Kun nyt sitten pitkällisen väännön jälkeen maahan on saatu six-pack-hallitus, on aika pohtia, miten uusi hallitus vaikuttaa asuntosijoittajaan. Suomessa (ja varmaan kaikissa kehittyneissä maissa) hallituksen vaihdokset saattavat tuoda joskus isojakin muutoksia sijoittajien kohteluun. Sijoittajana kaipaan yli kaiken ennustettavuutta ja vakaata politiikkaa mahdollisin pienin muutoksin. Uskon, että suurin osa (asunto)sijoittajista yhtyy tähän toiveeseeni.
Pikaisesti hallitusohjelmaa selattuani, löydän siitä kaksi asuntosijoittamiseen vaikuttavaa kohtaa:
1. Pääomatulojen verotus nousee 28 prosentista 30 prosenttiin ja muuttuu progressiivisesti 32 prosenttiin 50.000 euron ylittävältä osalta.
Pääomatuloveron korotus on valitettavaa, mutta odotettua. Jollain toisella hallituskokoonpanolla korotus olisi ehkä ollut pienempi, 1%-yksikön suuruinen, mutta nyt muodostetulla, pitkälti vasemmistolaiset arvot omaavalla hallituksella tämä korotus oli odotettu. Pääomatuloveron korotusta on perustettu lähinnä "sosiaalisella oikeudenmukaisuudella", jonka merkitys vasemmistolle taitaa olla hieman eri kuin esimerkiksi minulle, mutta koska tämä ei ole politiikan blogi, en nyt puutu tähän asiaan enempää.
Käytännössä tämä kahden prosenttiyksikön korotus merkitsee lisää nousevia kuluja asuntosijoittajalle. Ikävä lisä jo muutenkin reippaasti tänä keväänä kohonneisiin kustannuksiin. Kevään yhtiökokouksissa sijoitusasuntojeni taloyhtiöissä kaikissa nostettiin hoitovastikkeita, enimmillään lähes parikymmentä prosenttia! Aika rankkaa. Käytännössä veron korotus vaikuttaa esim näin: Helsingissä keskivertoyksiön vuokra on 600 euroa kuussa, eli 7.200 euroa vuodessa. Mikäli vastike ja muut kulut ovat esim 150 euroa kuussa, eli 1800 euroa vuodessa, on verotettava vuokratulo 5.400 euroa vuodessa. Nykyisellä 28% verokannalla nettotulo on siis 3.888 euroa vuodessa. Ensi vuonna nettotulo on vastaavasti 3.780 euroa. Eli asuntosijoittaja menettää vuodessa tuloa 108 euroa, yhdeksän euroa kuukaudessa. Tässä vaiheessa jokainen ajatteleva sijoittaja on jo keksinyt miten ongelma ratkeaa: korottamalla vuokraa esim. 10 euroa kuukaudessa seuraavana vuokrantarkistuspäivänä. Ongelma ratkaistu. Eli lopputulos tästä "sosiaalisesta oikeudenmukaisuudesta" on automaattisesti vuokrien kohoaminen. Kaikki vuokranantajat eivät varmaankaan siirrä kohonneita kuluja suoraan vuokriin, mutta uskon, että suurin osa itseään asuntosijoittajiksi kutsuvista tulee näin tekemään. Ja mikäs siinä, jos tarkoituksena ei ole olla hyväntekijä, vaan saada sijoitukselleen tuottoa, on tämä mielestäni täysin oikea ratkaisu.
2. Hallitus korottaa työttömyysturvan peruspäivärahaa ja työmarkkinatukea 100 eurolla kuussa. Lisäksi yleistä asumistukea uudistetaan muun muassa korottamalla enimmäisasumismenoja.
