Edellisestä kirjoituksesta on vierähtänyt aikaa, ja kevät on jo saapunut...vai onko? No, asuntosijoittaja jatkaa taas. Veroehdotus tuli postissa, ja nyt olisi muutama viikko aikaa täydentää sitä myös vuokratulojen osalta. Periaatteessa ihan helppo juttu, pitäisi vain ottaa itseään niskasta kiinni ja hoitaa homma. Mutta rehellisesti sanottuna, ajatukseni ovat olleet aivan jossain muualla. Nimittäin uudessa asuntokuviossa...ja se menee lyhykäisyydessään näin:
Sain viime torstaina postiluukusta lapun kiinteistönvälittäjältä, joka mainosti, että talossamme on tullut myyntiin pieni kaksio. Olen jo jonkin aikaa miettinyt, onkohan naapuriasuntoni tyhjänä, koska sieltä ei ole kuulunut minkäänlaisia elämän merkkejä ainakaan puoleen vuoteen. Asiasta kiinnostuneena otin puhelimen käteen ja soitin välittäjälle saadakseni lisätietoja. Aluksi välittäjän mukaan myytävä asunto oli eri kerroksessa kuin omani, mutta hetken häntä tentattuani ja asunnon numeron saatuani, vahvistui että myynnissä oleva asunto on kuin onkin oman asuntoni viereinen asunto! Pyysin välittäjää lähettämään asuntoesitteen sähköpostitse, ja sovin esittelyn heti seuraavaksi aamuksi.
Seuraavana aamuna, tuntia ennen sopimaamme esittelyaikaa, välittäjä soitti minulle ja ilmoitti, että asunto on myyty! Pahus! Olin jo mielessäni suunnitellut eri vaihtoehtoja, mikäli asunto osoittautuisi hyväksi; "ultimate plan" olisi yhdistää asunnot jossain vaiheessa hulppean suureksi kodiksi, kun taloudellinen tilanne siihen antaisi mahdollisuuden. Siihen asti asunto saisi jauhaa minulle vuokratuottoa. No, joku toinen ostaja oli havainnut asunnon niin hyväksi, että osti sen vuorokauden sisällä siitä kun asunnon myynti alkoi. Mutta, mutta...tässä vaiheessa homma meneekin sitten mielenkiintoiseksi...taloyhtiömme yhtiöjärjestyksessä on nimittäin lunastuslauseke, jonka perusteella osakkaat voivat lunastaa taloyhtiön osakkeita, mikäli niitä myydään yhtiön osakkeenomistajien ulkopuolelle.
Lunastuslausekkeet vaihtelevat hieman talokohtaisesti; joissakin taloyhtiöissä sekä yhtiö että osakkaat voivat lunastaa myytäviä asuntoja, meidän yhtiössämme lunastuksen voi tehdä vain osakas. Käytännössä homma toimii siten, että kun asunnosta on tehty kaupat ja osakesiirto on ilmoitettu isännöitsijäntoimistoon, yhtiö on velvollinen ilmoittamaan kaikille osakkaille siirrosta 14 vuorokauden kuluessa. Sen jälkeen osakkailla on 14 vuorokautta aikaa ilmoittaa yhtiölle mikäli he aikovat käyttää lunastusoikeutta (uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan lunastusaika on yksi kuukausi, joskin yhtiöjärjestyksellä sitä voidaan lyhentää muttei pidentää), ja lunastuksen tehtyään 14 päivää aikaa maksaa käypä hinta (=hinta, jolla asunto on myyty ostajille)taloyhtiölle. Ja sen jälkeen asunto on lunastajan, alkuperäisille ostajille jää ns. luu kouraan ja paljon kokemusta (toki he saavat maksamansa kauppahinnan takaisin).
Mutta takaisin tarinaan. Kysyin välittäjältä, mihin hintaan asunto myytiin, mutten saanut tarkkaa vastausta, vaan hänen asenteensa muuttui erittäin nihkeäksi. Kysyin myös mahdollisuutta päästä katsomaan asuntoa, mutta pyyntö torpattiin välittömästi, asunto on myyty ja sillä hyvä! No, sen verran hän paljasti, että toteutunut kauppahinta oli noin 20.000 euroa alle pyydetyn hinnan. Pyörittelin hetken aikaa numeroita ja totesin, että mikäli tuo n.20t€ alennus pitää paikkaansa, on asunto ollut jotensakin kohtuuhintainen, vaikka mielestäni kaikki asunnot ainakin Kanta-Helsingissä ovat tällä hetkellä lähinnä riistoa.
