maanantai 30. heinäkuuta 2018

Vuokralaistuskaa

Vähän taustaa: olen mielestäni ollut erittäin onnekas asuntosijoitusteni kanssa kaikki nämä vuodet, joina olen toiminut asuntosijoittajana. Niin uskomattomalta kuin se kuulostaakin, minulla ei koskaan ole ollut yhdessäkään asunnossa yhtään tyhjää kuukautta, jolloin asunto ei olisi tahkonnut tuottoa. Silloin tällöin pidin yhtä asuntoa tietoisesti vuokraamatta kun käytin sitä itse Suomen lomilla ulkomailla asuessani, mutta muuten olen voinut ylpeillä 100% käyttöasteella. Tämä taitaa nyt muuttua.

Kuten viime kuussa kirjoitin, Floridan toisesta vuokrakohteesta oli vuokralainen lähdössä kesäkuun lopussa, ja ajatuksenani oli tehdä asunnossa hieman pintaremonttia ja laittaa se vuokralle heinäkuun puolivälistä alkaen. Asunto olikin vuokralaisen jäljiltä yllättävän hyvässä kunnossa, eikä sitä tarvinnut sen kummemmin remontoida, joten sovimme kiinteistömanagerin kanssa että asunto laitetaan heti vuokrattavaksi. Floridan vuokra-asuntomarkkina käy kuulemma edelleen kuumana, joten asunnon pitäisi mennä vuokralle helposti, varsinkin kun vuokra asetettiin kohtuullisen maltilliselle tasolle. Alun perin manageri oli (minulta kysymättä) nostanut vuokrapyyntöä 50 dollarilla, joten pyysin häntä laskemaan vuokrapyynnön takaisin alkuperäiselle tasolle. Näin tehtiin.

Kesäloma sujui hyvin Floridan helteissä ja paluu Suomen helteisiin tuli taas nopeasti. Palattuani kotiin odottelin tietoa asunnon vuokrauksesta. Ei viestejä. Kun pariin viikkoon ei kuulunut mitään, lähetin sähköpostia managerille. Tulijoita kuulemma olisi, mutta koska HOA rules (taloyhtiön yhtiöjärjestystä vastaava asiakirja) kieltävät lemmikkieläiment vuokralaisilta, ei vuokralaista löydy. WTF? Asunto on ollut kahdesti aiemmin vuokrattavana, eikä vuokralaisen löytämisessä ole koskaan mennyt viikkoa pidempään.Koska haluan saada asunnon nopeasti vuokralle jauhamaan tuottoa, pyysin manageria alentamaan vuokraa 60 dollarilla alkuperäisestä pyynnöstä. Nyt asunto varmaan menee nopeasti vuokralle...?! Eipä ole mennyt.

Nyt olen odottanut uuden vuokralaisen löytymistä alemmalla vuokralla puolitoista viikkoa tuloksetta. Olin tänään yhteydessä manageriin, ja kysyin missä mennään. Kuulemma yksi potentiaalinen vuokralainen olisi ollut mutta "...we had to deny her because of her rental history and also she was charged with some mis-demeanor's with drug related, but not convicted" Joo, ei!Miten tämä nyt voi olla näin vaikeaa? Mietin juuri, että pitäisikö vuokraa laskea edelleen vaikka satasella jotta uusi vuokralainen löytyisi, vai mitä tässä pitäisi tehdä. 

Ja kirsikkana vuokralaistortun päällä, arvatkaas mitä...? Asunto ykkösen vuokralainen sanoi itsensä irti tänään, joten uutta vuokralaista etsitään nyt siis kahteen kohteeseen. Hoh-hoijaaa! Stay tuned for next episode...

maanantai 25. kesäkuuta 2018

Ei tonttia tonnilla, ei edes viidellä!

