keskiviikko 9. marraskuuta 2011

Myyntilaidalle!

Tuskin ehtivät remontin pölyt laskeutua, kun jo seuraava projekti käynnistyi; yhden sijoitusasunnon myynti! Olen jo jonkin aikaa pyöritellyt eri strategioita asuntojen suhteen, ja tullut siihen lopputulokseen, että sijoitusasunto nro. 2 (22m2 yksiö) on nyt aika "lyödä lihoiksi". Mitään yksittäistä syytä myyntilaidalle siirtymiseen ei ole, vaan päätös on pikemminkin useiden tekijöiden summa, joista pieni tiivistelmä alla:

1.Kuten asunnon koosta voi päätellä, se sijaitsee vanhassa talossa, kaupungin keskustassa. Ja aina kun on kyse vanhasta talosta, täytyy huomioida tulossa olevat korjaukset ja niistä aiheutuvat kustannukset vuokranantajalle. Asunto 2:n taloyhtiössä on jo jonkin aikaa suunniteltu ilmanvaihdon muuttamista painovoimaisesta koneelliseksi, ja matkan varrella mukaan on ympätty myös rappuremontti, asuntojen ulko-ovien uusiminen ja muita pienempiä, tarpeellisia korjauksia. Kun kaikki nämä korjaukset lasketaan yhteen, tulee niistä oman arvioni mukaan n. 5.000-10.000 euron kustannukset maksettavakseni.

2. Toinen seikka, joka puhuu asunnon myynnin puolesta, on halu saada käteistä muihin sijoituksiin. Kun pörssit Suomessa ja muualla Maailmassa ovat lasketelleet roimaa vauhtia, olen sitä mieltä että vähitellen alkaa olla aika siirtää varoja pörssiin. Vanha oppihan sanoo ostamaan silloin, kun veri virtaa kaduilla, ja kun Kreikan ja Italian tilannetta katsoo, uskon, että hyviä ostopaikkoja tulee vielä monesti syksyn ja talven aikana. Helsingin pörssissä on muutamia mielestäni selkeästi alihinnoiteltuja yhtiöitä, joiden omistajaksi haluan!

3. Kiristyvä pääomatulon verotus vuonna 2012. Koska rakas "hätätilahallituksemme" suuressa viisaudessaan ja oikeudenmukaisuuden ja solidaarisuuden tavoittelussaan päätti kiristää pääomatulojen (ml. myyntivoiton) verotusta 28%:sta 30%:iin ensi vuoden alusta, parempi myydä nyt kuin ensi vuonna. Vähemmän tilitettävää verokarhulle.

4. Asuntojen hintakehitys. Asuntojen hinnat ovat vaan yksinkertaisesti nousseet niin paljon, että ahne ääni sisälläni sanoo "myy, myy, myy!". Tulevasta hintakehityksestä kukaan ei voi varmasti sanoa mitään, joten parempi pyy pivossa....

5. Halu nauttia elämästä! Olen siinä mielessä onnellisessa tilanteessa, että pystyn itse vaikuttamaan siihen, kuinka paljon töitä teen. Ikäni puolesta kuulun "myöhäiseen varhaiskeski-ikään" ja haluan nauttia elämästä ja ottaa vähän rennommin jo nyt. Maailmassa on vielä paljon paikkoja joissa haluan käydä ja asioita, joita haluan tehdä. Miksi odottaa eläkeikään, jos jo nyt on mahdollisuudet irtautua oravanpyörästä edes osittain?!

Summa summarum, kaikki edellä mainitut seikat johtivat siihen,että asunto 2 on nyt myynnissä tutulla kiinteistönvälittäjällä. Asunnossa on huomenna ensiesittely, ja jännityksellä jo odotan, miten myynnin suhteen käy. Välittäjän mukaan kiinnostusta on ollut runsain mitoin netin kautta. Jännittävää...!

perjantai 21. lokakuuta 2011

Remontista selvittiin!

Puuh...remontti on pitänyt minut viimeisten viikkojen ajan yllättävän kiireisenä, vaikken itse oikeasti tehnyt juuri mitään oikeita töitä. Käytännössä juoksin kuitenkin K-Raudassa, Starkissa, Bauhausissa ja Kaakelikeskuksessa valitsemassa materiaaleja ja ostamassa tarvikkeita. Remontti vierähti hieman yli alkuperäisen kahden viikon, johtuen lähinnä siitä, että en oikein osannut koordinoida putkimiehen aikataulutusta remonttifirman aikatauluun, ja tästä aiheutui ehkä neljän päivän viive. Joka tapauksessa, loppu hyvin, kaikki hyvin, nyt vuokralaisella on käytössään uusi, hieno minikylpyhuone.