Seuraavaksi aloin tutkimaan rahoituskuvioita, sillä mikäli päädyn lunastamaan asunnon, on rahoituksen oltava selvillä hyvissä ajoin. Selvää on, että tarvitsen pankin apua tähän operaatioon, mutta kuinka paljon? Laskin, että mikäli käytän hiellä ja tuskalla keräämiäni säästöjäni, pystyisin itse rahoittamaan n. 20% asunnon hinnasta ja loppu tulisi pankista. Väänsin lauantaina lainahakemuksen pankkiini netin kautta, ja sainkin puhelun sieltä heti maanantaiaamuna. Laina luvattiin periaattellisella tasolla saman tien, minun pitäisi vain lähettää heille muutamia asiakirjoja koskien asuntoa ja omaa maksukykyäni. Yksi niistä oli asunnon isännöitsijäntodistus. Koska en älynnyt pyytää välittäjää lähettämään sitä myyntiesitteen kanssa, soitin hänelle ja pyysin häntä lähettämään sen. Olin jo ennen puheluani aavistellen, että saatan kohdata ainakin lievää haluttomuutta yhteistyöhön välittäjän puolelta. Ja niinhän siinä kävi että taas vedin vesiperän...ei issaria! Selvittelin asiaa pankin kanssa ja he sanoivat että myyntiesite riittää toistaiseksi, luultavasti joudun omalla kustannuksellani tilaamaan uuden isännöitsijäntodistuksen siinä vaiheessa kun/jos asia etenee.
Tiistaiaamuna sain uuden soiton pankista. Aavistelin ongelmia....ja olin oikeassa! Tein vuosi sitten sellaisen Suomessa rangaistavaksi luokiteltavan rikoksen, että aloin yrittäjäksi. Pankki luki yritykseni ensimmäisen toimintavuoden tuloksen, joka oli voitollinen, mutta pankin mielestä ei riittävän voitollinen. Ei auttanut, vaikka selitin, että yritystoiminnan aloittaminen kesti oman aikansa ja pääsin tekemään rahaa vasta vuoden neljänä viimeisenä kuukautena. Pankki laskelmissaan tietysti jakoi yritykseni tuloksen koko yritystoiminnan ajalle ja totesi, että elän köyhyysrajan alapuolella! No, ei ihan näillä sanoilla mutta viesti tuli selväksi! Luultavasti lainaa tulisi, mutta nyt puhuttiinkin jo aivan eri luokan marginaalista, samaa tasoa kulutusluoton marginaalin kanssa. Tosin, on sanottava että toisaalta ymmärrän pankkia, ja heidän näkemystään edustamastani riskistä. Jos yritykseni olisi ollut toiminnassa pidemmän aikaa, en usko että ongelmia olisi tullut.
Pankin puhelun jälkeen aloin miettimään, olisiko asiassa muuta tapaa edetä. Yksi vaihtoehto olisi tietysti myydä yksi nyt omistamistani sijoitusasunnoista ja saada rahoitusta sitä kautta. Näin ulkopuolisen rahan tarve vähenisi huomattavasti. Mitä enemmän mietin asiaa, sitä paremmalta vaihtoehdolta tämä alkoi tuntumaan. Pyöritin taas tuottolukuja, ja tulin siihen tulokseen, että jos myisin yhden yksiöistä ja vaihtaisin sen naapurikaksioon, ei vuokratuottoni laskisi kovinkaan paljon. Saan tällä hetkellä vuokraa siitä yksiöstä, jonka myisin, 560€/kk, ja uudesta kaksiosta käypä vuokrataso on n. 950€/kk (kyllä, vuokrat ovat täällä päin kaupunkia noin kovalla tasolla!). Mikäli myynti/lunastushinta on se, minkä kuvittelen sen olevan, on bruttovuokratuotto aika lailla sama näissä kahdessa asunnossa. Netto on sitten toinen juttu, sillä kaksioon kohdistuu yhtiön putkisaneerauksesta tullutta lainaosuutta. Näitä tuottoprosentteja voi toki kukin pyöritellä mielensä mukaan, liikkuvia osia on sen verran paljon.
Tähän päättyy tämän blogikirjoituksen ensimmäinen osa. Tällä hetkellä koko lunastuskuvio on vielä auki, mutta kuten sanottu, ajatus kyllä houkuttelee..! Ensimmäisen kerran elämässäni olen siis ostamassa asuntoa näkemättä sitä! Kun rahoitusasia vahvistuu, on aika siirtyä päätöksentekoprosessissa eteenpäin. Tarina jatkuu taas siinä vaiheessa.
keskiviikko 16. maaliskuuta 2011
lauantai 1. tammikuuta 2011
Uusi Vuosi!
Onnellista Uutta Vuotta 2011 kaikille blogin lukijoille! Blogi jatkuu taas, uusin aihein vaihtelevan epäsäännöllisesti, kuten tähänkin asti. Pyrin paneutumaan kirjoituksissa alkuvuoden aikana tarkemmin ainakin sijoitusasuntojen verotukseen kuin myös remontointiin. Pysykää kuulolla!
keskiviikko 14. heinäkuuta 2010
Käytänkö vuokravälittäjää vai vuokraisinko sittenkin itse?
