Kohta saadaan taas tuntumaa vuokramarkkinaan

Kauppalehden keskustelupalstalla käydään taas vääntöä siitä, kenen markkinat asuntovuokrauksessa on tällä hetkellä, vuokralaisten vai vuokranantajien. Vuokraturvan Metsolan (!) mukaan nyt on taas vuokralaisten markkinat, kohteita on runsaasti tarjolla ja näytöillä ei näy ketään. No, ensi viikolla pääsen itse tutkimaan, mikä on tilanne, sillä sain soiton vuokralaiseltani asunnosta numero kolme. Hän ilmoitti muuttavansa yhteen puolisonsa kanssa ja näin ollen muuttavat isompaan asuntoon. Harmillista minulle, mutta ei  mitenkään yllättävää, sillä 21m2 asuntoa ei voi pitää kovin optimaalisena kahdelle henkilölle...!

Sovin vuokralaisen kanssa, että hän ottaa yhteyttä minuun kun asunto on tyhjä, niin voimme tehdä loppukatselmuksen ja mikäli kaikki on kunnossa, palautan hänen vuokratakuunsa takaisin. Ja sen jälkeen on taas aika laittaa asunto markkinoille ja aloittaa uuden vuokralaisen haku. Pohdiskelen juuri, mikä olisi oikea vuokrapyyntö. Nyt saamani vuokra on ollut mielestäni hyvä, ihan käypä markkinavuokra. Ehkä kympin lisää kuussa voisin vuokraa saada, mutta se alkaa jo lähestyä kipukynnystä vuokralaisen kannalta. Filosofiani mukaan en ole vetänyt vuokria koskaan ihan tappiin asti, jotta vuokralaiset viihtysivät mahdollisimman kauan asiakkainani. Palailen asiaan taas ensi viikolla kun vuokrausprojekti etenee.

Vuosi 2013

Uusi vuosi, uudet kujeet. Blogi palailee taas arkeen pyhien jälkeen. Aivan aluksi kiitos menneestä vuodesta kaikille blogin lukijoille. Olen aina yhtä yllättynyt siitä, että tällaiselle marginaaliblogille löytyy näinkin paljon lukijoita. Keskimäärin sivustolla on n. 800 käyntiä kuukaudessa, mikä on mielestäni hyvä saavutus ottaen huomioon kuinka harvakseltaan blogi päivittyy. Kiinnostusta asuntosijoittamiseen siis riittää.

Viime vuoden lopussa päättyi vastausaika blogin kyselyyn, jossa kysyttiin lukijoiden omistamien sijoitusasuntojen määrää. Suurin osa vastanneista ei (vielä) omistanut yhtään sijoitusasuntoa, mutta mukana vastanneissa oli muutama suursijoittajakin yli kymmenen sijoitusasunnon omistuksella. Alla vielä kyselyn tulokset copy-pastena:

Montako sijoitusasuntoa omistat?

en yhtään	49 (37%)
1	25 (18%)
2-4	37 (28%)
5-10	15 (11%)
yli 10	6 (4%)

Ääniä tähän mennessä: 132
Kysely päättynyt 

Kiitos kaikille vastanneille, uutta kyselyä pukkaa heti tänään!

Alkaneen vuoden aikana tarkoitukseni on jatkaa asuntosijoittamisen käsittelyä samalla pohjalla kuin aikaisempinakin vuosina, aihe on sen verran monipuolinen että kirjoitettavaa ja käsiteltävää kyllä riittää.

Yksi mieleeni tullut aihe, jota olisi tarkoitus käsitellä tarkemminkin, on sijoittaminen ulkomaisiin asuntokohteisiin. Hinnat esim. Floridassa ja Espanjassa ovat laskeneet niin alhaisille tasoille, että sijoitusasunnon ostaminen näistä paikoista on varmasti tullut monelle muullekin kuin minulle mieleen. Nyt saattaisi olla oikea aika toimia. Ulkomaan asuntoihin liittyy monenlaisia kommervenkkejä, jotka on hyvä tietää ostoprosessiin ryhdyttäessä. Eli näihin tullaan palaamaan vielä kevään aikana.

Ja vuoden ensimmäinen kysely: Kiinnostaako sijoitusasunnon osto ulkomailta?

Rauhallista Joulua!

Kiitokset kaikille blogin lukijoille kuluneesta vuodesta, asuntosijoittaja vetäytyy nyt hyvin ansaitulle (?) lomalle ja palaa uusin aihein taas ensi vuoden puolella. Rauhaisaa Joulua ja tuottoisaa Uutta Vuotta 2013!

Vielä Myyntiturvasta

Ei mennyt kuin kolme päivää edellisestä postauksesta, niin netti tiesi kertoa että:

Myyntiturvalla ei ehkä sittenkään mene ihan niin lujaa..

Linkin mukaan Lahdessa toiminta ei ole ihan niin helppoa kuin Helsingin seudulla, mutta kannattaa kuitenkin Myyntiturvan kulurakenteella. Vai voisiko olla niin että Helsingin kulurakenteella toimiminen ei olekaan mikään rahasampo? Mene ja tiedä, jäämme seuraamaan mielenkiinnolla..

