Syksyn alkamisen kunniaksi uusi kysely!

Kesä alkaa olla lopuillaan, joten Asuntosijoittaja-blogikin siirtyy vähitellen kesälaitumilta arkeen. Uteliaana blogistina minua kiinnostaa, kuika monta sijoitusasuntoa blogin lukijat omistavat. Uskoisin, että suurin osa lukijoista, jotka asuntosijoittamista harrastavat, pyörittävät muutamaa sijoitusasuntoa, mutta voin toki olla väärässäkin. Näin ollen avaan uuden kyselyn aiheesta ja jään jännityksellä odottamaan vastauksia. Klikkailkaahan numeronne tuohon oikeaan laitaan!

Ajatuksia keskikesän kynnyksellä

Aika lentää, kun on kivaa...vai miten se sanonta menikään? Alkukesä on ollut taas täynnä kaikenlaista puuhaa, myös asuntoihin liittyvää. Maaliskuun alussa alkanut vuokrasuhde asunto 1.ssa päättyi, kun vuokralainen irtisanoi sopimuksen paikkakunnalta pois muuton vuoksi. Harmin paikka, mukava nuori mies joka hoiti velvoitteensa kaikin puolin mallikkaasti. Mutta siinä parinkypin iässä elämä heittelee aika paljon hektisemmin, ja se on vaan tällaisen keski-ikäisen ymmärrettävä, ei nuoria ihmisiä voi pakolla pitää kiinni vuokra-asunnossa. No, loppu hyvin, kaikki hyvin, pidin asunnossa yhden esittelyn heti kun edellinen asukas oli muuttanut ulos, ja BANG, asunto meni heti vuokraksi, ja vielä 30 euroa suuremmalla vuokralla. Eli ei tässä lainkaan hullummin käynyt. Ja yhtään tyhjää päivää ei taaskaan tullut!

Toinen alkukesän asuntojuttu on taas aika mielenkiintoinen tilanne koskien lunastusoikeutta taloyhtiössämme. Blogin säännölliset lukijat muistanevat vuoden takaisen lunastusepisodin, jossa yritin (huonolla onnella) lunastaa naapuristani myytyä pikku kaksiota. Halukkaita lunastajia oli lopulta kolme, eli homma meni arpapeliksi, ja onni ei ollut minulle suotuisa. No, nyt kävi niin, että pari päivää sitten postiluukusta tuli ilmoitus, että reilun 30 neliön kokoinen yksiö talomme ensimmäisestä kerroksesta on myyty. Myyntihinta on mielestäni aika edullinen, tutkin toteutuneita asuntokauppoja ja nyt myynnissä olevia asuntoja alueellamme, ja hinta on selkeästi toteutuneiden hintojen alapäässä. Tosi hintaan pitää lisätä taloyhtiön putkiremontista jäljellä oleva lainaosuus, mutta siltikin hinta on kohtuullisen houkutteleva. Vakavasti mietin, olisko syytä taas tehdä lunastusilmoitus isännöitsijälle. Täytyy vielä hieman pyöritellä ajatusta ja lukuja, kannattaisiko puuhaan ryhtyä...katsotaan..

Lopuksi vielä pari sanaa asuntosijoittamisen ajankohtaisuudesta. Tämän blogin reunassa on ollut puolen vuoden ajan kysely koskien lukijoiden mahdollista sijoitusasunnon ostoa tänä vuonna. Nyt kun vastausaikaa on jäljellä kaksi päivää, on vastanneita ollut kaiken kaikkiaan 71 kappaletta, mikä on mielestäni tosi hyvä saavutus tällaiselle marginaaliaihetta käsittelevälle blogille. Kiitos kaikille vastanneille! Kyselyyn vastanneista selvä enemmistö eli 60% ilmoittaa ainakin harkitsevansa sijoitusasunnon ostoa tänä vuonna. Vain 16 % vastanneista ei missään tapauksessa aio ostaa sijoitusasuntoa tänä vuonna. Eli valtaosalla vastanneista näyttää olevan ainakin jonkilanisia ostosuunnitelmia. Olisi ihan mielenkiintoista tietää kuinka moni loppujen lopuksi toteuttaa ostoaikeensa. Siinäpä taitaakin olla loppuvuodelle tuleva kysely!