Kaikki toimijat (pääurakoitsija, putkimies ja sähkömies) tekivät hyvää työtä ja olen erittäin tyytyväinen lopputulokseen. Ainoa pikku kömmähdys kävi seinälaattojen kanssa; valitsin tiilen muotoiset laatat (10cm x 20cm), ja ohjeistin urakoitsijaa tekemään seinät tiililadonnalla (ts. seinä näyttäisi "tiiliseinältä"). Ilmeisesti tämä ohje meni ohi (kielivaikeuksia?) urakoitsijalta, sillä kun kävin katsomassa valmista laatoitusta, laatat oli asetettu päällekkäin. Mutta itse asiassa seinä sopii asunnon muuhun tyyliin nyt paremmin, kuin mitä klassinen "tiiliseinä" olisi tehnyt. Eli eipä hätää tämän asian suhteen.

Remontin lopulliset kustannukset eivät vielä ole selvillä, sillä odottelen vielä muutamaa ostolaskua, mutta jo nyt voin sanoa, että koko homma tuli huomattavasti edullisemmaksi tuntiveloituksella, kuin toisen saamani tarjouksen pakettihinnalla. Toki, kuten sanottua, jouduin itse osallistumaan tässä vaihtoehdossa enemmän esim. materiaalihankintoihin, mutta säästynyt raha korvaa kyllä vaivan (vaikka välillä oli pinna tiukalla, kun esim. vesisateessa tungin uutta wc-istuinta ahtaan autoni takapenkille rautakaupan pihalla...!). Nyt mieli on joka tapauksessa huojentunut, kun asiat järjestyivät hyvin ja remontti on valmis. Mutta jotta elämästä ei tulisi tylsää, on minulla jo tulossa seuraava, hieman erilainen asuntoprojekti, josta lisää taas seuraavassa bloggauksessa...

tiistai 27. syyskuuta 2011

Vuokrausta ja remonttia

Edellisestä päivityksestä on jo vierähtänyt jonkin aikaa, mutta se ei tarkoita etteikö asuntorintamalla olisi ollut tapahtumia...onpa hyvinkin! Vuokrasin asunnon elokuun lopulla, ja koko prosessi meni kuin unelma. Tein ilmoituksen oikotie.fi:hin ja vuokraovi.com:iin, värväsin itselleni apua mukaan näytölle (koska arvasin että katsojia on paljon) ja pidin yleisen näytön. Kiinnostusta kohteeseen oli erittäin runsaasti, näytöllä kävi lähes 20 katsojaa. Halukkaita ottajiakin oli kymmenkunta. monille esteenä oli puuttuva kylpyhuone, vaikka näytöllä kerroinkin että wc remontoidaan pikapuoliin niin että siellä voi käydä myös suihkussa.

Valitsin halukkaista asiakkaista mieleisen (vaikea valinta, sillä hyviä kandidaatteja oli paljon) vuokralaisen ja teimme vuokrasopimuksen niin, että uusi asukas pääsi muuttamaan asuntoon jo ennen syyskuun alkua. Sovin taloyhtiön talonmiehen kanssa että vuokralainen voi käyttää yhtiön suihkutiloja siihen asti, kun asunnon kylpyhuone on remontoitu kuntoon.

Aloin heti syyskuun alussa hoitamaan remonttiasiaa siten, että pyysin tarjoukset kahdelta eri urakoitsijalta. Molemmat kävivät katsomassa kohteen ja tekivät omat tarjouksensa minulle. Niissä oli aika paljon eroa. Ensimmäinen tarjous oli tuntityönä tehtävä, arvio hinnasta n. 1500-2000 euroa plus materiaalit, plus sähkö- ja putkimiehen kulut. Toinen tarjous oli urakkasopimus, kokonaishinta 6009 euroa, sisältäen työt, materiaalit ja sähkö- ja putkimiehen kulut. Molemmat arvioivat remontin kestoksi n. kaksi viikkoa, edellyttäen, että mitään yllätyksiä kuten kosteutta rakenteista, ei löytyisi. Pienen pohdinnan jälkeen päädyin tuntityönä tehtävään tarjoukseen. Vaikka joudun maksamaan sähkö- ja putkimiehen kulut erikseen, laskin että tämä vaihtoehto tulee silti edullisemmaksi minulle.

Ennen remontin aloitusta minun piti täyttää taloyhtiön hallitukselle muutostyölomake, jossa oli tiedot remontin tekijöistä sekä yksityiskohtainen kuvaus töiden sisällöstä. Sain hyväksynnän yhtiöltä jo seuraavana päivänä hakemuksen lähettämisen jälkeen. Taloyhtiön tekninen isännöitsijä edellytti kuitenkin, että vesieristeet on hyväksytettävä alan ammattilaisella, ja tarjoutui itse tähän rooliin suolaisella 200 euron hinnalla! Aika kallista, mutta taitaa olla aika yleinen hintataso kyseisestä hommasta näinä päivinä. Uusi asunto-osakeyhtiölaki on selvästi tehty isännöitsijöiden intressit mielessä pitäen...

Remontti alkoi kaksi päivää sitten ja on edennyt hyvää vauhtia. Jännityksellä odotan, selvitäänkö koko remontista kahden viikon luvatussa ajassa!

tiistai 9. elokuuta 2011

Kaupat takana, mitä kaikkea vielä edessä?

