Hyvää Uutta Vuotta!

Aivan aluksi pahoitteluni, että blogissa on ollut näin pitkään hiljaista, mutta netin ulkopuolisessa elämässä on ollut sen verran hektistä, niin töiden kuin lomienkin kanssa, että bloggailuun on jäänyt vähemmän aikaa. Mutta nyt taas täällä! Jatketaan siitä mihin viimeksi jäin. Yksi sijoitusasunnoista meni myyntiin. Ja se myytiin aika nopeassa tahdissa, kahden näytön jälkeen. Pyyntihinnasta tingin n.2,5%, eli hinta oli oikein asetettu. Olen tyytyväinen saamaani hintaan, olisin tarvittaessa ollut valmis tinkimään hintapyynnöstäni hieman enemmänkin mutta onneksi ei tarvinnut. Kaupat tehtiin joulukkun alussa, ja kaikki meni ihan putkeen, kiitos ammattitaitoisen välittäjäni. Mitä seuraavaksi? Koska lainankorot ovat edelleen historiallisen alhaiset, en aio lyhentää lainaa tässä vaiheessa yhtään normaalilyhennyksiä enempää. Osan rahoista siirsin osakkeisiin heti joulukuussa ja ainakin ensimmäisen kuukauden perusteella se oli hyvä päätös, kaikki ostamani osakkeet ovat nousseet mukavasti. Valtaosa rahasta on tällä hetkellä korkeakorkoisella (2%) käyttötilillä, josta rahat saa tarvittaessa käyttöön hyvinkin nopeasti. Silmäilen uusia sijoitusasuntokohteita koko ajan. Saa nähdä millaiseksi Asuntosijoittajan vuosi 2012 muodostuu..?!

Myyntilaidalle!

Tuskin ehtivät remontin pölyt laskeutua, kun jo seuraava projekti käynnistyi; yhden sijoitusasunnon myynti! Olen jo jonkin aikaa pyöritellyt eri strategioita asuntojen suhteen, ja tullut siihen lopputulokseen, että sijoitusasunto nro. 2 (22m2 yksiö) on nyt aika "lyödä lihoiksi". Mitään yksittäistä syytä myyntilaidalle siirtymiseen ei ole, vaan päätös on pikemminkin useiden tekijöiden summa, joista pieni tiivistelmä alla:

1.Kuten asunnon koosta voi päätellä, se sijaitsee vanhassa talossa, kaupungin keskustassa. Ja aina kun on kyse vanhasta talosta, täytyy huomioida tulossa olevat korjaukset ja niistä aiheutuvat kustannukset vuokranantajalle. Asunto 2:n taloyhtiössä on jo jonkin aikaa suunniteltu ilmanvaihdon muuttamista painovoimaisesta koneelliseksi, ja matkan varrella mukaan on ympätty myös rappuremontti, asuntojen ulko-ovien uusiminen ja muita pienempiä, tarpeellisia korjauksia. Kun kaikki nämä korjaukset lasketaan yhteen, tulee niistä oman arvioni mukaan n. 5.000-10.000 euron kustannukset maksettavakseni.

2. Toinen seikka, joka puhuu asunnon myynnin puolesta, on halu saada käteistä muihin sijoituksiin. Kun pörssit Suomessa ja muualla Maailmassa ovat lasketelleet roimaa vauhtia, olen sitä mieltä että vähitellen alkaa olla aika siirtää varoja pörssiin. Vanha oppihan sanoo ostamaan silloin, kun veri virtaa kaduilla, ja kun Kreikan ja Italian tilannetta katsoo, uskon, että hyviä ostopaikkoja tulee vielä monesti syksyn ja talven aikana. Helsingin pörssissä on muutamia mielestäni selkeästi alihinnoiteltuja yhtiöitä, joiden omistajaksi haluan!

3. Kiristyvä pääomatulon verotus vuonna 2012. Koska rakas "hätätilahallituksemme" suuressa viisaudessaan ja oikeudenmukaisuuden ja solidaarisuuden tavoittelussaan päätti kiristää pääomatulojen (ml. myyntivoiton) verotusta 28%:sta 30%:iin ensi vuoden alusta, parempi myydä nyt kuin ensi vuonna. Vähemmän tilitettävää verokarhulle.