Pari sanaa Vuokraturvasta

Marraskuu ehti mennä ja joulukin kolkuttelee jo ovella, mutta uutta kirjoitusta tähän blogiin ei ole tullut. Syynä on ollut vain ja ainoastaan allekirjoittaneen kova kiire leipätyön parissa; "erehdyin" päätymään yrittäjäksi, ja viimeiset kuukaudet ovat menneet non-stoppina töitä tehdessä. Välillä on meinannut usko loppua mutta sitten taas tulee se euforinen tunne mikä liittyy oman tekemiseen. Jo pelkästään ajatus, että pystyy itse elättämään itsensä ilman että joku muu päättää asioista, antaa aika hyvän fiiliksen. Oma yrittäjyyteni liittyy aika läheisesti myös omaan vuokra-asuntobisnekseeni, eli molemmat tuovat synergiaa toisiinsa. Hieno homma! Uskon, että pystyn tarjoamaan sellaista palvelua markkinoille, jolla voin erottua kilpailijoista niin päivätyössäni kuin vuokra-asuntopuolella. Asiakas ei aina välttämättä ole oikeassa, mutta asiakas on se, joka loppupeleissä maksaa yrittäjän palkan. Tämä on mielestä kultainen ohje, joka sopii kaikkeen yrittämiseen.

Tästä voikin vetää aasinsillan varsinaiseen aiheeseeni eli Vuokraturvaan ja Myyntiturvaan. Vuokraturvahan on saanut Suomessa suorastaan käsittämättömän vahvan aseman julkisuudessa aina, kun keskustelu kääntyy vuokra-asumiseen. Oli kyse sitten vuokrien kehityksestä, vuokra-asuntojen rakentamisesta, tai mistä tahansa vuokra-asumiseen liittyvästä uutisesta, pääsee Vuokraturvan Timo Metsola eetteriin puhumaan asiasta. Jopa siinä määrin, että osalle yleisöstä on tullut se mielikuva, että Vuokraturva on jonkinlainen vuokralaisten etuja ajava yleishyödyllinen yhteisö. Näinhän ei tietenkään ole, vaan Vuokraturva on Timo Metsolan bisnes, jonka tavoitteena on tuottaa voittoa. Näin ollen Vuokraturvan kannanottoja lukiessaan tai kuullessaan on aina hyvä muistaa, mikä on sen konteksti. Metsola  puhuu varmasti asiaakin, mutta toki omista lähtökohdistaan, jotka hyödyttävät Vuokraturvan yritystoimintaa. Näin ollen kehoitan blogin lukijoita harjoittamaan normaalia lähdekritiikkiä Metsolan kommentteja kuunnellessaan, ja miettimään, miten asia vaikuttaa Vuokraturvan bisneksiin.

Vuokraturvasta puhuessa on pakko vielä mainita Myyntiturva, osa Vuokraturvaa, joka tekee kiinteistönvälitysbisnestä pääkaupunkiseudulla. Myyntiturva löi tiskiin alkusyksystä ison kampanjan, jossa se mainosti erittäin edullisia välityspalkkohintoja asuntojen myynnistä. Yksiöt yritys lupasi myydä 1845€ kiinteällä palkkiolla, kaksiot 3690€:lla ja kolmiot 4920€:lla. Hinnat ovat todella alhaiset, jos niitä vertaa muiden välitysliikkeiden keskipalkkioihin, jotka liikkuvat HS:n parin kuukauden takaisen artikkelin mukaan 2,5%-3,5% välillä. Näyttävän kampanjan ansioista Myyntiturva on onnistunut ilmeisesti aika hyvin saamaan kohteita myyntiin. Mutta, mutta...omassa lähipiirissäni olen seurannut paria tapausta, joissa kohteen välitys on annettu Myyntiturvalle, ja hommat eivät ole menneet aivan nappiin. Ilmeisesti yrityksen ajatuksena on ollut saada paljon kohteita myyntiin, ja sitä kautta firmalle volyymiä. Yksittäiselle kohteelle ei kuitenkaan näytä riittävän paljoa aikaa, ja jos kohde ei ole mennyt nopeasti kaupaksi, ovat myynti- ja markkinointitoimenpiteet lopahtaneet siihen. Esittelyjä kohteissa ei myöskään ole järjestetty kovin usein, mikä on harmittanut toimeksiantajia. Eli näyttää siltä, että tässäkin tapauksessa hinnalla ja laadulla on korrelaatio. Tosin, kalliskaan välityspalkkio ei aina takaa parasta tulosta, siitäkin on kokemuksia! 

