Nimi vaihtui

Muutin blogini nimen Asuntosijoittamisesta muotoon Asuntosijoittaja. Olen sitä mieltä että "Less is More" ja tällä muutoksella blogini nimi on lyhyempi ja saa ehkä myös enemmän osumia hakukoneissa. Lukeekohan tätä blogia vielä kukaan?

Edit. Osoite muutettu takaisin muotoon asuntosijoittamisesta.blogspot.com, tässä muodossa blogi löytyy Googlesta ensimmäisten joukossa!

Irtisanomisen pelisäännöt

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomisen säännöistä tuntuu jatkuvasti olevan epäselvyyttä, ainakin netin keskustelupalstoilla. Laki (AHVL, §52) säätelee vuokrasopimuksen irtisanomista hyvinkin tiukasti ja, riippumatta siitä mitä vuokrasopimukseen on kirjoitettu, näillä säännöillä mennään.

Vuokralaisella irtisanomisaika on yksi kuukausi. Kuukausi tässä tapauksessa tarkoittaa kokonaista kalenterikuukautta eli jos vuokralainen sanoo vuokrasopimuksen irti tänään, 2.3.2010, päättyy vuokrasopimus lain mukaan 30.4.2010. Mikäli vuokralainen sanoo vuokrasopimuksen irti 31.3.2010, päättyy vuokrasopimus myös 30.4.2010. Kokemukseni perusteella vuokralaiset sanovat yleensä sopimuksen irti loppukuusta. Tämä jättää vuokranantajalle varsin lyhyen ajan saada uusi vuokralainen, mutta mikäli asunto on potentiaalisten vuokralaisten mielestä haluttava, onnistuu vuokraus luultavasti varsin nopeasti eikä jokaisen vuokranantajan painajainen, tyhjä kuukausi, toteudu. Jälleen kerran voidaan sanoa; sijainti, sijainti, sijainti!

Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen, ratkaisee irtisanomisajan vuokrasuhteen kesto irtisanomishetkellä. Mikäli vuokrasuhde on jatkunut yhtäjaksoisesti yli vuoden, on irtisanomisaika kuusi kuukautta. Alle vuoden kestäneissä vuokrasuhteissa irtisanomisaika on kolme kuukautta. Myös tässä tapauksessa irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on tehty. Tästä ajan laskemisen alkukohdasta on kuitenkin mahdollista sopia toisinkin. Tämä onkin ainoa lainkohta jossa osapuolilla on neuvotteluvaraa, muuten laki on erittäin yksiselitteinen.

Jotta ikäviltä yllätyksiltä vältyttäisiin siinä vaiheessa kun vuokrasopimusta ollaan päättämässä jomman kumman osapuolen toimesta, suosittelen irtisanomispykälien yksityiskohtaista läpikäymistä vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä. Selvät sävelet helpottavat kummankin osapuolen elämää.

Hankalaa ja aikaa vievää?

Asuntosijoittamista pidetään usein hankalana ja aikaa vievänä sijoitusmuotona. On toki totta, että esim. osake- ja rahastosijoituksiin verrattuna asuntosijoittaminen vaatii hieman enemmän vaivannäköä. Tosin, tämänkin vaivannäön voi minimoida ulkoistamalla vuokralaisten hankitaprosessin. Kun asunto on vuokrattu, ainoa aikaa vievä asia on vuokranseuranta. Omalla kohdallani tämä vie maksimissaan noin tunnin per kuukausi. Tarkistan yleensä jokaisen kuukauden neljäntenä tai viidentenä päivänä että asianmukaiset vuokrat ovat saapuneet tililleni. Sen jälkeen siirrän tiedot luomaani yksinkertaiseen excel-taulukkoon jolla seuraan asuntojeni rahavirtoja (vuokrat, vastikkeet, muut kulut, verot, jne.). Sen ihmeempiä jumppaliikkeitä ei normaaliolosuhteissa vuokranantajalta vaadita!

12 Kultaista käskyä

Asuntosijoittamisen hankaluudesta kuulee puhuttavan usein. Esimerkiksi vuokralainen ei maksa vuokraa ajoissa, vuokrausten väliin jää tyhjiä kuukausia tai yllättävä remontti iskee. Asuntosijoittamiseen, kuten mihin tahansa muuhunkin sijoittamiseen, päätee se sama sääntö: tee pohjatyö kunnolla. Tutki paperit, kysele, tarkasta, utele. Itselleni on vuosien varrella muodotunut selkeä, tällä hetkellä 12 kohdan lista, jonka avulla hankin ja hoidan sijoitukseni. Tässäpä lista:

1. Sijainti, sijainti, sijainti! Asunnon pitää olla halutulla alueella jossa on kysyntää. Omat sijoitusasuntoni ovat kaikki Helsingin kantakaupungissa, hyvien kulkuyhteyksien ja palvelujen lähellä.
   