Perjantain asuntokaupat menivät aivan suunnitelmien mukaan. Hoidin pankissa rahoitusasiat kuntoon, tapasin myyjän, allekirjoitimme kauppakirjat ja sain avaimet uuteen asuntoon. Mukavaa ja nopeaa! Pieni jännityksen vire päällä menin sitten ensimmäistä kertaa uuteen asuntoon oikein ajan kanssa. Ja kyllä, täytyy sanoa että asunto oli ihan yhtä kiva kuin muistinkin sen olevan! Vietin hetken ihan vain fiilistellen uuden asunnon henkeä, joku saa tästä vielä hyvän kodin!

No, fiilistelyt sikseen, nyt on aika toimia. Sovin pankin kanssa lainan lyhennyksen alkavaksi syyskuun puolessa välissä. Tämä oli taktinen veto, joka antaa minulle aikaa järjestellä asunnon vuokrauskuntoon siihen mennessä. Suurin projekti on kylpyhuone/wc:n saattaminen ajan tasalle. Tällä hetkellä asunnon pikku vessa on todella vain vessa. Lattia on laatoitettu putkiremontin yhteydessä, mutta seinät on vain maalattu, eikä niissä ole vesieristyksiä. Sen lisäksi vessassa on vain bide-suihku. En epäile hetkeäkään, etteikö asunto menisi hyvään hintaan vuokralle nykyisessäkin kunnossa, mutta pelkään että jonkin ajan kuluttua asunnossa on vesivaurio, kun vuokralainen suihkuttelee pitkin vessan seiniä. olen siis päättänyt uusia vessan siten, että lattia avataan ja kosteuseristetään uudestaan, seinät kosteuseristetään ja sen jälkeen koko huone laatoitetaan lattiasta aina kattoon, tai ainakin oven yläreunan korkeudelle. Minulla on jo remonttifirma katsottua valmiiksi, nyt pitäisi vain saada kustannusarvio siitä, mitä uusiminen tulee maksamaan.

Kylpyhuoneprojektin lisäksi asunnossa on pari pienempää projektia jotka pitää hoitaa. Ensinnäkään asunnossa ei ole jääkaappia. Jääkaapille ei uusitun keittiön yhteydessä oikein ole luontevaa tilaa, joten mielestäni normaali jenkkikaappi näyttää vähän tökeröltä jos sen vain länttää seinän viereen. Tarvitaan jotain muuta ratkaisua. Ehdin jo Gigantissa ihastua punaiseen SMEG-merkkiseen retrojääkaappiin, mutta lähes 1000 euron hinta haalisti ihastustani. En usko, että saisin siihen sijoitetun pääoman kuoletettua järkevässä ajassa. No, jatkoin etsintää. Eikä tarvinnut kauas mennä, sillä Gigantin naapurissa olevasta Expert-myymälästä löytyi juuri sopiva kompromissiratkaisu: kirkkaan punainen Severin-merkkinen jenkkikaappi, hintaan 349 euroa. Vanhana kauppamiehenä onnistuin vielä ostamaan esillä olevan mallikappaleen hintaan 300 euroa. Alla linkki kyseiseen laitteeseen:

http://www.severin.com/products/cooling-and-freezing/refrigerator-freezer/ks-9764_1

Seuraava hoidettava asia koskee asunnon komeroita. Eteisessä on kaksi, itse asiassa yllättävän isoa komeroa, jotka on maalattu siististi valkoiseksi sisältä. Kummassakaan komerossa ei ole hyllyjä tai tankoja, eli tälle asialle pitää tehdä jotain. Tangon toiseen komeroon osaan laittaa itsekin, mutta hyllyjen laitossa pitänee turvautua ammattilaisen apuun.

Pienin projekti, joka menee jo ehkä hieman hifistelyksi, on avokeittiön välitilan materiaalin parantaminen. Tällä hetkellä tuo välitila on maalattu valkoisella, mutta ajattelin että siihen voisi laittaa esim. ohuen teräs-(tai joku muu metalli, en tiedä)levyn. Tai kaakeloida seinän. Näin keittiö näyttäisi viimeistellymmältä ja kestää paremmin käytössä. Liesituulettimen hankintaakin olen miettinyt, mutta se taitaa jäädä tekemättä ainakin tällä erää.

Eli kuten näkyy, hommaa riittää vielä joksikin aikaa. Mietin, että laittaisin asunnon vuokralle heti, ennen kylpyhuoneen remonttia ja antaisin sitten vuokralaiselle ilmaiseksi ne päivät jolloin kylpyhuone on pois käytöstä (veikkaisin remonttiin kuluvan max. kaksi viikkoa). Taka-ajatuksena tässä kuviossa on se, että kun remontit tehdään sinä aikana kun asunto on vuokrattuna, voi remontin kulut vähentää verotuksessa ihan laillisesti. Mikäli remontit tehdään ennen vuokrausta, saa kulut vähentää vasta siinä vaiheessa kun asunnon myy. Entä jos sitä ei myy koskaan? Näen tässä selvän vuokrausporkkanan itselleni.

sunnuntai 31. heinäkuuta 2011

Kohti kauppoja

Rahoitus pankista varmistui. Pankkivirkailijan mukaan päänvaivaa heille oli aiheuttanut pohdinta, onko asuntosijoittamiseni jo ammattimaista vai ei. Lopputulema oli se että neljä sijoitusasuntoa on vielä "harrastamista", viides tekee siitä ammattimaista. Näin ollen sain rahoituksen mielestäni kohtuullisen hyvällä, 0,6% marginaalilla. Kohtuullisen lyhyestä yrittäjyydestäni johtuen minulla ei tässä vaiheessa ole kovinkaan kummoisia neuvotteluasemia pankkiin päin, siihenkin nähden marginaali on ihan ok. Mutta 180 euron maksu lainan nostosta on härskiä rahastusta! Täytyy vielä yrittää neuvotella sitä kohtuullisemmaksi kun pääsen pankkiin paikan päälle.