Blogi hiljenee nyt joksikin aikaa, mutta heti alkusyksyllä palataan taas uusin aihein ja tilannepäivityksin. Toivotan kaikille blogin lukijoille rentouttavaa ja antoisaa kesää!

Terveisiä Arvoasuntopäivästä!

Olin pari viikkoa sitten Arvopaperi-lehden järjestämässä Arvoasuntopäivässä, jossa asuntosijoittaminen oli hyvin esillä, päivän nimi olisi voinut olla pikemminkin Sijoitusasuntopäivä. Päivän paikkana oli arvokas Pörssitalo ja puhujina oli joukko asuntosijoittamisen ympärillä pyöriviä tuttuja nimiä, mm. Vuokraturvan Timo Metsola, joka tuntuu olevan Suomessa lähes kanonisoidussa asemassa kun puhutaan asuntosijoittamisesta vuokra-asuntoihin; aina kun aiheesta on jotain uutisoimisen arvoista, kaivetaan Metsola esiin kommentoimaan aihetta. Tällä kerralla Metsolan esitys keskittyi lähinnä Länsimetron vaikutuksesta asuntojen hintoihin. Hänen mukaansa mahdollinen asuntojen hintojen nousu on lännessä jo diskontattu asuntojen hintoihin, mutta idässä metron laajeneminen ei välttämättä vielä näy hinnoissa. Sinänsä Metsolalta ihan hyvä pointti, että Länsimetro vaikuttaa myös asuntojen hintoihin linjan itäpäässä.

Seuraavana puhujana oli Kyösti Oasmaa Helsingin kaupungilta, ja hänen esityksensä käsitteli kantakaupungin uusia alueita, Kalasatama ja Jätkäsaarta. Kaupungilla on suuret toiveet ja odotukset näistä alueista ja niiden tulevaisuuden kehityksestä. Itse olen hieman skeptinen näiden uusien alueiden suhteen, lähinnä kaupungin eri asumismuotoja sekoittavan asuntopolitiikan vuoksi. Erikoisuutena mainittakoon Vanhankaupunginlahdelle tulevat kelluvat asunnot..!

Pellervon taloustutkimus PTT:n Markus Lahtisen esitys käsitteli yleisen taloustilanteen kehittymistä, niin Suomen, Euroopan kuin koko Maailman mittakaavassa. Olin aistivinani orastavaa optimismia talouden tulevasta kehityksestä. Asuntokuplan olemassaolon hän kiisti selkein sanoin. Vuokra-asuntobisneksen Grand-Old-Man, Antti Arjanne, puhui asuntosijoittamisesta yleisesti. Itse en kaikkia Arjanteen teesejä aivan varauksettomasti allekirjoita, mutta kyllä täytyy nostaa hattua miehen kyvylle luoda taloudellista vaurautta asuntosijoittamisella.

Päivän viimeiset esitykset käsittelivät sijoittamista uudiskohteisiin ja kiinteistöpääomarahastoon, jonka Tapiola on tuonut markkinoille. Molemmat ovat varmasti ihan hyviä vaihtoehtoja joillekin. Uudiskohteissa pääsee uuteen asuntoon kiinni pienellä rahalla, joten niissä oman pääoman tuottoprosentti voi olla ihan hyvä. Helsingin ulkopuolelta esiteltiin muutamaa mielenkiintoista kohdetta, joissa tuottoprosentit olivat vähintäänkin kohdallaan. Eli joka Tampereelle haluaa sijoittaa, ei varmaan yhtään hassumpi vaihtoehto! Tapiolan kiinteistörahasto taas sopii hyvin sijoittajalle, jolla on pääomaa (minimisijoitus 100.000 euroa), muttei halua hallinnoida asuntoja ja vuokralaisia. Sopii siis laiskallekin!