Ainakin Helsingissä yksiöiden vuokrataso määräytyy hyvin pitkälle "sossun" maksamien maksimiasumistukien mukaan. Tällä hetkellä normiyksiöstä saatava tuki on n. 600 euroa, eli tästä summasta on tullut aika lailla standardivuokra kantakaupungin pikkuyksiöistä. Jos ja kun tätä enimmäistukea nostetaan, uskon, että markkinavuokrat nousevat aika lailla automaattisesti mukana. Eli ne, jotka Helsingissä itse rahoittavat oman vuokra-asumisensa joutuvat nielemään entistä korkeampia vuokrapyyntöjä. Mielenkiintoista nähdä, kuinka korkeaksi tämä vuokrataso tulee yksiöissä nousemaan. Mikäli palkkakehitys ei nouse vastaavasti, voi olla että jotkut vuokralaiset joutuvat muuttamaan kauemmaksi keskustasta halvempiin asuntoihin.
Elämme kaikin puolin mielenkiintoisia aikoja. Suomen kestävyysvaje, Kreikan ja Portugalin tilanne, USAn heikko taloustilanne, ja Nokian luisuminen vaikuttavat talouteen monin eri tavoin. Tämä kaikki heijastuu tavalla tai toisella myös asuntosijoittajan elämään ja päätöksen tekoon. Koska asuntosijoittaminen on ainakin minulle pitkän tähtäimen sijoitusta, en aio ainakaan tässä vaiheessa hötkyillä mihinkään suuntaan. Tosin, yksi mielenkiintoinen ja tutkimisen arvoinen vaihtoehto on sijoitusasuntojen yhtiöittäminen osakeyhtiöksi. Yritysverokanta on laskemassa yhdellä prosenttiyksiköllä 25%, joten tässä saattaisi olla asuntosijoittajalle mahdollisuus keventää verotusta. Asiaa kannataa ehdottomasti tutkia, ja aion palata tähän jossain vaiheessa tässä blogissa.
lauantai 18. kesäkuuta 2011
torstai 7. huhtikuuta 2011
Kannattaako asunnon lunastus? OSA II
Jatkoa seuraa pari viikkoa sitten aloittamaani postaukseen. Sain taloyhtiöltä ilmoituksen, jossa vahvistettiin asunnon myynti ulkopuoliselle ostajalle. Hinta oli hieman korkeampi kuin mihin olin varautunut, noin 6000 euroa yli suunnitellun budjetin. Lisää mietittävää siis! Koko lunastusprosessi tuli siinä mielessä mielenkiintoiseen aikaan, että sain lunastuskirjeen päivää ennen kahden viikon pituisen ulkomaan matkan alkua ja lunastusajan päättyminen osui tietysti matkan ajaksi. Ja matkustin siis seitsemän aikavyöhykkeen päähän Suomesta. No, ei hätää, moderni tietotekniikka tulee tässäkin avuksi!
Niin sitten loma alkoi, ja kypsyttelin edelleen päätöstäni lunastusasiassa. Sitä mukaa kun aika kului, vahvistui päätökseni siitä, että lunastus on minulle kannattava sijoitus, vaikka hinta nousikin yli laskelmieni. Saisin tarvittavan rahoituksen lainan ja säästöjen avulla kokoon. Suurena taktikkona päätin, että ilmoitan isännöitsijälle lunastusaikeestani vasta lunastusajan lopulla. Mieluiten olisin ilmoittanut lunastuksestani vasta viimeisenä mahdollisena päivänä, mutta ottaen huomioon sijaintini ulkomailla, en halunnut riskeerata mahdollista viestin perille menoa, ja soitin isännöitsijälle kolme arkipäivää ennen lunastusajan päättymistä.
