpiteitä, niistä lisää ensi vuoden puolella. Nauttikaa ja ottakaa iisisti!

Edessä vuokrien lasku?

Hesari uutisoi taas aika raflaavasti, että asuntojen vuokrat saattavat olla jopa laskussa. Ymmärrän, että Hesari tarvitsee raflaavia otsikoita jotta se saa haluttuja klikkauksia ja sitä kautta toivottavasti mainostuloja, mutta kyllä toimittaja voisi silti tehdä taustatyönsä paremmin. Ensinnäkin, on turha edes yrittää niputtaa koko pääkaupungin vuokramarkkinaa yhteen, niin eriytyneestä kokonaisuudesta on kyse. Helsinki, Espoo ja Vantaa ovat hyvin erilaisia kaupunkeja niin asuntokantansa kuin vuokramarkkinansa suhteen. Helsinki erityisesti on aivan oma lukunsa kun puhutaan asuntojen vuokrauksesta. Helsingin sisälläkin erot ovat suuret, Puistolassa sijaitseva viiden huoneen omakotitalo on täysin eri planeetalla vuokrattavuuden suhteen kuin 22m2 keskustayksiö. Ja kyllä, olen samaa mieltä Hesarin uutisen kanssa siitä, että isoissa perheasunnoissa, kuten esim. mainitsemassani Puistolan omakotitalossa vuokrissa ei juurikaan ole nousuvaraa. Mutta pienet asunnot halutuilla keskusta-alueilla menevät edelleen nopeasti vuokralle.

Toinen asia, joka tässä Hesarin uutisessa osui silmään, oli se, että ennen kuin edes avasin itse uutislinkkiä, tiesin jo kuka on Hesarin mainitsema "asiantuntija". Kukas muu kuin Vuokraturvan Timo Metsola, jolla tuntuu olla lähes kanonisoitu asema kun kyse on vuokramarkkinan kommentoimisesta. En henkilökohtaisesti tunne Metsolaa, mutta en voi muuta kuin onnitella häntä siitä, että hän on median silmissä "the one and only" jolta pyydetään kommenttia näihin vuokrausuutisiin. Kuinkahan moni Hesarin lukija edelleen kuvittelee, että Vuokraturva on jokin yleishyödyllinen toimija asunnon vuokrauksessa ja sen oheistoiminnoissa? Vuokraturva on kuitenkin osakeyhtiö, jonka tavoitteena on tehdä voittoa ja saada myös Metsolan lomakkoon täytettä. Näin ollen Metsolan kommentointi pitää lukea muistaen se, että hän on edistämässä omia bisneksiään, ei puhumassa jonkin yleishyödyllisen instanssin puolesta.

En niinkään kritisoi Metsolaa tässä asiassa, vaan ennemminkin Suomen mediaa, (mm. Hesaria), siitä, että he antavat yhdelle kaupalliselle toimijalle jatkuvasti yksioikeuden kommentoida vuokramarkkinaa tässä asiantuntijan roolissa, ilman että selkeästi tuodaan esille hänen lähtökohtansa kommentointiin.

Keskivertoasuntosijoittaja joka yleensä sijoittaa pieniin yksiöihin tai kaksioihin kasvavissa yliopistokaupungeissa (ainakin jos on lukenut Asuntosijoittaja-blogin ohjeita siitä mihin kannattaa sijoittaa :-) ), voi edelleen nukkua yönsä hyvin ilman pelkoa vuokrien dramaattisesta laskusta. Jos sen sijaan jostain syystä on vuokraamassa perheasuntoa, voi olla syytä pohtia onko se paras mahdollinen kohde asuntosijoittajan salkkuun.

Asuntosijoittamisesta mediassa

Viimeisen viikon aikana asuntosijoittaminen on ollut näkyvästi mediassa. Ensin Hesarissa oli juttu Matias Savolaisen asuntobisneksistä, ja nyt sitten Nordnetin rahapodissa asuntospesiaali.
Eli tässäpä teillekin, olkaa hyvät! Ja mukavaa viikonloppua kaikille!

Peruspullaa, eli asunnon vuokrausta.

Lokakuun loppupuoli ja asuntoasiat ovat menneet omalla painollaan jo pidemmän aikaa ilman sen suurempia ponnisteluja. Tänään sain kuitenkin sähköpostia Asunto 1:n vuokralaiselta, nuorehkolta naiselta joka on ollut asiakkaanani pari vuotta, jossa hän ilmoitti muuttavansa toisaalle marraskuun lopussa ja irtisanoi vuokrasopimuksensa. Eli nyt ollaan taas perusasioiden äärellä, pikkuyksiön vuokrauksessa. Sovimme, että palaan lähiaikoina asiaan koskien esittelyjä ja avainten luovutusta. Oman lisämausteensa tähän caseen tuo syksyni aikataulu, joka on harvinaisen repaleinen ja sisältää taas jonkin verran matkustusta.

Mietinkin nyt vakavasti koko vuokrausrumban ulkoistamista tutulleni, joka on aloittanut työt myyntineuvottelijana kiinteistönvälitysalan yrityksessä. Jos saan hyvän diilin, niin en aio itse ottaa tästä yhtä lisähommaa muutenkin kiireisiin viikkoihin, vaan päästä helpolla. Ja olen valmis jotain tästä helppoudesta maksamaankin tällä kerralla. Seuraillaan tilannetta...