Kaiken kaikkiaan päivän anti jäi plussan puolelle, suurin osa asiasta oli tuttua juttua, mutta pari ahaa-elämystäkin tuli koettua. Yleisö oli kaikenikäistä, ehkä painopiste kuitenkin varttuneemmassa päässä. Kysymyksiä ja kommentteja puhujille esitettiin kiitettävästi. Saatanpa osallistua näihin päiviin joskus toistekin.

Kevät ja yhtiökokoukset

Talvi alkaa taas kerran olla ohi, ja yksi varmimmista kevään merkeistä asuntosijoittajalle on kutsu (tai kutsut) taloyhtiöiden yhtiökokouksiin. Kannattaako näihin kokouksiin vaivautua paikalle? Ehdottomasti! En koskaan lakkaa ihmettelemästä sitä, kuinka huonosti suomalaiset osallistuvat taloyhtiöiden vuosittaisiin yhtiökokouksiin. Oman kokemukseni mukaan kokouksissa ovat yleensä aina samat kasvot vuodesta toiseen, ja joskus osallistujia on niin vähän, että kaikille paikallaolijoille riittää jokin luottamustehtävä (hallituksen jäseneksi tai ainakin kokouspöytäkirjan tarkastajaksi).

Miksi yhtiökokoukseen sitten kannattaa mennä? Siksi, että yhtiökokous on taloyhtiötä koskevien päätösten tärkein foorumi. Jos osakkaalla on mitä tahansa kysymyksiä, huolia, ehdotuksia koskien taloyhtiön asioita, on yhtiökokous hyvä paikka käsitellä näitä asioita. Jotta kokoukset sujuisivat juoheasti, on hyvä tietää yhtiökokouksen kulusta muutamia perusasioita;

1. Isännöitsijällä on suuri merkitys hyvälle yhtiökokoukselle. Ammattitaitoinen isännöitsijä huolehtii siitä, että tiedote yhtiökokouksesta annetaan yhtöjärjestyksen mukaisesti, yleensä noin kaksi viikkoa ennen kokouspäivää. Kokouskutsu ja esityslista liitteineen tulevat yleensä postitse taloyhtiön osakkaille. Saapuva paperinivaska voi olla joskus hyvinkin monipuolinen, mutta sen tulisi sisältää ainakin edellisen vuoden toimintakertomuksen, tuloslaskelman, taseen, tilintarkastuskertomuksen ja tulo-ja menoarvion kuluvalle vuodelle. Näiden lisäksi on usein erilaisia budjettivertailuja ja tiedot ostoreskontrasta ja avoimista laskuista. Lisäksi taloyhtiön PTS (pitkän tähtäimen suunnitelma), jossa käydään läpi tulossa olevat korjaustarpeet vähintään seuraavalle viidelle vuodelle, pitäisi nykyään löytyä asiakirjojen joukosta. Koko nivaska kannattaa lukea huolella läpi, näin asuntosijoittaja voi valmistautua jo etukäteen tulevaan kokoukseen.

2. Mikäli osakas haluaa tuoda jonkun oman asian yhtiökokouksessa käsiteltäväksi, on hyvä olla yhteydessä isännöitsijään ja taloyhtiön hallitukseen jo hyvissä ajoin ennen kokousta, jotta asia saadaan mukaan kokouksen asialistalle. Tällainen asia voi olla oikeastaan mikä vaan taloyhtiön toimintaan liittyvä ehdotus tai ajatus. Oman käsitykseni mukaan osakkaat ovat yleensä arkoja/haluttomia tuomaan omia ajatuksiaan yhtiökokousten käsiteltäväksi, mikä on sääli, koska yhtiökokouksella on valta päättää oikeastaan kaikista taloyhtiön käytännön asioista. Yleensä yhtiökokouksen lopussa on varattu aikaa vapaalle keskustelulle, mutta tässä vaiheessa asioista vain keskustellaan vapaamuotoisesti, päätökset on jo tehty aikaisemmin. Rohkaisen kaikkia asuntosijoittajia olemaan aktiivisia ja tuomaan omia ehdotuksia yhtiökokousten käsiteltäviksi!