Aion paneutua tässä kirjoituksessa otsikon kysymykseen ja pohtia asiaa hieman yksityiskohtaisemmin. Kuten aiemmin olen kirjoittanut, koko vuokrausprosessin voi ulkoistaa, jopa siten, ettei vuokranantajan tarvitse edes nähdä vuokralaista jolle asuntonsa vuokraa. Jotkut vuokravälittäjät myös takaavat vuokranmaksun, eli tällainen palvelu on erittäin vaivaton vuokranantajalle. Kaikella on kuitenkin hintansa, eli palvelu maksaa. Yleinen vuokravälityspalkkio on yhden kuukauden vuokra plus arvonlisävero, joka joka juuri nousi 23%:iin. Toki hyvä asiakas pystyy aina neuvottelemaan välityspalkkiosta eli edellä mainitsemani palkkio on vain viitteellinen.
Mikäli vuokranantajalla on aikaa ja intoa hoitaa vuokraus itse, onnistuu se varsin näppärästi, ainakin pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa. Itse vuokratessa kuluja syntyy ainakin seuraavanlaisesti: ilmoituskulut netissä (oikotie.fi tai/ja vuokraovi.com, 65€/70€ per 4 viikkoa), matkakulut kodin ja vuokrakohteen välillä, luottotietojen tarkistus, esim. Suomen Asiakastiedosta (12€) ja vuokrasopimuslomakkeet (n.5€, kirjakaupasta). Toki vuokrasopimuksen voi tehdä muussakin formaatissa kuin kirjakaupan lomakkeelle, mutta ainakin aloittelijalle suosittelen valmiin lomakkeen käyttöä jottei mikään tärkeä kohta unohdu sopimuksesta pois.
Käytännössä vuokrausprosessi menee seuraavanlaisesti: kohteesta luodaan ilmoitus oikotie.fi:hin/vuokraovi.com:iin. Ilmoitukseen kannattaa aina laittaa tietoa ja kuvia mahdollisiman kattavasti, sillä mitä enemmän tietoa potentiaaliset asiakkaat (eli vuokralaiset, mutta puhun mieluummin asiakkaista)saavat jo netistä, sitä varmemmin asiakkaaksei seuloutuu paras mahdollinen henkilö. Ilmoitukseen kannattaa mahdollisimman varhaisessa vaiheessa laittaa tiedot asunnon esittelyajasta, mitä enemmän aikaa, sitä enemmän katsojia näytölle tulee. Näyttöajankohta kannattaa ajoittaa sunnuntai-päiväksi tai arki-illaksi, jotta asiakkaat pääsevät esittelyyn helposti. Ainakin pääkaupunkiseudulla yksiötä vuokratessa selviää yleensä yhdellä esittelykerralla. Esittelyyn on hyvä tulostaa mukaan riittävästi lomakkeita, joihin asunnosta kiinnostuneet asiakkaat voivat jättää henkilötietonsa ja kertoa enemmän tilanteestaan ja taustastaan. Mitä enemmän tietoa saat tässä vaiheessa, sitä helpompaa sinun on valita paras mahdollinen vuokralainen.
Vaikka taustatietoa olisi saatavilla kuinka paljon tahansa, ei ensivaikutelman merkitystä vuokrattaessa voi väheksyä. Reippaalla, iloisella ja siistillä olemuksella voi ainakin minuun vaikuttaa positiivisesti! Kun löytyy asiakas, joka päällisin puolin vaikuttaa soveliaalta, on aika tarkistaa luottotiedot. Se onnistuu kätevästi netissä tai esim. Suomen Vuokranantajien asiakaspalvelun kautta. Jos luottotiedot ovat ok, voi aloittaa vuokrasopimuksen tekemisen. Netti tulee tässäkin vuokranantajan avuksi; sieltä löytyy useita sopimuspohjia joista voi muokata itsellensä mieleisen. Mikäli haluaa käyttää valmista vuokrasopimuspohjaa, löytyy niitä kirjakaupoista. Valmiit pohjat ovat aika ylimalkaisia ja ne sisältävät oikeastaan vain lain edellyttämät kohdat. Itse sisällytän ainakin seuraavat kohdat vuokrasopimuksen liitteeseen:
*ei lemmikkieläimiä ilman vuokranantajan suostumusta
*tupakointi asunnossa kielletty
*vuokralainen ottaa kotivakuutuksen vastuuvakuutuksella
*ei alivuokrausta/edelleenvuokrausta
Näillä muutamalla lisälauseella voi parhaassa tapauksessa säästyä usealta ongelmalta.
Vuokrasopimuksen allekirjoitustilanteessa on hyvä käydä sopimus yksityiskohtaisesti läpi asiakkaan kanssa niin, että mahdollisilta väärinkäsityksiltä vältytään. Vuokrantarkistuksesta on hyvä sopia, sidotaanko se indeksiin vai prosenttiin. Tämä on periaatteessa makuasia, molempia käytetään. Kun sopimus on käyty läpi ja allekirjoitettu (kaksi kappaletta, yksi kummallekin osapuolelle), asiakas pystyy avaamaan pankkiin vuokratakuutilin. Minimi takuusumma on mielestäni kahden kuukauden vuokraa vastaava summa, kolmenkin kuukauden takuuta voi toki käyttää. Kun asiakas on avannut tilin, saa vuokranantaja itselleen tiliasiakirjan. Mikäli vuokranmaksussa tulisi ongelmia tai vuokrasuhteen päätyttyä asunnossa on korjaustarpeita joita ei voi laskea luonnolliseksi kulumiseksi, voi vuokranantaja nostaa takuutilitä varoja ilman asiakkaan suostumusta.