2. Mitä pienempi asunto, sitä parempi vuokratuotto. Tällä hetkellä vuokraan vain 19-22m2 kokoisia asuntoja. Yleensä vuokralaiset ovat olleet nuorehkoja opiskelijoita tai työssäkäyviä ja ovat asuneet asunnossa keskimäärin 2-3 vuotta.
3. Asunnon on oltava alueella johon pääsen helposti tulemaan tarvittaessa. Tämä helpottaa vuokraustoimintaa huomattavan paljon.
   
4. Asunnon pitää olla sellainen että siinä voisi asua tarvittaessa itsekin. Tämä taitaa olla suurin ero minun ja alan "gurujen" välillä. Mielestäni vuokralaiselle on tarjottava yhtä hyvää mitä itsekin haluaa. Mitä parempi asunto, sitä parempi vuokralainen.
5. Talon, josta vuokra-asunto hankitaan, tulee olla omistustontilla, vuokratontti=dealbreaker. Vuokratontti voi olla lisäkustannuksia aiheuttava epävarmuustekijä.
6. Taloyhtiön isojen remonttien (ainakin putket) täytyy olla tehty alle 10v sitten. Neljä putkiremonttia eläneenä tiedän että en enää halua olla mukana kyseisessä hommassa! Pintaremontit ovatkin sitten jo ihan toinen juttu...
7. Vuokrattaessa asunnon on oltava hyvässä kunnossa, keittiö ja kylpyhuone ovat ne tilat jotka myyvät. Maalaaminen on helppo ja nopea tapa saada asunto nayttämään raikkaalta.
8. Vuokralaisen valintaan kannattaa panostaa, jos kykyä/halua riittää, voi sen tehdä itse, muuten ulkoistaa luotettavalle vuokranvälittäjälle.
9. Tarkista aina luottotiedot. Mikäli käytät välittäjää, tekee hän sen puolestasi. Itse voit tarkistaa luottotiedot kohtuuliseen hintaan omatieto.fi sivuilta.
10. Vuokrasopimus on aina tehtävä kirjallisena ja mahdollisimman yksityiskohtaisena. Erillisessä liitteessä kannattaa eritellä säännöt koskien tupakointia, lemmikkejä, etc.
11. Ota vuokralaiselta aina vähintään kahden kuun vuokratakuu erilliselle vuokratakuutilille talletettuna.
12. Kohtele vuokralaista asiakkaanasi, älä alamaisenasi. Mikäli ongelmia ilmenee, ota viivyttelemättä yhteyttä vuokralaiseen.

Ylläoleva lista on syntynyt 12 vuoden aikana jotka olen harjoittanut vuokraustoimintaa. Suurin osa niistä on aivan maalaisjärkeen käypiä, ei siis todellakaan mitään rakettitiedettä. Näitä ohjeita noudattaen olen aina saanut vuokrat enemmän tai vähemmän ajoissa, eikä minulla ole asunnoissani ollut vielä koskaan tyhjiä kuukausia, ellen erityisesti ole suunnitellut toisin esim. remontin vuoksi.

Blogi alkaa!

Olen aina ollut sitä mieltä että asuntosijoittaminen on aliarvostettu sijoitusmuoto, "mummo-sijoittamista" josta päivätreidauksen seksikkyys on kaukana. Asuntosijoittaminen on kuitenkin tuonut minulle huomattavan tulonlisän normaalipalkan päälle ja runsain mitoin kokemuksia..!

Asuntosijoittamisesta on yllättävän vähän tietoa saatavilla suomeksi, ainakin verrattuna muihin sijoitusmuotoihin. Löysin pikaisella hakemisella muutamia blogeja,Suomen Vuokranatajien nettisivut sekä tietenkin Vuokraturvan, joka on profiloitunut hyvin voimakkaasti suomalaisen asuntovuokrauksen äänitorveksi. Koska itse luen mieluiten ihmisten omakohtaisista kokemuksista, ajattelin että tämänkaltaiselle asuntosijoittamista yksityisen sijoittajan näkökulmasta saattaisi olla kysyntää. Toivottavasti blogi löytää yleisönsä!