3. Itse kokous sujuu tietyn protokollan mukaisesti. Yleensä taloyhtiön isännöitsijä avaa kokouksen ja ottaa ehdotuksia kokouksen puheenjohtajaksi ja sihteeriksi. Yleensä hallituksen puheenjohtaja valitaan kokouksen puheenjohtajaksi ja isännöitsijä sihteeriksi. Seuraavaksi valitaan pöytäkirjan tarkastajat ja ääntenlaskijat, mikäli kokouksessa tulee tarpeelliseksi äänestää jostakin asiasta. Sen jälkeen todetaan läsnäolijat ja kokouksen päätösvaltaisuus. Tämän jälkeen aletaan käymään taloyhtiön talouslukuja edelliseltä vuodelta ja vahvistetaan tase ja tulos. Joskus yhtiön talouteen liittyviä asioita käydään hyvinkin seikkaperäisesti läpi, joissakin kokouksissa taas asiat käydään hyvin nopeasti läpi, ellei kenelläkään ole mitään kysymyksiä. Seuraavaksi päätetään vastuuvapauden antamisesta yhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle. Sitten vahvistetaan kuluvan vuoden budjetti, valitaan uusi hallitus ja tilintarkastajat ja sitten kokouksen virallinen osuus päättyy. Aikaa koko kokoukseen kuluu hyvin vaihtelevasti, riippuen taloyhtiön tilanteesta esim. remonttien suhteen, kokouksen osallistujamäärästä ja muista seikoista. Nopeimmat yhtiökokoukset, joissa olen ollut, ovat kestäneet alle puoli tuntia, toinen ääripää taas oli neljän tunnin riitaisa maraton-kokous, jossa oli useita äänestyksiä ja kaikenlaista draamaa ihan riittävästi...!


Entä kannattaako taloyhtiön hallitukseen päästä/joutua? Yleensä yhtiökokouksissa on ongelmana saada jäseniä taloyhtiön hallitukseen, toki poikkeuksia tähänkin on. Hallituksen jäsenyyttä pidetään työläänä ja epäkiitollisena tehtävänä, josta käteen jää lähinnä haukut talon asukkailta. Olen kuitenkin sitä mieltä, että asuntosijoittajan kannattaa mennä taloyhtiön hallitukseen, mikäli siihen tarjoutuu mahdollisuus. Usein hallituksen jäsenet asuvat itse taloyhtiössä, ja tällöin he katsovat asioita hieman eri kantilta, kuin asuntosijoittaja. Varsinkin, jos taloyhtiössä on  paljon asuntoja vuokrattuna, on hyvä että myös asuntosijoittajien näkemykset otetaan huomioon asioiden hoidossa. Normaalisti hallitustyöskentely vie vuoden aikana kolmesta viiteen iltaa, jolloin hallitus kokoontuu hoitamaan yhtiön asioita. Mikäli yhtiössä suunnitellaan raskaita korjauksia, lisääntyy kokousten määrä vastaavasti.


Itse olen kokenut hallitustyöskentelyn mielekkäänä, ja olen aina pyrkinyt mukaan omistamieni asuntojen taloyhtiöiden hallituksiin. Hallituksen jäsenenä saa paljon tietoa yhtiön nykytilasta ja tulevaisuuden suunnitelmista, jotka mahdollisesti vaikuttavat asuntosijoittajan omiin suunnitelmiin sijoituskohteiden osalta. Ja bonuksena vielä mainittakoon, että nykyään lähes kaikki taloyhtiöt maksavat hallituksen jäsenille palkkiota hallituksen kokouksista. Kokouspalkkioilla ei rikastu, mutta ovatpahan jonkinlaisena korvauksena menetetystä vapaa-ajasta!


Mukavaa yhtiökokoussesonkia kaikille asuntosijoittajille!