Kun vuokranantaja on saanut tiliasiakirjan, voi hän turvallisin mielein antaa asunnon avaimet uudelle asukkaalle. Oma nyrkkisääntöni on, että annan asiakkaalle kahdet avaimet ja pidän itselläni asuntoon aina yhdet avaimet.
Tässä oli lyhyesti kuvattuna vuokrausprosessin kulku, jos sen haluaa tehdä itse. On tietenkin jokaisen oma valinta haluaako käyttää aikaa ja vaivaa vuokraukseen, itse olen laskenut että säästän kohtuullisen ison summan rahaa kun hoidan vuokrauksen itse. Ensikertalaiselle välittäjän käyttö saattaa olla viisas ratkaisu, kun kokemusta tulee lisää, kannattaa vuokrausta ehkä kokeilla itse.
Mikäli vuokranantajalla on aikaa ja intoa hoitaa vuokraus itse, onnistuu se varsin näppärästi, ainakin pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa. Itse vuokratessa kuluja syntyy ainakin seuraavanlaisesti: ilmoituskulut netissä (oikotie.fi tai/ja vuokraovi.com, 65€/70€ per 4 viikkoa), matkakulut kodin ja vuokrakohteen välillä, luottotietojen tarkistus, esim. Suomen Asiakastiedosta (12€) ja vuokrasopimuslomakkeet (n.5€, kirjakaupasta). Toki vuokrasopimuksen voi tehdä muussakin formaatissa kuin kirjakaupan lomakkeelle, mutta ainakin aloittelijalle suosittelen valmiin lomakkeen käyttöä jottei mikään tärkeä kohta unohdu sopimuksesta pois.
Käytännössä vuokrausprosessi menee seuraavanlaisesti: kohteesta luodaan ilmoitus oikotie.fi:hin/vuokraovi.com:iin. Ilmoitukseen kannattaa aina laittaa tietoa ja kuvia mahdollisiman kattavasti, sillä mitä enemmän tietoa potentiaaliset asiakkaat (eli vuokralaiset, mutta puhun mieluummin asiakkaista)saavat jo netistä, sitä varmemmin asiakkaaksei seuloutuu paras mahdollinen henkilö. Ilmoitukseen kannattaa mahdollisimman varhaisessa vaiheessa laittaa tiedot asunnon esittelyajasta, mitä enemmän aikaa, sitä enemmän katsojia näytölle tulee. Näyttöajankohta kannattaa ajoittaa sunnuntai-päiväksi tai arki-illaksi, jotta asiakkaat pääsevät esittelyyn helposti. Ainakin pääkaupunkiseudulla yksiötä vuokratessa selviää yleensä yhdellä esittelykerralla. Esittelyyn on hyvä tulostaa mukaan riittävästi lomakkeita, joihin asunnosta kiinnostuneet asiakkaat voivat jättää henkilötietonsa ja kertoa enemmän tilanteestaan ja taustastaan. Mitä enemmän tietoa saat tässä vaiheessa, sitä helpompaa sinun on valita paras mahdollinen vuokralainen.
Vaikka taustatietoa olisi saatavilla kuinka paljon tahansa, ei ensivaikutelman merkitystä vuokrattaessa voi väheksyä. Reippaalla, iloisella ja siistillä olemuksella voi ainakin minuun vaikuttaa positiivisesti! Kun löytyy asiakas, joka päällisin puolin vaikuttaa soveliaalta, on aika tarkistaa luottotiedot. Se onnistuu kätevästi netissä tai esim. Suomen Vuokranantajien asiakaspalvelun kautta. Jos luottotiedot ovat ok, voi aloittaa vuokrasopimuksen tekemisen. Netti tulee tässäkin vuokranantajan avuksi; sieltä löytyy useita sopimuspohjia joista voi muokata itsellensä mieleisen. Mikäli haluaa käyttää valmista vuokrasopimuspohjaa, löytyy niitä kirjakaupoista. Valmiit pohjat ovat aika ylimalkaisia ja ne sisältävät oikeastaan vain lain edellyttämät kohdat. Itse sisällytän ainakin seuraavat kohdat vuokrasopimuksen liitteeseen:
*ei lemmikkieläimiä ilman vuokranantajan suostumusta
*tupakointi asunnossa kielletty
*vuokralainen ottaa kotivakuutuksen vastuuvakuutuksella
*ei alivuokrausta/edelleenvuokrausta
Näillä muutamalla lisälauseella voi parhaassa tapauksessa säästyä usealta ongelmalta.
