Kannattaako asunnon lunastus? OSA I

Edellisestä kirjoituksesta on vierähtänyt aikaa, ja kevät on jo saapunut...vai onko? No, asuntosijoittaja jatkaa taas. Veroehdotus tuli postissa, ja nyt olisi muutama viikko aikaa täydentää sitä myös vuokratulojen osalta. Periaatteessa ihan helppo juttu, pitäisi vain ottaa itseään niskasta kiinni ja hoitaa homma. Mutta rehellisesti sanottuna, ajatukseni ovat olleet aivan jossain muualla. Nimittäin uudessa asuntokuviossa...ja se menee lyhykäisyydessään näin:

Sain viime torstaina postiluukusta lapun kiinteistönvälittäjältä, joka mainosti, että talossamme on tullut myyntiin pieni kaksio. Olen jo jonkin aikaa miettinyt, onkohan naapuriasuntoni tyhjänä, koska sieltä ei ole kuulunut minkäänlaisia elämän merkkejä ainakaan puoleen vuoteen. Asiasta kiinnostuneena otin puhelimen käteen ja soitin välittäjälle saadakseni lisätietoja. Aluksi välittäjän mukaan myytävä asunto oli eri kerroksessa kuin omani, mutta hetken häntä tentattuani ja asunnon numeron saatuani, vahvistui että myynnissä oleva asunto on kuin onkin oman asuntoni viereinen asunto! Pyysin välittäjää lähettämään asuntoesitteen sähköpostitse, ja sovin esittelyn heti seuraavaksi aamuksi.

Seuraavana aamuna, tuntia ennen sopimaamme esittelyaikaa, välittäjä soitti minulle ja ilmoitti, että asunto on myyty! Pahus! Olin jo mielessäni suunnitellut eri vaihtoehtoja, mikäli asunto osoittautuisi hyväksi; "ultimate plan" olisi yhdistää asunnot jossain vaiheessa hulppean suureksi kodiksi, kun taloudellinen tilanne siihen antaisi mahdollisuuden. Siihen asti asunto saisi jauhaa minulle vuokratuottoa. No, joku toinen ostaja oli havainnut asunnon niin hyväksi, että osti sen vuorokauden sisällä siitä kun asunnon myynti alkoi. Mutta, mutta...tässä vaiheessa homma meneekin sitten mielenkiintoiseksi...taloyhtiömme yhtiöjärjestyksessä on nimittäin lunastuslauseke, jonka perusteella osakkaat voivat lunastaa taloyhtiön osakkeita, mikäli niitä myydään yhtiön osakkeenomistajien ulkopuolelle.

Lunastuslausekkeet vaihtelevat hieman talokohtaisesti; joissakin taloyhtiöissä sekä yhtiö että osakkaat voivat lunastaa myytäviä asuntoja, meidän yhtiössämme lunastuksen voi tehdä vain osakas. Käytännössä homma toimii siten, että kun asunnosta on tehty kaupat ja osakesiirto on ilmoitettu isännöitsijäntoimistoon, yhtiö on velvollinen ilmoittamaan kaikille osakkaille siirrosta 14 vuorokauden kuluessa. Sen jälkeen osakkailla on 14 vuorokautta aikaa ilmoittaa yhtiölle mikäli he aikovat käyttää lunastusoikeutta (uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan lunastusaika on yksi kuukausi, joskin yhtiöjärjestyksellä sitä voidaan lyhentää muttei pidentää), ja lunastuksen tehtyään 14 päivää aikaa maksaa käypä hinta (=hinta, jolla asunto on myyty ostajille)taloyhtiölle. Ja sen jälkeen asunto on lunastajan, alkuperäisille ostajille jää ns. luu kouraan ja paljon kokemusta (toki he saavat maksamansa kauppahinnan takaisin).

Mutta takaisin tarinaan. Kysyin välittäjältä, mihin hintaan asunto myytiin, mutten saanut tarkkaa vastausta, vaan hänen asenteensa muuttui erittäin nihkeäksi. Kysyin myös mahdollisuutta päästä katsomaan asuntoa, mutta pyyntö torpattiin välittömästi, asunto on myyty ja sillä hyvä! No, sen verran hän paljasti, että toteutunut kauppahinta oli noin 20.000 euroa alle pyydetyn hinnan. Pyörittelin hetken aikaa numeroita ja totesin, että mikäli tuo n.20t€ alennus pitää paikkaansa, on asunto ollut jotensakin kohtuuhintainen, vaikka mielestäni kaikki asunnot ainakin Kanta-Helsingissä ovat tällä hetkellä lähinnä riistoa.