Kun sain isännöitsijän langan päähän, oli hänellä yllättävä tieto; asunnosta oli tullut toinenkin lunastusvaatimus! En siis ollutkaan "varma voittaja" tässä pelissä! Damn! Kieltämättä fiiliset vähän latistuivat, mutta ei auta itku markkinoilla. Isännöitsijän ohjeiden mukaisesti tein lunastuskirjeen, allekirjoitin sen, skannasin sen ja lähetin sähköpostin liitteenä isännöitsijälle. Helppoa ja nykyaikaista! Pyysin isännöitsijää vahvistamaan, että hän on saanut kirjeeni määräajan puitteissa. Arvatkaa vahvistiko hän? Vietin viimeisenä lunastuspäivänä tuskan hetkiä, kun kello Suomessa lähestyi jo iltaa, enkä ollut kuullut isännöitsijästä pihahdustakaan, enkä enää tavoittanut häntä puhelimitse! Lopulta en keksinyt muuta kuin soittaa taloyhtiömme hallituksen puheenjohtajalle ja kysyä, onko hän tietoinen aikeistani. Hän ei tiennyt kirjeestäni, mutta lupasi hoitaa ilmoituksen isännöitsijälle. Lähetin hänelle vielä tekstiviestin puhelumme jälkeen (minäkö maaninen?) jossa varmistin, että viestin on varmasti vastaanotettu! Ja seuraavana päivänä isännöitsijältä tuli viesti, jossa kerrottiin, että koska lunastajia on enemmän kuin yksi, järjestetään asunnosta arvontatilaisuus lunastajien kesken...!
Sitten siirrytäänkin ajassa viikko eteenpäin, tähän päivään. Lunastusarvonta järjestettiin isännöitsijäntoimistossa aamupäivällä, eli sinne siis. Paikalle saapuessani toinen lunastajakandidaatti, sijoittaja hänkin, oli jo saapunut paikalle. Tunnelma oli hieman jännittynyt ja kyräilevä, kuinkahan tässä käy...? Paikalla oli myös isännöitsijä ja taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja. Siinä ennen arvontaa jutustellessamme paljastui kuin vahingossa, että asuntoon oli kolmaskin lunastaja!! Ziisus, mikä ihmeen kultakaivos tämä asunto oikein on kaikkien mielestä?! Kolmas lunastaja saapui juuri tasan arvonnan alkamisen aikaan. Kaikkien kolmen lunatajan arpaliput laitettiin kulhoon ja sekoitettiin. Tässä vaiheessa isännöitsijä vielä varmisti, että kaikilla lunastajilla on rahoitus koossa välittömästi. Sanoin, että saan rahat kokoon muutamalla puhelinsoitolla ja sama tilanne tuntui olevan kanssakilpailijoillani.
Jännitys tiivistyi.....onnetar nosti voittoarvan.....ja voittaja on.....en minä, vaan viimeisenä kilpaan ilmoittautunut lunastaja. Varsinainen musta hevonen! Tuloksen paljastuttua isännöitsijä kysyi, hyväksymmekö arvonnan tuloksen. No, mitäs siihen muuta oikein voi sanoa kuin että "joo". Hetken leikittelin ajatuksella, että alan hulluna riehumaan ja heittelemään tavaroita seinälle, olisi ainakin ollut tunnetta mukana! =)
Kiitimme toisen epäonnisen kanssa ja poistuimme kauniin keväiseen Helsingin aamuun!
Summa summarum; tälläistä tämä (asunto)sijoittaminen välillä on, hommat ei aina mene niinkuin toivoisi. Tottakai asunnon menetys harmitti (tosin, se ei tullut yllätyksenä, sillä en ole ikinä voittanut mitään missään arpajaisissa!), mutta tästäkin päästään yli. Oma lainataakkani ei siis kasvanut tällä kertaa ja voin käyttää lainaa mahdollisesti jossain vaiheessa johonkin muuhun asuntosijoitukseen. Mielenkiintoinen kokemus tämä lunastusprosessi oli kaiken kaikkiaan!