Juhannusaaton jännitysnäytelmä! Etelä-Carolinan tontin huutokauppa ebayssa päättyi juuri sopivasti juhannussaunan aikoihin iltayhdeksältä. Loppua kohtaan tarjousten tahti alkoi kiihtymään ja tontin hinta nousi myös tasaisesti, päätyen lopulta 5400 taalaan. Sainko tontin? En, viimeisin tarjoukseni oli 5300USD, jonka olin laskenut ostoon liittyvien closing-kulujen kanssa olevan oma maksimini. Harmittiko? Ehkä hieman, mutta eipähän tuo viimeinen tontti maailmassa ole. Ja tietenkin olisi kiva ostaa sellainen kiinteistö, jonka on nähnyt ennen tarjouksen tekoa. Näin siis tällä kertaa.

Tämän viikon loppupuolella on aika ottaa hieman taukoa hektisestä arjesta ja suunnata nokka kohti taatusti lämmintä ja aurinkoista Floridaa, jossa odottaa yksi vuokrausprojekti, tapaaminen kiinteistömanagerin kanssa ja ehkä hieman tonttien katseluakin..! Leppoisia kesäpäiviä kaikille lukijoille!

perjantai 22. kesäkuuta 2018

Tontti tonnilla?

Miltä kuulostaisi noin kahden tuhannen neliön tontti lähellä maan neljänneksi nopeiten kasvavaa kaupunkia noin tuhannella eurolla? Hyvältä tietysti! Missä sellaisia on tarjolla, haluan ilmoittautua heti jonoon! No, ei ehkä tonttia tonnilla, eikä ainakaan Suomessa, mutta Amerikan ihmemaa tarjoaa tässäkin kaikenlaisia mahdollisuuksia.

Asuntosijoittajan tuttu amerikkalainen kiinteistönvälittäjä vinkkasi Facebookissa, että ebayssa (Amerikan huuto.net) on tarjolla mielenkiintoisia tonttidiilejä, ja lähetti linkin yhteen niistä, puolikkaan eekkerin (n. 2000m2) tonttiin parinkymmenen kilometrin päässä Greenvillen kaupungista Etelä-Carolinassa. Tontin lähtöhinta oli 122 dollaria, mutta välittäjän mukaan tontin käypä arvo pyörii jossain 4000-6000 dollarin välillä. Hetken alueeseen tutustuttani päätin tarttua kiinni haasteeseen ja laittaa sisään oman bidin tontista. Aluksi hinta nousi madellen, mutta vähitellen summat alkoivat nousta ja satasista noustiin tonniin. Asuntosijoittaja on edelleen mukana biddaamassa tästä tontista, aikaa on enää jäljellä alle vuorokausi ennen kuin biddaus päättyy. Näinköhän sitä kohta omistetaan maata Etelä-Carolinasta, täysin tuntemattoman kaupungin lähiöstä...that remains to be seen...!

To be continued...

sunnuntai 20. toukokuuta 2018

Tilannepäivitystä

Vuosi on valumassa kovaa vauhtia kohti puolta väliä ja kesä lähestyy vauhdilla. Asuntosijoittaja-blogi on ajan puutteen takia ollut koko alkuvuoden enemmän tai vähemmän suunnittelemattomalla tauolla, on vaan ollut niin paljon kaikkea, että aika ei yksinkertaisesti ole riittänyt blogin päivittämiseen. Mutta nyt otetaan hieman vahinkoa takaisin ja päivitellään tilannetta:

Asunto 3. vuokraus

Asunto kolmosen vuokralainen sanoi itsensä irti marraskuussa 2017, joten kaikkien joulukiireiden keskellä piti alkaa etsimään uutta vuokralaista. Ilmoitus oikotie.fi:hin, vuokrapyyntö ennallaan ja BANG, asunto meni vuokralle kertalaakista siten, että uusi vuokralainen pääsi muuttamaan asuntoon jo joulun välipäivinä. Kriisi vältetty, eikä taaskaan tyhjiä kuukausia, juhuu!