4. Asuntojen hintakehitys. Asuntojen hinnat ovat vaan yksinkertaisesti nousseet niin paljon, että ahne ääni sisälläni sanoo "myy, myy, myy!". Tulevasta hintakehityksestä kukaan ei voi varmasti sanoa mitään, joten parempi pyy pivossa....

5. Halu nauttia elämästä! Olen siinä mielessä onnellisessa tilanteessa, että pystyn itse vaikuttamaan siihen, kuinka paljon töitä teen. Ikäni puolesta kuulun "myöhäiseen varhaiskeski-ikään" ja haluan nauttia elämästä ja ottaa vähän rennommin jo nyt. Maailmassa on vielä paljon paikkoja joissa haluan käydä ja asioita, joita haluan tehdä. Miksi odottaa eläkeikään, jos jo nyt on mahdollisuudet irtautua oravanpyörästä edes osittain?!

Summa summarum, kaikki edellä mainitut seikat johtivat siihen,että asunto 2 on nyt myynnissä tutulla kiinteistönvälittäjällä. Asunnossa on huomenna ensiesittely, ja jännityksellä jo odotan, miten myynnin suhteen käy. Välittäjän mukaan kiinnostusta on ollut runsain mitoin netin kautta. Jännittävää...!

Remontista selvittiin!

Puuh...remontti on pitänyt minut viimeisten viikkojen ajan yllättävän kiireisenä, vaikken itse oikeasti tehnyt juuri mitään oikeita töitä. Käytännössä juoksin kuitenkin K-Raudassa, Starkissa, Bauhausissa ja Kaakelikeskuksessa valitsemassa materiaaleja ja ostamassa tarvikkeita. Remontti vierähti hieman yli alkuperäisen kahden viikon, johtuen lähinnä siitä, että en oikein osannut koordinoida putkimiehen aikataulutusta remonttifirman aikatauluun, ja tästä aiheutui ehkä neljän päivän viive. Joka tapauksessa, loppu hyvin, kaikki hyvin, nyt vuokralaisella on käytössään uusi, hieno minikylpyhuone.

Kaikki toimijat (pääurakoitsija, putkimies ja sähkömies) tekivät hyvää työtä ja olen erittäin tyytyväinen lopputulokseen. Ainoa pikku kömmähdys kävi seinälaattojen kanssa; valitsin tiilen muotoiset laatat (10cm x 20cm), ja ohjeistin urakoitsijaa tekemään seinät tiililadonnalla (ts. seinä näyttäisi "tiiliseinältä"). Ilmeisesti tämä ohje meni ohi (kielivaikeuksia?) urakoitsijalta, sillä kun kävin katsomassa valmista laatoitusta, laatat oli asetettu päällekkäin. Mutta itse asiassa seinä sopii asunnon muuhun tyyliin nyt paremmin, kuin mitä klassinen "tiiliseinä" olisi tehnyt. Eli eipä hätää tämän asian suhteen.

Remontin lopulliset kustannukset eivät vielä ole selvillä, sillä odottelen vielä muutamaa ostolaskua, mutta jo nyt voin sanoa, että koko homma tuli huomattavasti edullisemmaksi tuntiveloituksella, kuin toisen saamani tarjouksen pakettihinnalla. Toki, kuten sanottua, jouduin itse osallistumaan tässä vaihtoehdossa enemmän esim. materiaalihankintoihin, mutta säästynyt raha korvaa kyllä vaivan (vaikka välillä oli pinna tiukalla, kun esim. vesisateessa tungin uutta wc-istuinta ahtaan autoni takapenkille rautakaupan pihalla...!). Nyt mieli on joka tapauksessa huojentunut, kun asiat järjestyivät hyvin ja remontti on valmis. Mutta jotta elämästä ei tulisi tylsää, on minulla jo tulossa seuraava, hieman erilainen asuntoprojekti, josta lisää taas seuraavassa bloggauksessa...