Vapaa kauppa-aikakin löytyi, alkavan viikon perjantai aamuksi. Tämä aika sopi myyjällekin, eli palaset loksahtelevat kohdalleen. Sain kauppakirjaluonnoksen myyjältä eilen, ja se näytti kaikin puolin asialliselta. Ainoa kysymys puoleltani koski sitä, missä muodossa myyjän allekirjoituksen pitää kauppakirjassa olla kun myyjänä on kuolinpesä. Tämä asia täytyy vielä tarkistaa ennen perjantain kauppoja.

keskiviikko 27. heinäkuuta 2011

Uusi asunto!

Joskus elämässä tapahtuu ihmeellisiä asioita. Eilinen oli yksi niistä päivistä. Aamulla herätessäni, en vielä tiennyt että ostan uuden asunnon...! Olen tilannut Oikotie.fi:n vahtipalvelusta ilmoituksen sähköpostiini, mikäli niistä taloista joista omistan asunnon, tulee asuntoja myyntiin. Eilen iltapäivällä kirjauduin sisään yksityissähköpostiini ja huomasin, että eräästä talosta oli juuri tullut myyntiin yksiö, mielestäni alle markkinahinnan. Myyjänä oli yksityinen henkilö ja soitin hänelle. Sovimme esittelyn tunnin kuluttua. Asunto oli herättänyt runsaasti mielenkiintoa ja olin kuulemma ensimmäinen joka asuntoon pääsi tutustumaan.

Jännittyneenä menin sitten paikalle sovittuun aikaan ja pääsin katsomaan asuntoa. Asunto oli jopa parempi kuin mitä kuvien perusteella olisin uskonut. Ainoa miinus tuli kylpyhuoneesta joka oli kyllä siisti, mutta ei laatoitettu. Jätin asunnosta tarjouksen ja jatkoin työpäivää. Illalla olin jo lähestulkoon unohtanut koko jutun, kunnes myyjä soitti minulle, ja ilmoitti että asunnosta oli tullut useita tarjouksia, mutta vain kolme vakavasti otettavaa tarjousta, yksi niistä omani. Myyjä sanoi, että kaikki kolme ostajaa voivat jättää halutessaan uuden tarjouksen seuraavaan aamuun klo 11.00 mennessä, ja näistä myyjä valitsee parhaan tarjouksen. Ok.

Laskeskelin mielessäni vuokratuottoa ja arvonnousua, ja pyörittelin mielessäni kahta mahdollista tarjoussummaa. Loppujen lopuksi päädyin alempaan summaan ajattelen, että niin käy kuin käy. Lähetin tarjoukseni ja ajattelin että "Herran haltuun". Muutaman tunnin päästä sain puhelun myyjältä. Ja, kyllä, minä joka en koskaan voita missään mitään (vrt. aikaisempi kirjoitus asunnon lunastuksesta), "voitin" tarjouksellani kanssaostajani ja sain asunnon! Puuh! Tapasimme iltapäivällä myyjän kanssa pankissa, ja tarkistin siellä kaikki asuntoon liittyvät dokumentit. Koska myyjä on yksityishenkilö, olin erityisen huolellinen asiakirjojen kanssa. Käsiraha on liian iso summa menetettäväksi huijarille! Kun kaikki näytti olevan kunnossa, maksoin käsirahan.

Nyt vain odottelen vastausta pankistani koskien rahoitusta. En tarvitse rahoitusta asunnon koko hinnalle, ja koska minulla oli jo keväällä saatu lupaus huomattavasti isommalle lainalle, en epäröinyt tehdä tarjousta ilman tietoa lainasta. Toivon mukaan ensi viikolla päästään kaupantekoon!

lauantai 18. kesäkuuta 2011

Uusi hallitus ja sen vaikutukset asuntosijoittajaan

Kun nyt sitten pitkällisen väännön jälkeen maahan on saatu six-pack-hallitus, on aika pohtia, miten uusi hallitus vaikuttaa asuntosijoittajaan. Suomessa (ja varmaan kaikissa kehittyneissä maissa) hallituksen vaihdokset saattavat tuoda joskus isojakin muutoksia sijoittajien kohteluun. Sijoittajana kaipaan yli kaiken ennustettavuutta ja vakaata politiikkaa mahdollisin pienin muutoksin. Uskon, että suurin osa (asunto)sijoittajista yhtyy tähän toiveeseeni.

