Asunto vuokrattu ja seuraava vuokrattavana

Länsi-Uudellamaalla sijaitseva uusi yksiö meni lopulta vuokralle pyydettyyn hintaan. Reipas nuori nainen oli iloinen päästessään muuttamaan uuteen kauniiseen kotiin. Jotta elämä ei menisi aivan tylsäksi, niin asunto ykkösen vuokralainen soitti minulle pari viikkoa sitten ja ilmoitti muuttavansa toiselle paikkakunnalle. Koska irtisanomisilmoitus tuli syyskuun puolella, päättyy vuokrasopimus lokakuun lopussa. Eli taas aletaan hakemaan uutta vuokralaista. Mielenkiinnolla odotan, miten tämä hyvällä paikalla sijaitseva pikkuasunto menee kaupaksi.

Vuokramarkkinasta

Lomat on pidetty ja kesä lähentelee loppuaan. Opiskelijat ovat liikkeellä ja käyvät kovaa taistoa pienistä asunnoista, eikö niin? Joo, ehkä Helsingissä, mutta läntisellä Uudellamaalla on ihan toinen meininki. Heinäkuussa ostettu uusi sijoitusyksiö kävi läpi pienen pintaehostuksen (tuoretta maalia, uudet vetimet kaapinoviin, jne.) ja meni markkinoille. Toistaiseksi kaksi yleistä esittelyä, eikä vuokralaista ole löytynyt. Sen verran olen nyt oppinut, että pienellä paikkakunnalla täytyy olla nopea vuokralaisvalinnan kanssa. Asuntoon olisi ollut tulijoita, mutta aina kun olen soittanut heidän peräänsä, ja ilmoittanut, että asunto olisi nyt saatavilla, ovat vuokralaiskandidaatit kiittäneet kauniisti ja kertoneet että ovat ehtineet jo ottaa toisen asunnon! Eli nopeutta tarvitaan lisää. Helsingissä markkina toimii ihan toisella tavalla. Asunto on nyt siis ollut vapailla markkinoilla viikon ja vuokralaista etsitään edelleen...

Asuntokaupoille!

No niin, tänään sitten selvisi kuvio uuden sijoitusasunnon kanssa. Saimme sukulaiseni kanssa sovittua kaupan ehdoista, joilla ostan hänen lähes 30 vuotta omistamansa yksiön voimakkaasti kasvasta taajamasta, noin 40 minuutin matkan päässä Helsingistä. Sukulaisena saan ostaa asunnon hieman edullisempaan hintaan, kuin mitä ulkopuoliselle olisi myyty. Tässä vaihtoehdossa säästämme tietysti myös välityspalkkion, joka pitää huomioida kokonaishintaa laskiessa. Joka tapauksessa tämä taitaa olla todellinen win/win, molemmat hyötyvät kaupasta. Omalta osaltani tämä uusi asunto poikkeaa selvästi nykyisestä sijoitusasuntosalkustani olennaisesti niin sijaintinsa kuin kokonsa ja ikänsäkin puolesta. Neliöitä on 30, asunnossa on reilun kokoinen, remontoitu kylpyhuone ja lasitettu parveke. Talo on rakennettu 1984, eli se on kohtuullisen uusi. Pientä remonttia olisi tarkoitus tehdä; eteisessä on 80-luvun puolipaneelit jotka ovat aika karmeat, ja niiden on siis lähdettävä. Tilalle sitten uutta, tuoretta maalia. Ja vuokralle sitten elokuussa. Ja, mikä parasta, odotettavissa oleva vuokratuotto: 7,5%! Lisää tästä projektista myöhemmin.

Blogin kyselyssä on alkuvuonna kysytty kiinnostusta ulkomaisten sijoitusasuntokohteiden ostoon. Tulokset ovat olleet seuraavanlaiset:

Kiinnostaako sijoitusasunnon osto ulkomailta?

Kyllä	24 (36%)
Ei	26 (39%)
Ehkä	18 (27%)

Ääniä tähän mennessä: 66
Kysely päättynyt 

Ulkomaiset kohteet siis kiinnostavat monia blogin lukijoita. Näihin ulkomaan kohteisiin on edelleen tarkoitus palata jossain vaiheessa kun vaan aika antaa myöten. Espanjan ja USAn asuntojen hinnat ovat edelleen erittäin houkuttelevalla tasolla!

Nyt blogi siirtyy kesätauolle ja palaa asiaan taas elokuun loppupuolella. Leppoisia kesäpäiviä toivotellen!