Asunto 5. murtoyritys

Amerikassa sattuu ja tapahtuu. Sain maaliskuisena iltana sähköpostiviestin Amerikan kiinteistömanageriltani, että asunto viiteen oli yritetty murtautua parvekkeen kautta! Vuokralaiset olivat olleet kotona ja kuulleet kolistelua parvekkeelta. Kun he olivat laittaneet valot päälle, olivat roistot lähteneet karkuun ja tässä rytäkässä parvekkeen verkko-ovi oli mennyt rikki. Sheriffi oli kutsuttu paikalle ja asiasta nousi iso haloo rauhalliseksi tiedetyllä asuinalueella. Asunto viisi sijaitsee aidatulla alueella (gated community) joka on suurimmaksi osaksi valmistunut vuosina 2006-2007, juuri ennen asuntojen hintojen rojahdusta. Nyt kun asuntokauppa taas kulkee Amerikassa, niin alueelle tehdään täydennysrakentamista, josta johtuen alueen portit ovat auki yötä päivää, ja veikkaan että nämä avonaiset portit ovat kutsuneet epätoivottuja kulkijoita alueelle. ARGH!

Amerikan asuntojen vuokranmaksusekoilut

Amerikan asuntojen vuokrat maksetaan manageriyritysten toimesta omille pankkitileilleen, Järjestelmäpäivityksestä (tjsp.) vuokrat ovat menneet useamman kuukauden ajan ristiin väärille pankkitileille, joka aiheuttaa taas ylimääräistä vaivaa ja sähläystä. Asiaa ei helpota se, että managerimme vaihtui yllättäen uuteen henkilöön saman yrityksen sisällä. Uusi manageri on minulle vielä tuntematon suuruus, joten en tiedä yhtään millainen tyyppi on kyseessä. Toivon mukaan kesällä tapaan hänet livenä paikan päällä. Ja toivottavasti vuokrat alkavat mennä oikeille tileille, asiasta on nyt huomautettu niin monta kertaa..!

Perintökiinteistön kuviot

Tarkkasilmäiset ja -muistiset lukijat ehkä muistavat että Asuntosijoittaja peri kiinteistön viime vuonna. Asiat tämän perintökiinteistön suhteen ovat edenneet vaihtelevasti, tyyliin yksi askel eteen, kaksi taakse...Kiinteistö on tarkoitus myydä, ja sille löytyikin ostaja, rakennusliike, joka suunnittelisi uuden asuinrakennuksen vanhan tilalle. Homman catch on se, että Asuntosijoittaja saa rahat vasta siinä vaiheessa kun uudiskohteeseen on löytynyt ostajat. Koska rakennusliikken tarjoama hinta oli toiveiden mukainen, sitouduin tähän diiliin siten, että rakennusliikkeelle jäisi puoli vuotta aikaa tehdä suunnitelmat ja markkinoida tontille tuleva uudiskohde. Kello alkoi tikittää helmikuun alussa, kohta ollaan kesäkuun alussa ja tähän mennessä on tapahtunut....no, eipä oikeastaan mitään! Tämä case on ollut yksi suurimpia stressin aiheuttajia viimeisten kuukausien ajan, eikä hommasta näytä tämän rakennusliikkeen kanssa tulevan yhtään mitään. Lienee aika tutkia plan B:ta.

Uusia suunnitelmia

Luin huhtikuun Taloustaito-lehdestä sijoittajasta, joka omistaa useita autotalli ja -paikkaosakkeita ja vuokraa niitä ulos. Sain artikkelin myötä ajatuksen, josko tässä olisi seuraava aluevaltaus omaan sijoitussalkkuun. Itseäni houkuttaa pääsy kohtuullisen vakaisiin sijoituskohteisiin huomattavan edullisilla kustannuksilla. Autopaikkaosakkeita saattaa halvimmillaan saada satasilla, ja jos tuottoa tulee kulujen jälkeen joitakin kymppejä kuukaudessa, alkavat tuottoprosentit olla kohdillaan, ainakin pääkaupunkiseudun mittakaavassa. Viime viikkoina olenkin löytänyt itseni useamman kerran selailemasta autotalli, -halli ja -paikkailmoituksia netistä ja paikallislehdistä. Saapa nähdä miten tämän asian kanssa käy..?!