Niin sitten loma alkoi, ja kypsyttelin edelleen päätöstäni lunastusasiassa. Sitä mukaa kun aika kului, vahvistui päätökseni siitä, että lunastus on minulle kannattava sijoitus, vaikka hinta nousikin yli laskelmieni. Saisin tarvittavan rahoituksen lainan ja säästöjen avulla kokoon. Suurena taktikkona päätin, että ilmoitan isännöitsijälle lunastusaikeestani vasta lunastusajan lopulla. Mieluiten olisin ilmoittanut lunastuksestani vasta viimeisenä mahdollisena päivänä, mutta ottaen huomioon sijaintini ulkomailla, en halunnut riskeerata mahdollista viestin perille menoa, ja soitin isännöitsijälle kolme arkipäivää ennen lunastusajan päättymistä.
Kun sain isännöitsijän langan päähän, oli hänellä yllättävä tieto; asunnosta oli tullut toinenkin lunastusvaatimus! En siis ollutkaan "varma voittaja" tässä pelissä! Damn! Kieltämättä fiiliset vähän latistuivat, mutta ei auta itku markkinoilla. Isännöitsijän ohjeiden mukaisesti tein lunastuskirjeen, allekirjoitin sen, skannasin sen ja lähetin sähköpostin liitteenä isännöitsijälle. Helppoa ja nykyaikaista! Pyysin isännöitsijää vahvistamaan, että hän on saanut kirjeeni määräajan puitteissa. Arvatkaa vahvistiko hän? Vietin viimeisenä lunastuspäivänä tuskan hetkiä, kun kello Suomessa lähestyi jo iltaa, enkä ollut kuullut isännöitsijästä pihahdustakaan, enkä enää tavoittanut häntä puhelimitse! Lopulta en keksinyt muuta kuin soittaa taloyhtiömme hallituksen puheenjohtajalle ja kysyä, onko hän tietoinen aikeistani. Hän ei tiennyt kirjeestäni, mutta lupasi hoitaa ilmoituksen isännöitsijälle. Lähetin hänelle vielä tekstiviestin puhelumme jälkeen (minäkö maaninen?) jossa varmistin, että viestin on varmasti vastaanotettu! Ja seuraavana päivänä isännöitsijältä tuli viesti, jossa kerrottiin, että koska lunastajia on enemmän kuin yksi, järjestetään asunnosta arvontatilaisuus lunastajien kesken...!
Sitten siirrytäänkin ajassa viikko eteenpäin, tähän päivään. Lunastusarvonta järjestettiin isännöitsijäntoimistossa aamupäivällä, eli sinne siis. Paikalle saapuessani toinen lunastajakandidaatti, sijoittaja hänkin, oli jo saapunut paikalle. Tunnelma oli hieman jännittynyt ja kyräilevä, kuinkahan tässä käy...? Paikalla oli myös isännöitsijä ja taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja. Siinä ennen arvontaa jutustellessamme paljastui kuin vahingossa, että asuntoon oli kolmaskin lunastaja!! Ziisus, mikä ihmeen kultakaivos tämä asunto oikein on kaikkien mielestä?! Kolmas lunastaja saapui juuri tasan arvonnan alkamisen aikaan. Kaikkien kolmen lunatajan arpaliput laitettiin kulhoon ja sekoitettiin. Tässä vaiheessa isännöitsijä vielä varmisti, että kaikilla lunastajilla on rahoitus koossa välittömästi. Sanoin, että saan rahat kokoon muutamalla puhelinsoitolla ja sama tilanne tuntui olevan kanssakilpailijoillani.
Jännitys tiivistyi.....onnetar nosti voittoarvan.....ja voittaja on.....en minä, vaan viimeisenä kilpaan ilmoittautunut lunastaja. Varsinainen musta hevonen! Tuloksen paljastuttua isännöitsijä kysyi, hyväksymmekö arvonnan tuloksen. No, mitäs siihen muuta oikein voi sanoa kuin että "joo". Hetken leikittelin ajatuksella, että alan hulluna riehumaan ja heittelemään tavaroita seinälle, olisi ainakin ollut tunnetta mukana! =)
Kiitimme toisen epäonnisen kanssa ja poistuimme kauniin keväiseen Helsingin aamuun!