Pikaisesti hallitusohjelmaa selattuani, löydän siitä kaksi asuntosijoittamiseen vaikuttavaa kohtaa:

1. Pääomatulojen verotus nousee 28 prosentista 30 prosenttiin ja muuttuu progressiivisesti 32 prosenttiin 50.000 euron ylittävältä osalta.

Pääomatuloveron korotus on valitettavaa, mutta odotettua. Jollain toisella hallituskokoonpanolla korotus olisi ehkä ollut pienempi, 1%-yksikön suuruinen, mutta nyt muodostetulla, pitkälti vasemmistolaiset arvot omaavalla hallituksella tämä korotus oli odotettu. Pääomatuloveron korotusta on perustettu lähinnä "sosiaalisella oikeudenmukaisuudella", jonka merkitys vasemmistolle taitaa olla hieman eri kuin esimerkiksi minulle, mutta koska tämä ei ole politiikan blogi, en nyt puutu tähän asiaan enempää.

Käytännössä tämä kahden prosenttiyksikön korotus merkitsee lisää nousevia kuluja asuntosijoittajalle. Ikävä lisä jo muutenkin reippaasti tänä keväänä kohonneisiin kustannuksiin. Kevään yhtiökokouksissa sijoitusasuntojeni taloyhtiöissä kaikissa nostettiin hoitovastikkeita, enimmillään lähes parikymmentä prosenttia! Aika rankkaa. Käytännössä veron korotus vaikuttaa esim näin: Helsingissä keskivertoyksiön vuokra on 600 euroa kuussa, eli 7.200 euroa vuodessa. Mikäli vastike ja muut kulut ovat esim 150 euroa kuussa, eli 1800 euroa vuodessa, on verotettava vuokratulo 5.400 euroa vuodessa. Nykyisellä 28% verokannalla nettotulo on siis 3.888 euroa vuodessa. Ensi vuonna nettotulo on vastaavasti 3.780 euroa. Eli asuntosijoittaja menettää vuodessa tuloa 108 euroa, yhdeksän euroa kuukaudessa. Tässä vaiheessa jokainen ajatteleva sijoittaja on jo keksinyt miten ongelma ratkeaa: korottamalla vuokraa esim. 10 euroa kuukaudessa seuraavana vuokrantarkistuspäivänä. Ongelma ratkaistu. Eli lopputulos tästä "sosiaalisesta oikeudenmukaisuudesta" on automaattisesti vuokrien kohoaminen. Kaikki vuokranantajat eivät varmaankaan siirrä kohonneita kuluja suoraan vuokriin, mutta uskon, että suurin osa itseään asuntosijoittajiksi kutsuvista tulee näin tekemään. Ja mikäs siinä, jos tarkoituksena ei ole olla hyväntekijä, vaan saada sijoitukselleen tuottoa, on tämä mielestäni täysin oikea ratkaisu.

2. Hallitus korottaa työttömyysturvan peruspäivärahaa ja työmarkkinatukea 100 eurolla kuussa. Lisäksi yleistä asumistukea uudistetaan muun muassa korottamalla enimmäisasumismenoja.

Ainakin Helsingissä yksiöiden vuokrataso määräytyy hyvin pitkälle "sossun" maksamien maksimiasumistukien mukaan. Tällä hetkellä normiyksiöstä saatava tuki on n. 600 euroa, eli tästä summasta on tullut aika lailla standardivuokra kantakaupungin pikkuyksiöistä. Jos ja kun tätä enimmäistukea nostetaan, uskon, että markkinavuokrat nousevat aika lailla automaattisesti mukana. Eli ne, jotka Helsingissä itse rahoittavat oman vuokra-asumisensa joutuvat nielemään entistä korkeampia vuokrapyyntöjä. Mielenkiintoista nähdä, kuinka korkeaksi tämä vuokrataso tulee yksiöissä nousemaan. Mikäli palkkakehitys ei nouse vastaavasti, voi olla että jotkut vuokralaiset joutuvat muuttamaan kauemmaksi keskustasta halvempiin asuntoihin.

Elämme kaikin puolin mielenkiintoisia aikoja. Suomen kestävyysvaje, Kreikan ja Portugalin tilanne, USAn heikko taloustilanne, ja Nokian luisuminen vaikuttavat talouteen monin eri tavoin. Tämä kaikki heijastuu tavalla tai toisella myös asuntosijoittajan elämään ja päätöksen tekoon. Koska asuntosijoittaminen on ainakin minulle pitkän tähtäimen sijoitusta, en aio ainakaan tässä vaiheessa hötkyillä mihinkään suuntaan. Tosin, yksi mielenkiintoinen ja tutkimisen arvoinen vaihtoehto on sijoitusasuntojen yhtiöittäminen osakeyhtiöksi. Yritysverokanta on laskemassa yhdellä prosenttiyksiköllä 25%, joten tässä saattaisi olla asuntosijoittajalle mahdollisuus keventää verotusta. Asiaa kannataa ehdottomasti tutkia, ja aion palata tähän jossain vaiheessa tässä blogissa.