Vuokrausta ja remonttia

Edellisestä päivityksestä on jo vierähtänyt jonkin aikaa, mutta se ei tarkoita etteikö asuntorintamalla olisi ollut tapahtumia...onpa hyvinkin! Vuokrasin asunnon elokuun lopulla, ja koko prosessi meni kuin unelma. Tein ilmoituksen oikotie.fi:hin ja vuokraovi.com:iin, värväsin itselleni apua mukaan näytölle (koska arvasin että katsojia on paljon) ja pidin yleisen näytön. Kiinnostusta kohteeseen oli erittäin runsaasti, näytöllä kävi lähes 20 katsojaa. Halukkaita ottajiakin oli kymmenkunta. monille esteenä oli puuttuva kylpyhuone, vaikka näytöllä kerroinkin että wc remontoidaan pikapuoliin niin että siellä voi käydä myös suihkussa.

Valitsin halukkaista asiakkaista mieleisen (vaikea valinta, sillä hyviä kandidaatteja oli paljon) vuokralaisen ja teimme vuokrasopimuksen niin, että uusi asukas pääsi muuttamaan asuntoon jo ennen syyskuun alkua. Sovin taloyhtiön talonmiehen kanssa että vuokralainen voi käyttää yhtiön suihkutiloja siihen asti, kun asunnon kylpyhuone on remontoitu kuntoon.

Aloin heti syyskuun alussa hoitamaan remonttiasiaa siten, että pyysin tarjoukset kahdelta eri urakoitsijalta. Molemmat kävivät katsomassa kohteen ja tekivät omat tarjouksensa minulle. Niissä oli aika paljon eroa. Ensimmäinen tarjous oli tuntityönä tehtävä, arvio hinnasta n. 1500-2000 euroa plus materiaalit, plus sähkö- ja putkimiehen kulut. Toinen tarjous oli urakkasopimus, kokonaishinta 6009 euroa, sisältäen työt, materiaalit ja sähkö- ja putkimiehen kulut. Molemmat arvioivat remontin kestoksi n. kaksi viikkoa, edellyttäen, että mitään yllätyksiä kuten kosteutta rakenteista, ei löytyisi. Pienen pohdinnan jälkeen päädyin tuntityönä tehtävään tarjoukseen. Vaikka joudun maksamaan sähkö- ja putkimiehen kulut erikseen, laskin että tämä vaihtoehto tulee silti edullisemmaksi minulle.

Ennen remontin aloitusta minun piti täyttää taloyhtiön hallitukselle muutostyölomake, jossa oli tiedot remontin tekijöistä sekä yksityiskohtainen kuvaus töiden sisällöstä. Sain hyväksynnän yhtiöltä jo seuraavana päivänä hakemuksen lähettämisen jälkeen. Taloyhtiön tekninen isännöitsijä edellytti kuitenkin, että vesieristeet on hyväksytettävä alan ammattilaisella, ja tarjoutui itse tähän rooliin suolaisella 200 euron hinnalla! Aika kallista, mutta taitaa olla aika yleinen hintataso kyseisestä hommasta näinä päivinä. Uusi asunto-osakeyhtiölaki on selvästi tehty isännöitsijöiden intressit mielessä pitäen...

Remontti alkoi kaksi päivää sitten ja on edennyt hyvää vauhtia. Jännityksellä odotan, selvitäänkö koko remontista kahden viikon luvatussa ajassa!

Kaupat takana, mitä kaikkea vielä edessä?

Perjantain asuntokaupat menivät aivan suunnitelmien mukaan. Hoidin pankissa rahoitusasiat kuntoon, tapasin myyjän, allekirjoitimme kauppakirjat ja sain avaimet uuteen asuntoon. Mukavaa ja nopeaa! Pieni jännityksen vire päällä menin sitten ensimmäistä kertaa uuteen asuntoon oikein ajan kanssa. Ja kyllä, täytyy sanoa että asunto oli ihan yhtä kiva kuin muistinkin sen olevan! Vietin hetken ihan vain fiilistellen uuden asunnon henkeä, joku saa tästä vielä hyvän kodin!