Tässä siis pikaiset kuulumiset, kiitos kärsivällisyydestänne pitkän tauon aikana, ja tervetuloa taas mukaan! Palataan pian asiaan!

tiistai 24. huhtikuuta 2018

Suomen parhaimmat sijoitusblogit 2018

Otsikko kertoo olennaisen! Vaikka Asuntosijoittaja-blogi on on ollut alkuvuoden telakalla ajan puutteen vuoksi, on joku noteerannut blogin olemassaolon, sillä minulle ilmoitettiin pari viikkoa sitten että blogini on ehdolla vuoden 2018 parhaiden sijoitusblogien joukkoon talouteni.fi-palvelussa. Sieltä kysyttiin myös omia ajatuksiani sijoittamisen aloittamisen suhteen, joita sitten lähetinkin sinne. Ja istu ja pala, tänään sitten sain tiedon että Asuntosijoittaja-blogi on kuin onkin valittu Suomen 20 parhaan sijoitusblogin joukkoon! Mikä ilon ja onnen päivä...! =) Näin ollen blogin oikeasta yläkulmasta löytyy nyt asiasta kertova sinetti, jonka mukanaan tuoma paine toivon mukaan piiskaa blogistia vielä parempiin suorituksiin! Kiitos kaikille blogin lukijoille, ilman teitä tätä tunnustusta ei olisi tullut!

maanantai 11. joulukuuta 2017

Uusi palvelu vuokra-asuntojen hallinnointiin ja vuosi purkkiin!

Tehdäänpä heti alkuun synkkä tunnustus: yksi suurimpia vuokra-asuntoihin liittyvä tuskan aiheuttajia itselleni on ollut vuokraseuranta. Nyt eletään joulukuun alkupuoliskoa, ja kun klikkasin luomaani yksinkertaista excel-taulukkoa, jolla olen ylläpitänyt vuokraseurantaa, totesin edellisen päivityksen olevan huhtikuulta! Miten tässä taas näin pääsi käymään?! Jos totta puhutaan, niin vuokraseurantani on joka vuosi laahannut yhtä pahasti jäljessä, aiheuttaen yhden lisästressin vuoden loppuun ja veroehdotuksen täydentämisen tullessa ajankohtaiseksi.

Tällä alustuksella ymmärtänette kiinnostukseni heränneen, kun minulle tarjottiin mahdollisuutta testata uutta sijoitusasuntojen hallinnointiin luotua verkkopalvelua osoitteessa asuntovuokraaja.fi. Kyllä kiitos! Palvelussa on kaksi eri versiota, maksuton versio yhden asunnon hallinnointiin , ja maksullinen (2€/kk/asunto) useamman asunnon hallinnointiin. Näkisin, että palvelun hyöty kasvaa sitä suuremmaksi, mitä useampaa asuntoa sillä hallinnoi.

Käyttöönotto on sujunut aika mutkattomasti, muutaman alkuihmettelyn ja parin kysymyksen (joihin sain vastaukset nopeasti sähköpostiini) jälkeen olen nyt saanut omat sijoitusasuntoni syötettyä palveluun ja alkanut täyttelemään tietoja saamistani vuokrista, maksetuista vastikkeista ja muista asuntoihin kohdistuvista kuluista. Tavoitteenani on, että ennen vuodenvaidetta kaikki tiedot on syötetty järjestelmään, ja kun ensi vuonna on taas aika täyttää veroehdotus, saan kaikki raportit nappia painamalla suoraan järjestelmästä. Lisäbonuksena vielä se, että palvelusta pystyy tulostamaan vuokrasopimukset ja hoitamaan sopimusten allekirjoitukset sähköisesti. Raportoinpalvelun käytöstä uudestaan ensi vuoden puolella, kunhan kokemusta asuntovuokraaja.fi-palvelusta on kertynyt lisää.