torstai 7. huhtikuuta 2011

Kannattaako asunnon lunastus? OSA II

Jatkoa seuraa pari viikkoa sitten aloittamaani postaukseen. Sain taloyhtiöltä ilmoituksen, jossa vahvistettiin asunnon myynti ulkopuoliselle ostajalle. Hinta oli hieman korkeampi kuin mihin olin varautunut, noin 6000 euroa yli suunnitellun budjetin. Lisää mietittävää siis! Koko lunastusprosessi tuli siinä mielessä mielenkiintoiseen aikaan, että sain lunastuskirjeen päivää ennen kahden viikon pituisen ulkomaan matkan alkua ja lunastusajan päättyminen osui tietysti matkan ajaksi. Ja matkustin siis seitsemän aikavyöhykkeen päähän Suomesta. No, ei hätää, moderni tietotekniikka tulee tässäkin avuksi!

Niin sitten loma alkoi, ja kypsyttelin edelleen päätöstäni lunastusasiassa. Sitä mukaa kun aika kului, vahvistui päätökseni siitä, että lunastus on minulle kannattava sijoitus, vaikka hinta nousikin yli laskelmieni. Saisin tarvittavan rahoituksen lainan ja säästöjen avulla kokoon. Suurena taktikkona päätin, että ilmoitan isännöitsijälle lunastusaikeestani vasta lunastusajan lopulla. Mieluiten olisin ilmoittanut lunastuksestani vasta viimeisenä mahdollisena päivänä, mutta ottaen huomioon sijaintini ulkomailla, en halunnut riskeerata mahdollista viestin perille menoa, ja soitin isännöitsijälle kolme arkipäivää ennen lunastusajan päättymistä.

Kun sain isännöitsijän langan päähän, oli hänellä yllättävä tieto; asunnosta oli tullut toinenkin lunastusvaatimus! En siis ollutkaan "varma voittaja" tässä pelissä! Damn! Kieltämättä fiiliset vähän latistuivat, mutta ei auta itku markkinoilla. Isännöitsijän ohjeiden mukaisesti tein lunastuskirjeen, allekirjoitin sen, skannasin sen ja lähetin sähköpostin liitteenä isännöitsijälle. Helppoa ja nykyaikaista! Pyysin isännöitsijää vahvistamaan, että hän on saanut kirjeeni määräajan puitteissa. Arvatkaa vahvistiko hän? Vietin viimeisenä lunastuspäivänä tuskan hetkiä, kun kello Suomessa lähestyi jo iltaa, enkä ollut kuullut isännöitsijästä pihahdustakaan, enkä enää tavoittanut häntä puhelimitse! Lopulta en keksinyt muuta kuin soittaa taloyhtiömme hallituksen puheenjohtajalle ja kysyä, onko hän tietoinen aikeistani. Hän ei tiennyt kirjeestäni, mutta lupasi hoitaa ilmoituksen isännöitsijälle. Lähetin hänelle vielä tekstiviestin puhelumme jälkeen (minäkö maaninen?) jossa varmistin, että viestin on varmasti vastaanotettu! Ja seuraavana päivänä isännöitsijältä tuli viesti, jossa kerrottiin, että koska lunastajia on enemmän kuin yksi, järjestetään asunnosta arvontatilaisuus lunastajien kesken...!

Sitten siirrytäänkin ajassa viikko eteenpäin, tähän päivään. Lunastusarvonta järjestettiin isännöitsijäntoimistossa aamupäivällä, eli sinne siis. Paikalle saapuessani toinen lunastajakandidaatti, sijoittaja hänkin, oli jo saapunut paikalle. Tunnelma oli hieman jännittynyt ja kyräilevä, kuinkahan tässä käy...? Paikalla oli myös isännöitsijä ja taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja. Siinä ennen arvontaa jutustellessamme paljastui kuin vahingossa, että asuntoon oli kolmaskin lunastaja!! Ziisus, mikä ihmeen kultakaivos tämä asunto oikein on kaikkien mielestä?! Kolmas lunastaja saapui juuri tasan arvonnan alkamisen aikaan. Kaikkien kolmen lunatajan arpaliput laitettiin kulhoon ja sekoitettiin. Tässä vaiheessa isännöitsijä vielä varmisti, että kaikilla lunastajilla on rahoitus koossa välittömästi. Sanoin, että saan rahat kokoon muutamalla puhelinsoitolla ja sama tilanne tuntui olevan kanssakilpailijoillani.

Jännitys tiivistyi.....onnetar nosti voittoarvan.....ja voittaja on.....en minä, vaan viimeisenä kilpaan ilmoittautunut lunastaja. Varsinainen musta hevonen! Tuloksen paljastuttua isännöitsijä kysyi, hyväksymmekö arvonnan tuloksen. No, mitäs siihen muuta oikein voi sanoa kuin että "joo". Hetken leikittelin ajatuksella, että alan hulluna riehumaan ja heittelemään tavaroita seinälle, olisi ainakin ollut tunnetta mukana! =)

Kiitimme toisen epäonnisen kanssa ja poistuimme kauniin keväiseen Helsingin aamuun!