No, fiilistelyt sikseen, nyt on aika toimia. Sovin pankin kanssa lainan lyhennyksen alkavaksi syyskuun puolessa välissä. Tämä oli taktinen veto, joka antaa minulle aikaa järjestellä asunnon vuokrauskuntoon siihen mennessä. Suurin projekti on kylpyhuone/wc:n saattaminen ajan tasalle. Tällä hetkellä asunnon pikku vessa on todella vain vessa. Lattia on laatoitettu putkiremontin yhteydessä, mutta seinät on vain maalattu, eikä niissä ole vesieristyksiä. Sen lisäksi vessassa on vain bide-suihku. En epäile hetkeäkään, etteikö asunto menisi hyvään hintaan vuokralle nykyisessäkin kunnossa, mutta pelkään että jonkin ajan kuluttua asunnossa on vesivaurio, kun vuokralainen suihkuttelee pitkin vessan seiniä. olen siis päättänyt uusia vessan siten, että lattia avataan ja kosteuseristetään uudestaan, seinät kosteuseristetään ja sen jälkeen koko huone laatoitetaan lattiasta aina kattoon, tai ainakin oven yläreunan korkeudelle. Minulla on jo remonttifirma katsottua valmiiksi, nyt pitäisi vain saada kustannusarvio siitä, mitä uusiminen tulee maksamaan.

Kylpyhuoneprojektin lisäksi asunnossa on pari pienempää projektia jotka pitää hoitaa. Ensinnäkään asunnossa ei ole jääkaappia. Jääkaapille ei uusitun keittiön yhteydessä oikein ole luontevaa tilaa, joten mielestäni normaali jenkkikaappi näyttää vähän tökeröltä jos sen vain länttää seinän viereen. Tarvitaan jotain muuta ratkaisua. Ehdin jo Gigantissa ihastua punaiseen SMEG-merkkiseen retrojääkaappiin, mutta lähes 1000 euron hinta haalisti ihastustani. En usko, että saisin siihen sijoitetun pääoman kuoletettua järkevässä ajassa. No, jatkoin etsintää. Eikä tarvinnut kauas mennä, sillä Gigantin naapurissa olevasta Expert-myymälästä löytyi juuri sopiva kompromissiratkaisu: kirkkaan punainen Severin-merkkinen jenkkikaappi, hintaan 349 euroa. Vanhana kauppamiehenä onnistuin vielä ostamaan esillä olevan mallikappaleen hintaan 300 euroa. Alla linkki kyseiseen laitteeseen:

http://www.severin.com/products/cooling-and-freezing/refrigerator-freezer/ks-9764_1

Seuraava hoidettava asia koskee asunnon komeroita. Eteisessä on kaksi, itse asiassa yllättävän isoa komeroa, jotka on maalattu siististi valkoiseksi sisältä. Kummassakaan komerossa ei ole hyllyjä tai tankoja, eli tälle asialle pitää tehdä jotain. Tangon toiseen komeroon osaan laittaa itsekin, mutta hyllyjen laitossa pitänee turvautua ammattilaisen apuun.

Pienin projekti, joka menee jo ehkä hieman hifistelyksi, on avokeittiön välitilan materiaalin parantaminen. Tällä hetkellä tuo välitila on maalattu valkoisella, mutta ajattelin että siihen voisi laittaa esim. ohuen teräs-(tai joku muu metalli, en tiedä)levyn. Tai kaakeloida seinän. Näin keittiö näyttäisi viimeistellymmältä ja kestää paremmin käytössä. Liesituulettimen hankintaakin olen miettinyt, mutta se taitaa jäädä tekemättä ainakin tällä erää.

Eli kuten näkyy, hommaa riittää vielä joksikin aikaa. Mietin, että laittaisin asunnon vuokralle heti, ennen kylpyhuoneen remonttia ja antaisin sitten vuokralaiselle ilmaiseksi ne päivät jolloin kylpyhuone on pois käytöstä (veikkaisin remonttiin kuluvan max. kaksi viikkoa). Taka-ajatuksena tässä kuviossa on se, että kun remontit tehdään sinä aikana kun asunto on vuokrattuna, voi remontin kulut vähentää verotuksessa ihan laillisesti. Mikäli remontit tehdään ennen vuokrausta, saa kulut vähentää vasta siinä vaiheessa kun asunnon myy. Entä jos sitä ei myy koskaan? Näen tässä selvän vuokrausporkkanan itselleni.