Tapahtumarikas helmikuu

Kuten edellisessä kirjoituksessa jo tuli selväksi, sain irtisanomisilmoitukset kahdelta vuokralaiselta samasta talosta. Eipä auttanut muuta kuin kääriä hihat ylös ja alkaa hoitaa vuokrausasiaa. Toisessa asunnossa (asunto 1) en ollut käynyt pariin vuoteen, joten sovin vuokralaisen kanssa, että käyn katsomassa asuntoa hänen poissa ollessaan, jotta saan selville mahdolliset remonttitarpeet. Pientä jännitystä tuntien sitten menin asuntoon. Kaikki näytti kuitenkin olevan suhteellisen hyvässä kunnossa, korjaustarpeet rajoittuivat lähinnä kylpyhuoneen oveen ja eteisen lattiaan, jonka laminaatti oli mennyt aika huonoon kuntoon, johtuen epätasaisesta alustasta (tämä oli tiedossa alusta alkaen, kun itse asensin laminaattia vuonna 2006). Sen lisäksi keittiössä oleva kaasuliesi oli tullut elinkaarensa loppupäähän, kun uunin luukun avasi, jäi luukku käteen!

Otin yhteyttä luottoremonttifirmaani, ja sovimme tapaamisen asunnolle seuraavalla viikolla. Huojentava uutinen oli että pikkuremontin tekoon menisi vain kaksi päivää. Eteisen lattiaan vaihdetaan laattalattia, kylpyhuoneeseen asennetaan uusi ovi ja oven kynnys korjataan, eteisen seinät maalataan ja siihen kiinnitetään hattuhylly. Eli ei mitään suurta korjausta, ainoastaan pientä ehostusta jolla asunnosta voidaan taas pyytää markkinavuokraa. Pitkien vuokrasuhteiden haittana ainakin omalla kohdallani tuntuu olevan se, että olen aika huono nostamaan vuokraa, vaikka se on kirjattuna vuokrasopimukseen. Näin ollen pääsen aina vuokralaisen vaihtuessa korottamaan vuokraa markkinavuokria vastaavaksi.

Toisessa asunnossa (asunto 3) korjaustarpeet rajoittuvat keittiön putkivian korjaamiseen ja yhden pienen peitelevyn asentamiseen kylpyhuoneessa. Tosin, en edelleenkään ole saanut aikaiseksi putkimiehen tilausta...!

Järjestin molemmissa asunnoissa yleiset esittelyt samana päivänä, puolen tunnin välein. Asunto 3:n esittelyyn tuli kolme kiinnostunutta katsojaa, asunto 1:n esittelyssä kävi kymmenen katsojaa (vuokrapyyntö oli 60 euroa halvempi kuin asunto 3:n). Molempiin asuntoihin löytyi sovelias vuokralainen heti ensimmäisessä esittelyssä, ja allekirjoitinkin vuokrasopimukset heti seuraavalla viikolla esittelyn jälkeen. Nykyiset vuokralaiset ovat molemmat lähdössä pois huomenna, 1.3., joten huominen päivä tulee olemaan kiireinen, kun molemmat asunnot pitää käydä tarkastamassa, ja vuokratakuut palauttamassa (mikäli kaikki on ok kummankin vuokralaisen jäljiltä). Olin toivonut, että asunto 1:n remontti olisi voinut alkaa heti huomenna, mutta remonttifirman aikatauluun sopi vasta seuraavalla viikolla, jolloin uusi vuokralainen on jo muuttanut sisään. Toivon mukaan loppuviikko vuokralaisten vaihtumisineen ja ensi viikko remontteineen menevät putkeen ja pääsen elämään taas Vuokraisännän vakaata elämää...

Lisää säpinää tiedossa..

Ei ehtinyt kauaa kulua edellisestä postauksesta, kun taas on aika päivittää tilannetta. Sain eilen illalla tekstiviestin vuokralaiselta, joka asuu talossa, josta omistan kaksi asuntoa. Ja yllätys, yllätys, hän irtisanoi vuokrasopimuksensa! Eli nyt minulla on vuokrattavana kaksi samanlaista asuntoa, samasta osoitteesta! Mielenkiintoinen tilanne, eipä ole ennen moista ollut.