LKV-pätevyys, vääntöä Vuokraturvan kanssa ja uuden asunnon pohdintaa

Kesä tuli taas kerran, ja hellettä on piisannut viime päivät mukavasti. Asuntosijoittaja on kuitenkin tehnyt kaikkea muuta kuin lomaillut, siksi edellisestä blogientrystäkin on taas kulunut ihan luvattoman pitkä aika. Nyt kuitenkin hieman updeittia kuluneiden kuukausien menosta ja meiningistä.

Kävin lauantaina 4.5 Messukeskuksessa järjestetyssä kiinteistönvälittäjäkokeessa, joka oli tällä kerralla ennätyssuosittu, yli 500 osallistujaa! Vuonna 2016 voimaan tuleva lakimuutos, joka edellyttää, että vähintään puolet jokaisen kiinteistönvälitystoimiston välittäjistä on LKV-päteviä, on ilmiselvästi lisännyt innokkuutta suorittaa koe. Kukapa sitä haluaisi riskeerata työpaikan menetyksellä?! Omalta osaltani kokeeseen lukeminen jäi aika vähäiseksi, luin netistä aikaisempia kokeita ja pläräsin lakikirjaa, yhteensä ehkä noin 10 tuntia. Itse koe oli  suoraan perkeleestä, jos ihan rehellisesti puhutaan! Kysymykset olivat vaikeita, eikä monivalintatehtävää ollut, joten kaikki kysymykset olivat essee-muotoisia. Kokeeseen varattu viisi tuntia ei riittänyt alkuunkaan, jouduin jättämään moneen kysymykseen vastaamatta. Kokeen jälkeen en halunnut edes vilkaista kysymyspapereita. Fast forward viime viikkoon, sain tiedon kokeen läpimenosta osaltani ihan puskista, kun yksi tuttu lähetti onnitteluviestin, nimeni koreili muiden läpipäässeiden joukossa! Aluksi epäilin kyseessä olleen virheen, mutta kun kotiin vielä tuli tutkintotodistus LKV-pätevyydestä, niin pakkohan se on uskoa. Hyvä minä!

Ystävämme Vuokraturva/Myyntiturva kummittelee taas elämässäni! Kuten viime vuoden puolella jo kirjoitin, sukulaiseni osti  joulukuussa asunnon, jota välitti Myyntiturva. Asunnon hinta oli selkeästi alle markkinahinnan ja se oli hyvä diili. No, välittäjältä "unohtui" kertoa, että taloyhtiön ikkunaremontista tullutta lainaosuutta ei oltukaan maksettu myyjien toimesta, vaan sukulaiseni sai tiedon tästä vastikelappujen mukana huhtikuussa! Eli asunnon hinta nousi useita tuhansia euroja. Olemme käyneet kirjeenvaihtoa Myyntiturvan kanssa toistaiseksi huonolla menestyksellä, emme ole saaneet sieltä minkäänlaista järjellistä vastausta asiaan. Koska koko prosessi on vielä kesken, ei tästä aiheesta tämän enempää, jatkoa seuraa...

Kuten aikaisemmassa kirjoituksessa kirjoitin, olen pohtinut uuden sijoitusasunnon ostoa pienemmältä paikkakunnalta Helsingin ulkopuolella. Olen huomenna menossa katsomaan asuntoa, ja sen jälkeen pitäisi alkaa tekemään päätöstä tämän asian suhteen. Pyörittelin lukuja laskimessa ja pääsin yli 7% vuokratuottoon eli kohde kyllä kiinnostaa, Helsingissä voi vain haaveilla tämän tasoisista tuotoista. Toisaalta asunnon hintojen nousukaan ei Läntisellä Uudellamaalla ole Helsingin luokkaa...katsotaan, katsotaan!

Eli kiirettä on pitänyt, ja kiireet jatkuvat vielä heinäkuun puoliväliin asti, jonka jälkeen on aika vetäytyä parin viikon lomalle lataamaan akkuja. Hyvää alkanutta kesää kaikille blogin lukijoille!

Asuntosijoittamisen webinaari

Löysin Youtubesta Marko Kaarton ja Matias Savolaisen webinaarin asuntosijoittamiesta, joten linkataan tännekin. Ihan hyvää perussettiä ja pari helmeäkin jäi haaviin. Olkaapa hyvät!

Asuntosijoittamisen webinaari

Uusi sijoitusasunto...kannattaako ostaa?