Summa summarum; tälläistä tämä (asunto)sijoittaminen välillä on, hommat ei aina mene niinkuin toivoisi. Tottakai asunnon menetys harmitti (tosin, se ei tullut yllätyksenä, sillä en ole ikinä voittanut mitään missään arpajaisissa!), mutta tästäkin päästään yli. Oma lainataakkani ei siis kasvanut tällä kertaa ja voin käyttää lainaa mahdollisesti jossain vaiheessa johonkin muuhun asuntosijoitukseen. Mielenkiintoinen kokemus tämä lunastusprosessi oli kaiken kaikkiaan!
keskiviikko 16. maaliskuuta 2011
Kannattaako asunnon lunastus? OSA I
Edellisestä kirjoituksesta on vierähtänyt aikaa, ja kevät on jo saapunut...vai onko? No, asuntosijoittaja jatkaa taas. Veroehdotus tuli postissa, ja nyt olisi muutama viikko aikaa täydentää sitä myös vuokratulojen osalta. Periaatteessa ihan helppo juttu, pitäisi vain ottaa itseään niskasta kiinni ja hoitaa homma. Mutta rehellisesti sanottuna, ajatukseni ovat olleet aivan jossain muualla. Nimittäin uudessa asuntokuviossa...ja se menee lyhykäisyydessään näin:
Sain viime torstaina postiluukusta lapun kiinteistönvälittäjältä, joka mainosti, että talossamme on tullut myyntiin pieni kaksio. Olen jo jonkin aikaa miettinyt, onkohan naapuriasuntoni tyhjänä, koska sieltä ei ole kuulunut minkäänlaisia elämän merkkejä ainakaan puoleen vuoteen. Asiasta kiinnostuneena otin puhelimen käteen ja soitin välittäjälle saadakseni lisätietoja. Aluksi välittäjän mukaan myytävä asunto oli eri kerroksessa kuin omani, mutta hetken häntä tentattuani ja asunnon numeron saatuani, vahvistui että myynnissä oleva asunto on kuin onkin oman asuntoni viereinen asunto! Pyysin välittäjää lähettämään asuntoesitteen sähköpostitse, ja sovin esittelyn heti seuraavaksi aamuksi.
Seuraavana aamuna, tuntia ennen sopimaamme esittelyaikaa, välittäjä soitti minulle ja ilmoitti, että asunto on myyty! Pahus! Olin jo mielessäni suunnitellut eri vaihtoehtoja, mikäli asunto osoittautuisi hyväksi; "ultimate plan" olisi yhdistää asunnot jossain vaiheessa hulppean suureksi kodiksi, kun taloudellinen tilanne siihen antaisi mahdollisuuden. Siihen asti asunto saisi jauhaa minulle vuokratuottoa. No, joku toinen ostaja oli havainnut asunnon niin hyväksi, että osti sen vuorokauden sisällä siitä kun asunnon myynti alkoi. Mutta, mutta...tässä vaiheessa homma meneekin sitten mielenkiintoiseksi...taloyhtiömme yhtiöjärjestyksessä on nimittäin lunastuslauseke, jonka perusteella osakkaat voivat lunastaa taloyhtiön osakkeita, mikäli niitä myydään yhtiön osakkeenomistajien ulkopuolelle.