Vuokrasopimuksen allekirjoitustilanteessa on hyvä käydä sopimus yksityiskohtaisesti läpi asiakkaan kanssa niin, että mahdollisilta väärinkäsityksiltä vältytään. Vuokrantarkistuksesta on hyvä sopia, sidotaanko se indeksiin vai prosenttiin. Tämä on periaatteessa makuasia, molempia käytetään. Kun sopimus on käyty läpi ja allekirjoitettu (kaksi kappaletta, yksi kummallekin osapuolelle), asiakas pystyy avaamaan pankkiin vuokratakuutilin. Minimi takuusumma on mielestäni kahden kuukauden vuokraa vastaava summa, kolmenkin kuukauden takuuta voi toki käyttää. Kun asiakas on avannut tilin, saa vuokranantaja itselleen tiliasiakirjan. Mikäli vuokranmaksussa tulisi ongelmia tai vuokrasuhteen päätyttyä asunnossa on korjaustarpeita joita ei voi laskea luonnolliseksi kulumiseksi, voi vuokranantaja nostaa takuutilitä varoja ilman asiakkaan suostumusta.
Kun vuokranantaja on saanut tiliasiakirjan, voi hän turvallisin mielein antaa asunnon avaimet uudelle asukkaalle. Oma nyrkkisääntöni on, että annan asiakkaalle kahdet avaimet ja pidän itselläni asuntoon aina yhdet avaimet.
Tässä oli lyhyesti kuvattuna vuokrausprosessin kulku, jos sen haluaa tehdä itse. On tietenkin jokaisen oma valinta haluaako käyttää aikaa ja vaivaa vuokraukseen, itse olen laskenut että säästän kohtuullisen ison summan rahaa kun hoidan vuokrauksen itse. Ensikertalaiselle välittäjän käyttö saattaa olla viisas ratkaisu, kun kokemusta tulee lisää, kannattaa vuokrausta ehkä kokeilla itse.
torstai 17. kesäkuuta 2010
Noudatan omia ohjeitani
Edellisen blogikirjoituksen jälkeen on tapahtunut seuraavaa: Kävin katsomassa kiikarissani ollutta asuntoa mökkipaikkakunnallani. Asunto oli itse asiassa parempi kuin mitä kuvien perusteella olin odottanut, toki kaunis aurinkoinen päiväkin sai paikat näyttämään hyvältä. Yleiskunto oli parempi mitä uskoinkaan, lattiassa kohtuu uudet laminaatit ja kylpyhuoneen laatatkin siedettävät. Myös talo itsessään oli hyvässä kunnossa ja tarjosi suorastaan ylenpalttiset säilytystilat kellarissa.
Mutta, mutta...
Saatuani välittäjältä asunnon paperit, kiinnittyi huomioni kosteusmittaukseen joka oli tehty viime syksynä. Asunnon vaatehuoneen lattian alta oli mitattu kohonneita kosteuslukemia, ja kosteuden alkuperä oli edelleen mysteeri sillä kostea alue ei ollut kylpyhuoneen puoleisella seinällä vaan vastakkaisella, rappukäytävän puoleisella seinällä. Hmmm...näin silmissäni ongelmia!
Toinen yllätys oli se, että vaikka asunto ilmoituksen mukaan oli vuokrattuna, ei se kuitenkaan ollut sitä vaan vuokralainen oli muuttanut pois ja asunto oli tyhjänä. Helsingissä en näkisi tässä tilanteessa mitään riskiä, mutta pienessä maalaispitäjässä vuokralaisen hankkiminen kesää vastaan saattaa olla ongelmallista. Ja tyhjät kuukaudethan ovat pahinta mitä asuntosijoittajalle normaaliolosuhteissa voi tapahtua!
Kolmas epämiellyttävä yllätys oli ikkuna- ja parvekeoviremontti, jonka kevään yhtiökokous oli hyväksynyt. Arvioitu kustannus tälle asunnolle: n. 2000,00€...auts! Silmämääräisesti katsottuna en havainnut ikkunoissa ja parvekkeen ovessa mitään vikaa. Muutenkin suhtaudun epäilevästi jatkuvasti yltyvään remontti-intoon jossa täysin kunnossa olevia yksityiskohtia remontoidaan ja korjataan, joskus jopa alkuperäistä huonommaksi. Olisi mielenkiintoista tutkia isännöitsijöiden ja rakennusliikkeiden symbioosia tässä asiassa...!
Kun sitten pyörittelin numeroita ja tein laskelmia, pääsin seuraavanlaiseen lopputulokseen.
Kosteusvaurion aiheuttamat kulut (korjaukset, matkat, etc): 1.000,00€
Vuokralaisen hankinnnasta aiheutuvat kulut+tyhjät kuukaudet: 1.000.00€
Ikkuna- ja parvekeoviremontin kulut: 2.000,00€
Yhteensä 4.000,00€
Näiden laskelmien perusteella asunnon hinnasta voi siis suoraan laskea 4000€ pois ennen kuin pyyntihinnasta (32.000€) on tingitty euroakaan pois. Eli aika reilu hinnanalennus pitäisi saada jotta homma kannattaisi. Käypä vuokra asunnosta olisi 300,00€/kk, eli ihan kohtuulliseen vuokratuottoon sijoituksella pääsisi. Mutta sitten tulevat vielä sijaintiin liittyvät tekijät. Kävin mökkikuntani nettisivuilla ja saamani tiedot olivat hieman latistavia, kunnan asukasmäärät ovat laskeneet 1960-luvulta saakka eikä kierteelle ole loppua näkyvissä. En siis usko että asunnolle voi laskea lainkaan hinnannousua, pikemminkin hinnanlasku näyttää todennäköisemmältä.