Summa summarum; tälläistä tämä (asunto)sijoittaminen välillä on, hommat ei aina mene niinkuin toivoisi. Tottakai asunnon menetys harmitti (tosin, se ei tullut yllätyksenä, sillä en ole ikinä voittanut mitään missään arpajaisissa!), mutta tästäkin päästään yli. Oma lainataakkani ei siis kasvanut tällä kertaa ja voin käyttää lainaa mahdollisesti jossain vaiheessa johonkin muuhun asuntosijoitukseen. Mielenkiintoinen kokemus tämä lunastusprosessi oli kaiken kaikkiaan!

keskiviikko 16. maaliskuuta 2011

Kannattaako asunnon lunastus? OSA I

Edellisestä kirjoituksesta on vierähtänyt aikaa, ja kevät on jo saapunut...vai onko? No, asuntosijoittaja jatkaa taas. Veroehdotus tuli postissa, ja nyt olisi muutama viikko aikaa täydentää sitä myös vuokratulojen osalta. Periaatteessa ihan helppo juttu, pitäisi vain ottaa itseään niskasta kiinni ja hoitaa homma. Mutta rehellisesti sanottuna, ajatukseni ovat olleet aivan jossain muualla. Nimittäin uudessa asuntokuviossa...ja se menee lyhykäisyydessään näin:

Sain viime torstaina postiluukusta lapun kiinteistönvälittäjältä, joka mainosti, että talossamme on tullut myyntiin pieni kaksio. Olen jo jonkin aikaa miettinyt, onkohan naapuriasuntoni tyhjänä, koska sieltä ei ole kuulunut minkäänlaisia elämän merkkejä ainakaan puoleen vuoteen. Asiasta kiinnostuneena otin puhelimen käteen ja soitin välittäjälle saadakseni lisätietoja. Aluksi välittäjän mukaan myytävä asunto oli eri kerroksessa kuin omani, mutta hetken häntä tentattuani ja asunnon numeron saatuani, vahvistui että myynnissä oleva asunto on kuin onkin oman asuntoni viereinen asunto! Pyysin välittäjää lähettämään asuntoesitteen sähköpostitse, ja sovin esittelyn heti seuraavaksi aamuksi.

Seuraavana aamuna, tuntia ennen sopimaamme esittelyaikaa, välittäjä soitti minulle ja ilmoitti, että asunto on myyty! Pahus! Olin jo mielessäni suunnitellut eri vaihtoehtoja, mikäli asunto osoittautuisi hyväksi; "ultimate plan" olisi yhdistää asunnot jossain vaiheessa hulppean suureksi kodiksi, kun taloudellinen tilanne siihen antaisi mahdollisuuden. Siihen asti asunto saisi jauhaa minulle vuokratuottoa. No, joku toinen ostaja oli havainnut asunnon niin hyväksi, että osti sen vuorokauden sisällä siitä kun asunnon myynti alkoi. Mutta, mutta...tässä vaiheessa homma meneekin sitten mielenkiintoiseksi...taloyhtiömme yhtiöjärjestyksessä on nimittäin lunastuslauseke, jonka perusteella osakkaat voivat lunastaa taloyhtiön osakkeita, mikäli niitä myydään yhtiön osakkeenomistajien ulkopuolelle.

Lunastuslausekkeet vaihtelevat hieman talokohtaisesti; joissakin taloyhtiöissä sekä yhtiö että osakkaat voivat lunastaa myytäviä asuntoja, meidän yhtiössämme lunastuksen voi tehdä vain osakas. Käytännössä homma toimii siten, että kun asunnosta on tehty kaupat ja osakesiirto on ilmoitettu isännöitsijäntoimistoon, yhtiö on velvollinen ilmoittamaan kaikille osakkaille siirrosta 14 vuorokauden kuluessa. Sen jälkeen osakkailla on 14 vuorokautta aikaa ilmoittaa yhtiölle mikäli he aikovat käyttää lunastusoikeutta (uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan lunastusaika on yksi kuukausi, joskin yhtiöjärjestyksellä sitä voidaan lyhentää muttei pidentää), ja lunastuksen tehtyään 14 päivää aikaa maksaa käypä hinta (=hinta, jolla asunto on myyty ostajille)taloyhtiölle. Ja sen jälkeen asunto on lunastajan, alkuperäisille ostajille jää ns. luu kouraan ja paljon kokemusta (toki he saavat maksamansa kauppahinnan takaisin).

Mutta takaisin tarinaan. Kysyin välittäjältä, mihin hintaan asunto myytiin, mutten saanut tarkkaa vastausta, vaan hänen asenteensa muuttui erittäin nihkeäksi. Kysyin myös mahdollisuutta päästä katsomaan asuntoa, mutta pyyntö torpattiin välittömästi, asunto on myyty ja sillä hyvä! No, sen verran hän paljasti, että toteutunut kauppahinta oli noin 20.000 euroa alle pyydetyn hinnan. Pyörittelin hetken aikaa numeroita ja totesin, että mikäli tuo n.20t€ alennus pitää paikkaansa, on asunto ollut jotensakin kohtuuhintainen, vaikka mielestäni kaikki asunnot ainakin Kanta-Helsingissä ovat tällä hetkellä lähinnä riistoa.