Suosituin sijoitusmuoto

Päivän Kauppalehdessä oli uutinen jossa kerrottiin OP-Pohjolan tekemästä tutkimuksesta, jonka mukaan suomalaisten suosituin sijoituskohde on asunto! Enemmistö tutkimukseen vastanneista sijoittaisi ylimääräiset rahansa sijoitusasuntoon. Hyvä homma! Mutta mielestäni ei niin hyvä homma on se, että melkein yhtä suuri osuus vastaajista sijoittaisi säästönsä erilaisille pankkitileille. Pankkitilien ongelmana näen niiden alhaiset korot, jotka pahimmassa tapauksessa eivät tarjoa säästöille edes inflaatiosuojaa. Mutta ymmärrän kyllä sen, että jo yli neljä vuotta kestänyt talouden turbulenssi on saanut suomalaiset varovaisiksi sijoitustensa kanssa. Lisäksi poliitikkojen aiheuttama verotuksen epävakaus on varmasti vähentänyt sijoitushaluja muualle kuin tutuille ja turvallisille pankkitileille. Tämä on erittäin valitettava kehityssuunta, joka ei millään lailla lisää kansallisvarallisuuttamme. Eli viestini kaikille pankkitileille säästäville; ostakaa sijoitusasunto ja laittakaa rahanne töihin tuottamaan vaurautta teille!

Tässä vielä linkki Kauppalehden uutiseen:

Suomalaisten suosituin sijoituskohde

Ystävämme verottaja

Otsikosta huolimatta  en ole Iloiset Veronmaksajat ry:n jäsen, vaan näen verot lähinnä välttämättömänä pahana, joilla pidetään (tai ainakin pitäisi pitää) perusinfraa pystyssä, eikä syydetä Kreikan ja vastaavien hulivilimaiden viisikymppisten eläkeläisten ylläpitoon..! Joka tapauksessa asuntosijoittajana kannattaa olla tietoinen veroista ja mahdollisista vähennyksistä, joita vuokratulosta voi tehdä. Toivon, että mikäli blogin lukijoilla on hyviä vinkkejä esim. vähennyksistä joita olette saaneet läpi verottajalle, niin lähettäkää niitä tuohon kommenttiosioon.

Nyrkkisääntö vuokratulon verotuksessa on, että vuokratulosta saa vähentää vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut. Listaan tässä tavallisimmat vähennyskelpoiset kulut:

-         hoitovastike

-    rahoitusvastike taloyhtiön lainaosuudesta (mikäli se on yhtiön kirjanpidossa tuloutettu tuokseen)

-         vesimaksu

-         vuokravälityspalkkio ja muut vuokrauksesta aiheutuneet kulut

-         remonttikulut (mikäli remontointi tehdään esim. vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä)

-          matkakulut kotoa vuokrattavalle asunnolle

-         asuntoon tehdyt hankinnat, kuten esim. uusi jääkaappi

-         Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenmaksu

-         alaa koskeva kirjallisuus ja muut julkaisut

-        alan tapahtumien , esim. koulutusten kulut

Varmasti muitakin vähennyskelpoisia kuluja on, kertokaa omista kokemuksistanne!

On ensiarvoisen tärkeää, että kaikki kuitit kuluista ovat tallessa ja järjestyksessä, helpottaa huomattavasti elämää siinä vaiheessa kun on aika tehdä tarvittavat lisäykset veroehdotukseen! Vuokratulot ilmoitetaan verotuksessa lomakkeella 7, joka löytyy vero.fi-verkkosivuilta. Lomakkeen voi täyttää verkossa ja tulostaa, jolloin se näyttää siistimmältä kuin käsinkirjoitettu versio. Mikäli tuloa on useammasta vuokra-asunnosta, jokaisen asunnon tulot ilmoitetaan omassa sarakkeessaan, josta ne lopuksi vedetään yhteen ja viedään lopputulos eli verotettava vuokratulo (toivottavasti) tappio, veroehdotuksessa varattuun kohtaan. Mikäli verotettavaa tuloa jää kulujen jälkeen, kuten toivottavaa on, maksetaan tästä tulosta tällä hetkellä veroa normaalin pääomatuloverokannan mukaan 30%. Mikäli pääomatulot ylittävät 50.000 euroa, maksetaan yli menevältä osalta veroa 32%.

Ainakin itselläni verotus on mennyt hyvin, ts. mitään isompia vääntöjä ei verottajan kanssa vuokratulosta ole ollut. Ainoastaan 2009 verottaja ei hyväksynyt kaikkia vähennyksiäni, johtuen siitä että asuin tuolloin itse vakituisesti ulkomailla ja kävin hoitamassa Suomessa yhden asunnon putkiremonttiasiaa. Matkoja oli aika paljon, joten epäilin, että verottaja ei ehkä hyväksy kaikkia matkakuluja vähennyksiin. Lopputulos oli, että 50% matkakuluista (lentoliput, taksit, bussiliput) meni läpi verotuksessa. Asiasta olisi voinut valittaa, mutta en viitsinyt aloittaa kyseistä rumbaa, koska lopputuloksesta ei ollut mitään takeita.

Siinä vaiheessa kun verotuspäätös valmistuu ja kolahtaa postilaatikkoon, on se hyvä vielä käydä läpi, vaikka lopputulos olisikin suunnilleen omien laskelmien mukainen. Verottajakin tekee virheitä, joten mitä tarkemmin verotuspäätöksen käy läpi, sitä helpompi mahdolliset virheet on huomata ja vaatia oikaisua.  Oikaisua voi hakea verottajalta viiden vuoden kuluessa verotuksen päättymistä seuraavan vuoden alusta.