Summa summarum, kaikki faktat yhteen vedettyäni, tein päätöksen olla tarttumatta tähän tilaisuuteen. Mielestäni tämän junan kyytiin ei kannata hypätä nyt, ja mikäli tilanne muuttuu, pääsee kyytiin myöhemminkin. Eli jatkan asuntosijoittamista edelleenkin vain itseäni fyysisesti lähellä olevilla alueilla, oman ohjeeni mukaisesti.
Mutta, mutta...
Saatuani välittäjältä asunnon paperit, kiinnittyi huomioni kosteusmittaukseen joka oli tehty viime syksynä. Asunnon vaatehuoneen lattian alta oli mitattu kohonneita kosteuslukemia, ja kosteuden alkuperä oli edelleen mysteeri sillä kostea alue ei ollut kylpyhuoneen puoleisella seinällä vaan vastakkaisella, rappukäytävän puoleisella seinällä. Hmmm...näin silmissäni ongelmia!
Toinen yllätys oli se, että vaikka asunto ilmoituksen mukaan oli vuokrattuna, ei se kuitenkaan ollut sitä vaan vuokralainen oli muuttanut pois ja asunto oli tyhjänä. Helsingissä en näkisi tässä tilanteessa mitään riskiä, mutta pienessä maalaispitäjässä vuokralaisen hankkiminen kesää vastaan saattaa olla ongelmallista. Ja tyhjät kuukaudethan ovat pahinta mitä asuntosijoittajalle normaaliolosuhteissa voi tapahtua!
Kolmas epämiellyttävä yllätys oli ikkuna- ja parvekeoviremontti, jonka kevään yhtiökokous oli hyväksynyt. Arvioitu kustannus tälle asunnolle: n. 2000,00€...auts! Silmämääräisesti katsottuna en havainnut ikkunoissa ja parvekkeen ovessa mitään vikaa. Muutenkin suhtaudun epäilevästi jatkuvasti yltyvään remontti-intoon jossa täysin kunnossa olevia yksityiskohtia remontoidaan ja korjataan, joskus jopa alkuperäistä huonommaksi. Olisi mielenkiintoista tutkia isännöitsijöiden ja rakennusliikkeiden symbioosia tässä asiassa...!
Kun sitten pyörittelin numeroita ja tein laskelmia, pääsin seuraavanlaiseen lopputulokseen.
Kosteusvaurion aiheuttamat kulut (korjaukset, matkat, etc): 1.000,00€
Vuokralaisen hankinnnasta aiheutuvat kulut+tyhjät kuukaudet: 1.000.00€
Ikkuna- ja parvekeoviremontin kulut: 2.000,00€
Yhteensä 4.000,00€
Näiden laskelmien perusteella asunnon hinnasta voi siis suoraan laskea 4000€ pois ennen kuin pyyntihinnasta (32.000€) on tingitty euroakaan pois. Eli aika reilu hinnanalennus pitäisi saada jotta homma kannattaisi. Käypä vuokra asunnosta olisi 300,00€/kk, eli ihan kohtuulliseen vuokratuottoon sijoituksella pääsisi. Mutta sitten tulevat vielä sijaintiin liittyvät tekijät. Kävin mökkikuntani nettisivuilla ja saamani tiedot olivat hieman latistavia, kunnan asukasmäärät ovat laskeneet 1960-luvulta saakka eikä kierteelle ole loppua näkyvissä. En siis usko että asunnolle voi laskea lainkaan hinnannousua, pikemminkin hinnanlasku näyttää todennäköisemmältä.
Summa summarum, kaikki faktat yhteen vedettyäni, tein päätöksen olla tarttumatta tähän tilaisuuteen. Mielestäni tämän junan kyytiin ei kannata hypätä nyt, ja mikäli tilanne muuttuu, pääsee kyytiin myöhemminkin. Eli jatkan asuntosijoittamista edelleenkin vain itseäni fyysisesti lähellä olevilla alueilla, oman ohjeeni mukaisesti.
torstai 10. kesäkuuta 2010
Sijainti, sijainti, sijainti! Vai josko sittenkin...
Blogi on ollut tauolla jonkin aikaa, johtuen elämäntilanteellisista muutoksista, jotka rajoittivat netissä käytettävissä olevaa aikaa. Mutta nyt ollaan taas takaisin onlinessa..!
Blogisti on nyt vakavasti miettimässä oman kultaisen sääntönsä rikkomista. Eli sijainti, sijainti, sijainti-kohdan täydellistä unohtamista. Olen löytänyt mökkipaikkakuntani (pienehkö maalaispitäjä viiden tunnin ajomatkan päässä Helsingistä) kuntakeskuksesta pienen yksiön jonka hyvä kunto ja esimerkillisesti hoidettu taloyhtiö houkuttavat minua suuresti, ja olenkin nyt sopimassa näyttöä kyseisestä kohteesta viikonlopuksi. Hintataso kyseisellä paikkakunnalla on sitä tasoa, että Helsingistä ei tämän kohteen hinnalla saa edes autotalliosaketta! Olen mielessäni pähkäillyt asiaa ja todennut että asiaa kannattaa lähestyä perinteisen SWOT-analyysin kautta, eli kylmästi listaamalla sijoitukseen liittyvät vahvuudet, heikkoudet, mahdollisuudet ja uhat.