Seuraavaksi aloin tutkimaan rahoituskuvioita, sillä mikäli päädyn lunastamaan asunnon, on rahoituksen oltava selvillä hyvissä ajoin. Selvää on, että tarvitsen pankin apua tähän operaatioon, mutta kuinka paljon? Laskin, että mikäli käytän hiellä ja tuskalla keräämiäni säästöjäni, pystyisin itse rahoittamaan n. 20% asunnon hinnasta ja loppu tulisi pankista. Väänsin lauantaina lainahakemuksen pankkiini netin kautta, ja sainkin puhelun sieltä heti maanantaiaamuna. Laina luvattiin periaattellisella tasolla saman tien, minun pitäisi vain lähettää heille muutamia asiakirjoja koskien asuntoa ja omaa maksukykyäni. Yksi niistä oli asunnon isännöitsijäntodistus. Koska en älynnyt pyytää välittäjää lähettämään sitä myyntiesitteen kanssa, soitin hänelle ja pyysin häntä lähettämään sen. Olin jo ennen puheluani aavistellen, että saatan kohdata ainakin lievää haluttomuutta yhteistyöhön välittäjän puolelta. Ja niinhän siinä kävi että taas vedin vesiperän...ei issaria! Selvittelin asiaa pankin kanssa ja he sanoivat että myyntiesite riittää toistaiseksi, luultavasti joudun omalla kustannuksellani tilaamaan uuden isännöitsijäntodistuksen siinä vaiheessa kun/jos asia etenee.

Tiistaiaamuna sain uuden soiton pankista. Aavistelin ongelmia....ja olin oikeassa! Tein vuosi sitten sellaisen Suomessa rangaistavaksi luokiteltavan rikoksen, että aloin yrittäjäksi. Pankki luki yritykseni ensimmäisen toimintavuoden tuloksen, joka oli voitollinen, mutta pankin mielestä ei riittävän voitollinen. Ei auttanut, vaikka selitin, että yritystoiminnan aloittaminen kesti oman aikansa ja pääsin tekemään rahaa vasta vuoden neljänä viimeisenä kuukautena. Pankki laskelmissaan tietysti jakoi yritykseni tuloksen koko yritystoiminnan ajalle ja totesi, että elän köyhyysrajan alapuolella! No, ei ihan näillä sanoilla mutta viesti tuli selväksi! Luultavasti lainaa tulisi, mutta nyt puhuttiinkin jo aivan eri luokan marginaalista, samaa tasoa kulutusluoton marginaalin kanssa. Tosin, on sanottava että toisaalta ymmärrän pankkia, ja heidän näkemystään edustamastani riskistä. Jos yritykseni olisi ollut toiminnassa pidemmän aikaa, en usko että ongelmia olisi tullut.

Pankin puhelun jälkeen aloin miettimään, olisiko asiassa muuta tapaa edetä. Yksi vaihtoehto olisi tietysti myydä yksi nyt omistamistani sijoitusasunnoista ja saada rahoitusta sitä kautta. Näin ulkopuolisen rahan tarve vähenisi huomattavasti. Mitä enemmän mietin asiaa, sitä paremmalta vaihtoehdolta tämä alkoi tuntumaan. Pyöritin taas tuottolukuja, ja tulin siihen tulokseen, että jos myisin yhden yksiöistä ja vaihtaisin sen naapurikaksioon, ei vuokratuottoni laskisi kovinkaan paljon. Saan tällä hetkellä vuokraa siitä yksiöstä, jonka myisin, 560€/kk, ja uudesta kaksiosta käypä vuokrataso on n. 950€/kk (kyllä, vuokrat ovat täällä päin kaupunkia noin kovalla tasolla!). Mikäli myynti/lunastushinta on se, minkä kuvittelen sen olevan, on bruttovuokratuotto aika lailla sama näissä kahdessa asunnossa. Netto on sitten toinen juttu, sillä kaksioon kohdistuu yhtiön putkisaneerauksesta tullutta lainaosuutta. Näitä tuottoprosentteja voi toki kukin pyöritellä mielensä mukaan, liikkuvia osia on sen verran paljon.

Tähän päättyy tämän blogikirjoituksen ensimmäinen osa. Tällä hetkellä koko lunastuskuvio on vielä auki, mutta kuten sanottu, ajatus kyllä houkuttelee..! Ensimmäisen kerran elämässäni olen siis ostamassa asuntoa näkemättä sitä! Kun rahoitusasia vahvistuu, on aika siirtyä päätöksentekoprosessissa eteenpäin. Tarina jatkuu taas siinä vaiheessa.