Seuraavaksi aloin tutkimaan rahoituskuvioita, sillä mikäli päädyn lunastamaan asunnon, on rahoituksen oltava selvillä hyvissä ajoin. Selvää on, että tarvitsen pankin apua tähän operaatioon, mutta kuinka paljon? Laskin, että mikäli käytän hiellä ja tuskalla keräämiäni säästöjäni, pystyisin itse rahoittamaan n. 20% asunnon hinnasta ja loppu tulisi pankista. Väänsin lauantaina lainahakemuksen pankkiini netin kautta, ja sainkin puhelun sieltä heti maanantaiaamuna. Laina luvattiin periaattellisella tasolla saman tien, minun pitäisi vain lähettää heille muutamia asiakirjoja koskien asuntoa ja omaa maksukykyäni. Yksi niistä oli asunnon isännöitsijäntodistus. Koska en älynnyt pyytää välittäjää lähettämään sitä myyntiesitteen kanssa, soitin hänelle ja pyysin häntä lähettämään sen. Olin jo ennen puheluani aavistellen, että saatan kohdata ainakin lievää haluttomuutta yhteistyöhön välittäjän puolelta. Ja niinhän siinä kävi että taas vedin vesiperän...ei issaria! Selvittelin asiaa pankin kanssa ja he sanoivat että myyntiesite riittää toistaiseksi, luultavasti joudun omalla kustannuksellani tilaamaan uuden isännöitsijäntodistuksen siinä vaiheessa kun/jos asia etenee.

Tiistaiaamuna sain uuden soiton pankista. Aavistelin ongelmia....ja olin oikeassa! Tein vuosi sitten sellaisen Suomessa rangaistavaksi luokiteltavan rikoksen, että aloin yrittäjäksi. Pankki luki yritykseni ensimmäisen toimintavuoden tuloksen, joka oli voitollinen, mutta pankin mielestä ei riittävän voitollinen. Ei auttanut, vaikka selitin, että yritystoiminnan aloittaminen kesti oman aikansa ja pääsin tekemään rahaa vasta vuoden neljänä viimeisenä kuukautena. Pankki laskelmissaan tietysti jakoi yritykseni tuloksen koko yritystoiminnan ajalle ja totesi, että elän köyhyysrajan alapuolella! No, ei ihan näillä sanoilla mutta viesti tuli selväksi! Luultavasti lainaa tulisi, mutta nyt puhuttiinkin jo aivan eri luokan marginaalista, samaa tasoa kulutusluoton marginaalin kanssa. Tosin, on sanottava että toisaalta ymmärrän pankkia, ja heidän näkemystään edustamastani riskistä. Jos yritykseni olisi ollut toiminnassa pidemmän aikaa, en usko että ongelmia olisi tullut.

Pankin puhelun jälkeen aloin miettimään, olisiko asiassa muuta tapaa edetä. Yksi vaihtoehto olisi tietysti myydä yksi nyt omistamistani sijoitusasunnoista ja saada rahoitusta sitä kautta. Näin ulkopuolisen rahan tarve vähenisi huomattavasti. Mitä enemmän mietin asiaa, sitä paremmalta vaihtoehdolta tämä alkoi tuntumaan. Pyöritin taas tuottolukuja, ja tulin siihen tulokseen, että jos myisin yhden yksiöistä ja vaihtaisin sen naapurikaksioon, ei vuokratuottoni laskisi kovinkaan paljon. Saan tällä hetkellä vuokraa siitä yksiöstä, jonka myisin, 560€/kk, ja uudesta kaksiosta käypä vuokrataso on n. 950€/kk (kyllä, vuokrat ovat täällä päin kaupunkia noin kovalla tasolla!). Mikäli myynti/lunastushinta on se, minkä kuvittelen sen olevan, on bruttovuokratuotto aika lailla sama näissä kahdessa asunnossa. Netto on sitten toinen juttu, sillä kaksioon kohdistuu yhtiön putkisaneerauksesta tullutta lainaosuutta. Näitä tuottoprosentteja voi toki kukin pyöritellä mielensä mukaan, liikkuvia osia on sen verran paljon.

Tähän päättyy tämän blogikirjoituksen ensimmäinen osa. Tällä hetkellä koko lunastuskuvio on vielä auki, mutta kuten sanottu, ajatus kyllä houkuttelee..! Ensimmäisen kerran elämässäni olen siis ostamassa asuntoa näkemättä sitä! Kun rahoitusasia vahvistuu, on aika siirtyä päätöksentekoprosessissa eteenpäin. Tarina jatkuu taas siinä vaiheessa.

lauantai 1. tammikuuta 2011

Uusi Vuosi!

Onnellista Uutta Vuotta 2011 kaikille blogin lukijoille! Blogi jatkuu taas, uusin aihein vaihtelevan epäsäännöllisesti, kuten tähänkin asti. Pyrin paneutumaan kirjoituksissa alkuvuoden aikana tarkemmin ainakin sijoitusasuntojen verotukseen kuin myös remontointiin. Pysykää kuulolla!