Vahvuudet:
- Edullinen hinta verrattuna PKS-hintatasoon
- Hyvin hoidettu taloyhtiö ja (ainakin kuvien perusteella) siistikuntoinen asunto
- Asunto on valmiiksi vuokrattu
- Asunnon vuokratuotto (toteutuneesta ostohinnasta riippuen n.8,25%-9%)
- Kyseinen kunta on kohtuullisen vireä, vaikkakin sijaitsee muuttotappioalueella
Heikkoudet:
- Asunnon hinnannousupotentiaali heikkoa
- En pääse itse vaikuttamaan nykyisen vuokralaisen valintaan
Mahdollisuudet:
- Viime päivien talousuutisten mukaan, eräs iso yritys on laajentamassa toimintaansa paikkakunnalla ja näin ollen kunnan taloudellinen aktiviteetti on nousemassa, joten asuntojen hinnoissa voisi olla jopa pientä nousuvaraa.
- Tasainen vuokratulo
- Asunnon hoitoon liittyviä asioita voi hoitaa mökkimatkojen yhteydessä
Uhat:
- Mahdollisissa ongelmatilanteissa vuokralaisen kanssa asioiden hoito on vaikeampaa etäisyyden vuoksi.
- Mikäli nykyinen vuokralainen lähtee pois, uuden hankkiminen kestää mahdollisesti paljon kauemmin kuin mitä se kestäisi Helsingissä.
- Mahdolliset tulevat remontit
Kuten näkyy, ainakin toistaiseksi, pikaisen SWOTin mukaan vahvuuksia-sarakkeeseen tuli eniten merkintöjä. Mikäli näin ei olisi, en edes harkitsisi kyseisen asunnon ostoa. Täytyy siis jatkaa pohdintaa ja tehdä laskelmia.
Blogisti on nyt vakavasti miettimässä oman kultaisen sääntönsä rikkomista. Eli sijainti, sijainti, sijainti-kohdan täydellistä unohtamista. Olen löytänyt mökkipaikkakuntani (pienehkö maalaispitäjä viiden tunnin ajomatkan päässä Helsingistä) kuntakeskuksesta pienen yksiön jonka hyvä kunto ja esimerkillisesti hoidettu taloyhtiö houkuttavat minua suuresti, ja olenkin nyt sopimassa näyttöä kyseisestä kohteesta viikonlopuksi. Hintataso kyseisellä paikkakunnalla on sitä tasoa, että Helsingistä ei tämän kohteen hinnalla saa edes autotalliosaketta! Olen mielessäni pähkäillyt asiaa ja todennut että asiaa kannattaa lähestyä perinteisen SWOT-analyysin kautta, eli kylmästi listaamalla sijoitukseen liittyvät vahvuudet, heikkoudet, mahdollisuudet ja uhat.
Vahvuudet:
- Edullinen hinta verrattuna PKS-hintatasoon
- Hyvin hoidettu taloyhtiö ja (ainakin kuvien perusteella) siistikuntoinen asunto
- Asunto on valmiiksi vuokrattu
- Asunnon vuokratuotto (toteutuneesta ostohinnasta riippuen n.8,25%-9%)
- Kyseinen kunta on kohtuullisen vireä, vaikkakin sijaitsee muuttotappioalueella
Heikkoudet:
- Asunnon hinnannousupotentiaali heikkoa
- En pääse itse vaikuttamaan nykyisen vuokralaisen valintaan
Mahdollisuudet:
- Viime päivien talousuutisten mukaan, eräs iso yritys on laajentamassa toimintaansa paikkakunnalla ja näin ollen kunnan taloudellinen aktiviteetti on nousemassa, joten asuntojen hinnoissa voisi olla jopa pientä nousuvaraa.
- Tasainen vuokratulo
- Asunnon hoitoon liittyviä asioita voi hoitaa mökkimatkojen yhteydessä
Uhat:
- Mahdollisissa ongelmatilanteissa vuokralaisen kanssa asioiden hoito on vaikeampaa etäisyyden vuoksi.
- Mikäli nykyinen vuokralainen lähtee pois, uuden hankkiminen kestää mahdollisesti paljon kauemmin kuin mitä se kestäisi Helsingissä.
- Mahdolliset tulevat remontit
Kuten näkyy, ainakin toistaiseksi, pikaisen SWOTin mukaan vahvuuksia-sarakkeeseen tuli eniten merkintöjä. Mikäli näin ei olisi, en edes harkitsisi kyseisen asunnon ostoa. Täytyy siis jatkaa pohdintaa ja tehdä laskelmia.
lauantai 6. maaliskuuta 2010
Nimi vaihtui
Muutin blogini nimen Asuntosijoittamisesta muotoon Asuntosijoittaja. Olen sitä mieltä että "Less is More" ja tällä muutoksella blogini nimi on lyhyempi ja saa ehkä myös enemmän osumia hakukoneissa. Lukeekohan tätä blogia vielä kukaan?