Kohti kauppoja

Rahoitus pankista varmistui. Pankkivirkailijan mukaan päänvaivaa heille oli aiheuttanut pohdinta, onko asuntosijoittamiseni jo ammattimaista vai ei. Lopputulema oli se että neljä sijoitusasuntoa on vielä "harrastamista", viides tekee siitä ammattimaista. Näin ollen sain rahoituksen mielestäni kohtuullisen hyvällä, 0,6% marginaalilla. Kohtuullisen lyhyestä yrittäjyydestäni johtuen minulla ei tässä vaiheessa ole kovinkaan kummoisia neuvotteluasemia pankkiin päin, siihenkin nähden marginaali on ihan ok. Mutta 180 euron maksu lainan nostosta on härskiä rahastusta! Täytyy vielä yrittää neuvotella sitä kohtuullisemmaksi kun pääsen pankkiin paikan päälle.

Vapaa kauppa-aikakin löytyi, alkavan viikon perjantai aamuksi. Tämä aika sopi myyjällekin, eli palaset loksahtelevat kohdalleen. Sain kauppakirjaluonnoksen myyjältä eilen, ja se näytti kaikin puolin asialliselta. Ainoa kysymys puoleltani koski sitä, missä muodossa myyjän allekirjoituksen pitää kauppakirjassa olla kun myyjänä on kuolinpesä. Tämä asia täytyy vielä tarkistaa ennen perjantain kauppoja.

Uusi asunto!

Joskus elämässä tapahtuu ihmeellisiä asioita. Eilinen oli yksi niistä päivistä. Aamulla herätessäni, en vielä tiennyt että ostan uuden asunnon...! Olen tilannut Oikotie.fi:n vahtipalvelusta ilmoituksen sähköpostiini, mikäli niistä taloista joista omistan asunnon, tulee asuntoja myyntiin. Eilen iltapäivällä kirjauduin sisään yksityissähköpostiini ja huomasin, että eräästä talosta oli juuri tullut myyntiin yksiö, mielestäni alle markkinahinnan. Myyjänä oli yksityinen henkilö ja soitin hänelle. Sovimme esittelyn tunnin kuluttua. Asunto oli herättänyt runsaasti mielenkiintoa ja olin kuulemma ensimmäinen joka asuntoon pääsi tutustumaan.

Jännittyneenä menin sitten paikalle sovittuun aikaan ja pääsin katsomaan asuntoa. Asunto oli jopa parempi kuin mitä kuvien perusteella olisin uskonut. Ainoa miinus tuli kylpyhuoneesta joka oli kyllä siisti, mutta ei laatoitettu. Jätin asunnosta tarjouksen ja jatkoin työpäivää. Illalla olin jo lähestulkoon unohtanut koko jutun, kunnes myyjä soitti minulle, ja ilmoitti että asunnosta oli tullut useita tarjouksia, mutta vain kolme vakavasti otettavaa tarjousta, yksi niistä omani. Myyjä sanoi, että kaikki kolme ostajaa voivat jättää halutessaan uuden tarjouksen seuraavaan aamuun klo 11.00 mennessä, ja näistä myyjä valitsee parhaan tarjouksen. Ok.

Laskeskelin mielessäni vuokratuottoa ja arvonnousua, ja pyörittelin mielessäni kahta mahdollista tarjoussummaa. Loppujen lopuksi päädyin alempaan summaan ajattelen, että niin käy kuin käy. Lähetin tarjoukseni ja ajattelin että "Herran haltuun". Muutaman tunnin päästä sain puhelun myyjältä. Ja, kyllä, minä joka en koskaan voita missään mitään (vrt. aikaisempi kirjoitus asunnon lunastuksesta), "voitin" tarjouksellani kanssaostajani ja sain asunnon! Puuh! Tapasimme iltapäivällä myyjän kanssa pankissa, ja tarkistin siellä kaikki asuntoon liittyvät dokumentit. Koska myyjä on yksityishenkilö, olin erityisen huolellinen asiakirjojen kanssa. Käsiraha on liian iso summa menetettäväksi huijarille! Kun kaikki näytti olevan kunnossa, maksoin käsirahan.

Nyt vain odottelen vastausta pankistani koskien rahoitusta. En tarvitse rahoitusta asunnon koko hinnalle, ja koska minulla oli jo keväällä saatu lupaus huomattavasti isommalle lainalle, en epäröinyt tehdä tarjousta ilman tietoa lainasta. Toivon mukaan ensi viikolla päästään kaupantekoon!