Juttelin tänään iäkkään sukulaiseni kanssa hänen taloudellisesta tilanteestaan. Hän omistaa oman asuntonsa lisäksi sijoitusasunnon, n. 30m2 kokoisen yksiön, 45 minuutin matkan päässä Helsingistä. Asunto on ostettu uutena 1980-luvun alussa, joten taloyhtiössä ei ole vielä ollut tarvetta isoihin korjauksiin. Nyt kevään yhtiökokouskutsussa on mainittu  ikkunaremontin suunnittelun ajankohtaisuus. Sukulaiseni kertoi jo jonkin aikaa miettineensä sijoitusasuntonsa myyntiä, ja siitä saatavan rahan käyttämistä omaan hyvinvointiin...ei hassumpi ajatus kun ikää alkaa olla lähe 90 vuotta, mutta terveyttä ja virtaa vielä riittää!

Joka tapaukessa sukulaiseni kokee vuokra-asunnon hallinnoinnin raskaana, ja on päätynyt myymään sen. Kerroin hänelle, että autan häntä mielelläni asunnon myynnissä. Tällöin hän kysyi minulta, olisinko kiinnostunut ostamaan asuntoa häneltä, saisin vielä hieman "alennusta" asunnon käyvästä hinnasta?! Hmm, kieltämättä ajatus on mielenkiintoinen. Myytyäni yhden sijoitusasunnon vuonna 2011, tililläni on siitä asti ollut hieman rahaa odottamassa hyvää sijoituskohdetta. Helsingin keskustan yksiöt ovat tällä hetkellä hintojensa vuoksi täysin ulkona osaltani, joten ehkäpä Läntinen Uusimaa voisi olla hyvä suunta hankkia uusi sijoitus! Asunto on tällä hetkellä vuokrattuna, ja pikaisesti laskettuna nykyisellä vuokralla kohteen vuokratuotoksi tulisi n. kuusi prosenttia. Ei yhtään hullumpi tuotto näinä päivinä! Tätä asiaa täytyy nyt pohtia vakavasti..

Osinkotuloja vai vuokratuloja?

Viime viikkojen osinkoverosekoilu ei varmaan ole mennyt keneltäkään blogin lukijoista ohi. Ensin hallitus teki verouudistuksen, jota suurin osa  ministereistä ei edes ymmärtänyt tekevänsä, ja nyt sitten korjailtiin "valuvikoja". Lopputuloksena yhteisövero alenee 24,5 prosentista 20 prosenttiin, mikä sinällään on hyvä juttu, mutta epäilen kovasti veroalen vaikutusta työpaikkojen lisääntymiseen. Vastaavasti taas osinkoverotus piensijoittajien osalta kiristyy. Alkuperäisen ehdotuksen mukaan kaikki pörssiosakkeista saadut osingot olisi verotettu kokonaisuudessaan pääomaveroprosentin mukaisesti, mikä olisi ollut käsittämätön kiristys ja isku vasten kansankapitalismin kasvoja. Kahden viikon sähläyksen ja ilmeisen kovan painostuksen jälkeen hallitus avasi päätöksensä ja muutti sitä osinkojen osalta. Nyt osinkoverotus nousee "vain" 4,5 prosenttiYKSIKKÖÄ alimmillaan n. 25,5 prosenttiin.

Piensijoittajat eivät koskaan tässä maassa ole olleet mitenkään erityisesti valtaapitävien suojeluksessa, ja tämä viimeisin päätös jatkaa samalla linjalla. Mitä enemmän osinkotulojen verotusta  kiristetään, sitä houkuttelevammaksi muut sijoitusmuodot muuttuvat. Vuokratulojen 30 prosentin verotus vaikuttaa melkein kohtuulliselta, jos sitä verrataan pörssiosakkeiden osinkotulojen kokonaisverotukseen, joka ylittää jo reilusti 40 prosentin rajan. (yrityksen maksama 20% ja osingonsaajan maksama 25,5%). Ei siis ihme, jos moni aiemmin pörssiosakkeisiin rahansa sijoittanut alkaa vilkuilemaan asuntosijoittamiseen päin. Kun yhtälöön lisätään vielä asuntojen hintakehitys kasvukeskuksissa ja verrataan sitä osakemarkkinoiden epävarmuuteen, veikkaan että näemme tulevaisuudessa lisää asuntosijoittajia.

Kansantalouden kannalta on tietysti ikävää, että pörssiosakkeisiin sijoittamisesta tehdään kannattamatonta. Asuntosijoittamisella ei niitä kaivattuja uusia työpaikkoja luoda. Mutta yksityisen sijoittajan tehtävänä ei voi olla hyväntekijänä oleminen, vaan oman omaisuutensa kasvattaminen. Poliitikoilla on vastuu sijoitusympäristön toiminnasta verotuksen avulla, ja ainakin nykyinen hallitus linjaa hyvin selvästi, mihin sijoittajan tällä hetkellä kannattaa rahansa ohjata.