Loppuvuosi on kotimaan vuokra-asuntorintamalla sujunut aika tavallisesti. Asunto kolmosen vuokralainen, irtisanoi vuokrasopimuksensa vain vuoden asumisen jälkeen, joten tuli taas kerran tuntumaa Helsingin vuokra-asuntomarkkinaan. Kuumana tuntuu käyvän, pidin asunnossa yhden esittelyn ja ottajia olisi ollut kuusi, joista mielestäni parhaan kanssa allekirjoitin tänään vuokrasopimuksen. Uusi asukas muuttaa asuntoon vuoden vaihteessa, eikä taaskaan tullut tyhjää kuukautta. Score!Amerikan asuntokuviot rullaavaat aikalailla omalla painollaan, josko nyt päästään normaalitilaan kun remontti on valmistunut ja manageri saa maksettua oikeiden asuntojen vuokrat oikeille pankkitileille.

Tässä vaiheessa toivotan kaikille blogin lukijoille rentouttavaa joulua ja menestyksellistä uutta vuotta 2018. Ensi vuonna jatketaan taas, uusin ja vanhoin kuvioin!

maanantai 30. lokakuuta 2017

Edellisen kyselyn tulokset ja uusi kysely

Blogini oikeassa reunassa on aina jokin kysely, jossa kyselen säännöllisen epäsäännöllisesti lukijoiden mielipiteitä erinäisiin asioihin. Viimeisimmän kyselyn vastausaika on jo mennyt aikoja sitten umpeen, joten nyt on hyvä aika ottaa kyselyn tulokset esille ja analysoida niitä hieman.

Kyselyn kysymys kuului: Vuokraisitko asunnon maahanmuuttajalle? Vastauksia tuli yhteensä 60, ja alla on vastauksien jakauma:

Kyllä, ehdottomasti!
  7 (11%)
 
Kyllä, mutta vain kehittyneistä maista tulleille.
  8 (13%)
 
En tiedä, hankala kysymys.
  15 (25%)
 
En, pelkään mahdollisia ongelmia.
  20 (33%)
 
En missään tapauksessa!
  10 (16%)
 

Suurin osa, eli 33% vastaajista ei vuokraisi omistamaansa asuntoa, lähinnä varmaan ongelmien pelossa. Muutenkin vastaajat olivat aika nihkeitä ajatukselle ulkomaalaisesta vuokralaisesta, alle neljännes vastaajista voisi suoralta kädeltä vuokrata ulkomaalaiselle. Avain tässä on lienee se, millaisesta kulttuurista vuokralainen tulee. Muista länsimaista (kehittyneistä maista) tulleet vuokralaiset sopeutunevat suurelta osin suomalaiseen asumismuotoon aika helposti. Mutta jos vuokralainen tulee maasta ja kulttuurista, jossa esim. kylpyhuoneen ja wc:n käyttö on vieras konsepti, voi edessä olla hankaluuksia, jotka pahimmillaan tulevat kalliiksi vuokranantajalle erilaisten vauriokorjausten muodossa. 

Tiedän vuokranantajia, jotka vuokraavat asuntojansa sosiaalitoimen kautta näille kaikista haastellisimman taustan omistaville vuokralaisille, sillä periaatteella että jos asunto menee vuokralaisen toimesta huonoon kuntoon, maksaa sossu asuntoon mahdollisesti tarvittavat korjaukset. Näiden vuokralaisten houkuttelevuutta asunnonomistajalle lisää vuokranmaksun varmuus. Kun yhteiskunta kustantaa vuokran, ei sen saamista tarvitse jännittää samalla tavalla kuin itse vuokransa maksavan henkilön. Onko tämä sitten hyvä tapa vuokrata vai ei, sen päättäköön jokainen itse.

Itse olen vuokrannut omistamiani asuntoja ainakin unkarilaisille, romanialaisille, virolaisille ja amerikkalaisille vuokralaisille, jotka kaikki ovat olleet joko töissä tai eläkkeellä, ja täytyy sanoa, että omat kokemukseni olivat erittäin rohkaisevia. Vuokrat tulivat ajallaan, ja vuokrasuhteiden päätyttyä asunnot olivat aina hyvässä kunnossa.

Kiitos kaikille kyselyyn vastanneille, uusi kysely aukeaa aivan kohta.