Yritin tavoitella vuokralaista eilen illalla, jotta voimme keskustella käytännön yksityiskohdista. Hän toivoi, että pääsisi muuttamaan jo maaliskuun alussa. Lain mukaanhan hänen irtisanomisaikansa alkaa vasta maaliskuun alusta ja päättyy maalis-huhtikuun vaihteeseen. Jos saan asunnon vuokrattua nopeasti, ei minulla ole mitään syytä olla hankala ja venyttää vuokrasuhdetta. Mutta kovasti tietysti helpottaisi, jos tavoittaisin vuokralaisen jotta voimme sopia asioista...

Jatkan taas juttua, kun hommat etenevät...

Taas vuokrataan...ja korjataan viemäriä!

Sain pari viikkoa sitten puhelun uusimmalta vuokralaiseltani, jonka kanssa solmin vuokrasopimuksen elo-syyskuun vaihteessa. Hänellä oli kaksi asiaa; ensimmäinen koski asunnon keittiön viemäriä (todellinen vuokranantajan klassikko-case, näitä viemäriongelmia monet pelkäävät, eivätkä halua missään tapauksessa joutua setvimään), jossa ilmeni sellainen vika, että kun altaaseen laittaa tulpan, täyttää vedellä ja ottaa tulpan pois, vedet valuvat allaskaappiin! Ongelma ei ole tullut ilmi aiemmin, koska vuokralaiseni on pessyt astiat juoksevan veden alla. No, mikäs siinä, selvitetään asia ja hoidetaan kuntoon. Toinen asia oli se, että hän haluaa sanoa vuokrasopimuksen irti! Hän kertoi ostaneensa oman asunnon ja muuttavansa sinne irtisanomisajan jälkeen. No, mitäs siinä sitten, tietysti nämä molemmat uutiset tulivat juuri keskelle kiireistä työrupeamaa, niin kuin ne yleensä aina tapaavat tulemaan ja olin harmissani ylimääräisestä työstä ja vaivasta.
 
Kun sitten ehdin miettiä asiaa paremmalla ajalla, totesin, ettei tämä nyt sittenkään ole hullumpi tilanne. Kun syksyllä vuokrasin asuntoa, ei kylpyhuonetta vielä tuolloin oltu remontoitu. Teetin remontin, mutta en nostanut vuokraa, osittain johtuen siitä, että vuokra oli mielestäni ihan hyvä, ja myös siksi, että remontista aiheutui epämukavuutta vuokralaiselle, tosin hänen ei myöskään tarvinnut maksaa vuokraa remontin ajalta..! No, nyt sitten pääsen realisoimaan teettämäni kylpyhuoneremontin vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä. Sovimme vuokralaisen kanssa, että järjestän asunnossa esittelyn jonain iltana kun hän on poissa. Tietäen tilanteen vuokramarkkinoilla, uskon, että vuokralaisen löytäminen ei tälläkään kerralla tuota ongelmaa.

Viemäriasiasta vielä; kehoitin vuokralaista ottamaan yhteyttä talonmieheen, ja pyytämään häntä katsomaan mistä vika johtuu. Vuokralainen teki näin mutta tulos ei valitettavasti ollut halutunlainen; talonmies vetosi siihen, että asunnossa on tehty remontti edellisen asukkaan toimesta, ja näin ollen vastuu mahdollisesta asennusvirheestä kuuluu edelliselle osakkaalle tai urakoitsijalle. Sillä lailla! Eli täytyypä tutkia asiaa, kun seuraavan kerran käyn asunnolla. Jos kyse on vain pienestä viasta, kutsun putkimiehen paikalle. En vaan millään jaksaisi alkaa vääntämään asiaa edellisen omistajan kanssa...laiska kun olen. Ei siis käy aika pitkäksi Asuntosijoittajalla!