Edit. Osoite muutettu takaisin muotoon asuntosijoittamisesta.blogspot.com, tässä muodossa blogi löytyy Googlesta ensimmäisten joukossa!
Edit. Osoite muutettu takaisin muotoon asuntosijoittamisesta.blogspot.com, tässä muodossa blogi löytyy Googlesta ensimmäisten joukossa!
tiistai 2. maaliskuuta 2010
Irtisanomisen pelisäännöt
Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomisen säännöistä tuntuu jatkuvasti olevan epäselvyyttä, ainakin netin keskustelupalstoilla. Laki (AHVL, §52) säätelee vuokrasopimuksen irtisanomista hyvinkin tiukasti ja, riippumatta siitä mitä vuokrasopimukseen on kirjoitettu, näillä säännöillä mennään.
Vuokralaisella irtisanomisaika on yksi kuukausi. Kuukausi tässä tapauksessa tarkoittaa kokonaista kalenterikuukautta eli jos vuokralainen sanoo vuokrasopimuksen irti tänään, 2.3.2010, päättyy vuokrasopimus lain mukaan 30.4.2010. Mikäli vuokralainen sanoo vuokrasopimuksen irti 31.3.2010, päättyy vuokrasopimus myös 30.4.2010. Kokemukseni perusteella vuokralaiset sanovat yleensä sopimuksen irti loppukuusta. Tämä jättää vuokranantajalle varsin lyhyen ajan saada uusi vuokralainen, mutta mikäli asunto on potentiaalisten vuokralaisten mielestä haluttava, onnistuu vuokraus luultavasti varsin nopeasti eikä jokaisen vuokranantajan painajainen, tyhjä kuukausi, toteudu. Jälleen kerran voidaan sanoa; sijainti, sijainti, sijainti!
Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen, ratkaisee irtisanomisajan vuokrasuhteen kesto irtisanomishetkellä. Mikäli vuokrasuhde on jatkunut yhtäjaksoisesti yli vuoden, on irtisanomisaika kuusi kuukautta. Alle vuoden kestäneissä vuokrasuhteissa irtisanomisaika on kolme kuukautta. Myös tässä tapauksessa irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on tehty. Tästä ajan laskemisen alkukohdasta on kuitenkin mahdollista sopia toisinkin. Tämä onkin ainoa lainkohta jossa osapuolilla on neuvotteluvaraa, muuten laki on erittäin yksiselitteinen.
Jotta ikäviltä yllätyksiltä vältyttäisiin siinä vaiheessa kun vuokrasopimusta ollaan päättämässä jomman kumman osapuolen toimesta, suosittelen irtisanomispykälien yksityiskohtaista läpikäymistä vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä. Selvät sävelet helpottavat kummankin osapuolen elämää.
Vuokralaisella irtisanomisaika on yksi kuukausi. Kuukausi tässä tapauksessa tarkoittaa kokonaista kalenterikuukautta eli jos vuokralainen sanoo vuokrasopimuksen irti tänään, 2.3.2010, päättyy vuokrasopimus lain mukaan 30.4.2010. Mikäli vuokralainen sanoo vuokrasopimuksen irti 31.3.2010, päättyy vuokrasopimus myös 30.4.2010. Kokemukseni perusteella vuokralaiset sanovat yleensä sopimuksen irti loppukuusta. Tämä jättää vuokranantajalle varsin lyhyen ajan saada uusi vuokralainen, mutta mikäli asunto on potentiaalisten vuokralaisten mielestä haluttava, onnistuu vuokraus luultavasti varsin nopeasti eikä jokaisen vuokranantajan painajainen, tyhjä kuukausi, toteudu. Jälleen kerran voidaan sanoa; sijainti, sijainti, sijainti!
Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen, ratkaisee irtisanomisajan vuokrasuhteen kesto irtisanomishetkellä. Mikäli vuokrasuhde on jatkunut yhtäjaksoisesti yli vuoden, on irtisanomisaika kuusi kuukautta. Alle vuoden kestäneissä vuokrasuhteissa irtisanomisaika on kolme kuukautta. Myös tässä tapauksessa irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on tehty. Tästä ajan laskemisen alkukohdasta on kuitenkin mahdollista sopia toisinkin. Tämä onkin ainoa lainkohta jossa osapuolilla on neuvotteluvaraa, muuten laki on erittäin yksiselitteinen.
Jotta ikäviltä yllätyksiltä vältyttäisiin siinä vaiheessa kun vuokrasopimusta ollaan päättämässä jomman kumman osapuolen toimesta, suosittelen irtisanomispykälien yksityiskohtaista läpikäymistä vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä. Selvät sävelet helpottavat kummankin osapuolen elämää.
Tilaa:
Blogitekstit (Atom)