Lunastuslausekkeet vaihtelevat hieman talokohtaisesti; joissakin taloyhtiöissä sekä yhtiö että osakkaat voivat lunastaa myytäviä asuntoja, meidän yhtiössämme lunastuksen voi tehdä vain osakas. Käytännössä homma toimii siten, että kun asunnosta on tehty kaupat ja osakesiirto on ilmoitettu isännöitsijäntoimistoon, yhtiö on velvollinen ilmoittamaan kaikille osakkaille siirrosta 14 vuorokauden kuluessa. Sen jälkeen osakkailla on 14 vuorokautta aikaa ilmoittaa yhtiölle mikäli he aikovat käyttää lunastusoikeutta (uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan lunastusaika on yksi kuukausi, joskin yhtiöjärjestyksellä sitä voidaan lyhentää muttei pidentää), ja lunastuksen tehtyään 14 päivää aikaa maksaa käypä hinta (=hinta, jolla asunto on myyty ostajille)taloyhtiölle. Ja sen jälkeen asunto on lunastajan, alkuperäisille ostajille jää ns. luu kouraan ja paljon kokemusta (toki he saavat maksamansa kauppahinnan takaisin).
Mutta takaisin tarinaan. Kysyin välittäjältä, mihin hintaan asunto myytiin, mutten saanut tarkkaa vastausta, vaan hänen asenteensa muuttui erittäin nihkeäksi. Kysyin myös mahdollisuutta päästä katsomaan asuntoa, mutta pyyntö torpattiin välittömästi, asunto on myyty ja sillä hyvä! No, sen verran hän paljasti, että toteutunut kauppahinta oli noin 20.000 euroa alle pyydetyn hinnan. Pyörittelin hetken aikaa numeroita ja totesin, että mikäli tuo n.20t€ alennus pitää paikkaansa, on asunto ollut jotensakin kohtuuhintainen, vaikka mielestäni kaikki asunnot ainakin Kanta-Helsingissä ovat tällä hetkellä lähinnä riistoa.
Seuraavaksi aloin tutkimaan rahoituskuvioita, sillä mikäli päädyn lunastamaan asunnon, on rahoituksen oltava selvillä hyvissä ajoin. Selvää on, että tarvitsen pankin apua tähän operaatioon, mutta kuinka paljon? Laskin, että mikäli käytän hiellä ja tuskalla keräämiäni säästöjäni, pystyisin itse rahoittamaan n. 20% asunnon hinnasta ja loppu tulisi pankista. Väänsin lauantaina lainahakemuksen pankkiini netin kautta, ja sainkin puhelun sieltä heti maanantaiaamuna. Laina luvattiin periaattellisella tasolla saman tien, minun pitäisi vain lähettää heille muutamia asiakirjoja koskien asuntoa ja omaa maksukykyäni. Yksi niistä oli asunnon isännöitsijäntodistus. Koska en älynnyt pyytää välittäjää lähettämään sitä myyntiesitteen kanssa, soitin hänelle ja pyysin häntä lähettämään sen. Olin jo ennen puheluani aavistellen, että saatan kohdata ainakin lievää haluttomuutta yhteistyöhön välittäjän puolelta. Ja niinhän siinä kävi että taas vedin vesiperän...ei issaria! Selvittelin asiaa pankin kanssa ja he sanoivat että myyntiesite riittää toistaiseksi, luultavasti joudun omalla kustannuksellani tilaamaan uuden isännöitsijäntodistuksen siinä vaiheessa kun/jos asia etenee.
Tiistaiaamuna sain uuden soiton pankista. Aavistelin ongelmia....ja olin oikeassa! Tein vuosi sitten sellaisen Suomessa rangaistavaksi luokiteltavan rikoksen, että aloin yrittäjäksi. Pankki luki yritykseni ensimmäisen toimintavuoden tuloksen, joka oli voitollinen, mutta pankin mielestä ei riittävän voitollinen. Ei auttanut, vaikka selitin, että yritystoiminnan aloittaminen kesti oman aikansa ja pääsin tekemään rahaa vasta vuoden neljänä viimeisenä kuukautena. Pankki laskelmissaan tietysti jakoi yritykseni tuloksen koko yritystoiminnan ajalle ja totesi, että elän köyhyysrajan alapuolella! No, ei ihan näillä sanoilla mutta viesti tuli selväksi! Luultavasti lainaa tulisi, mutta nyt puhuttiinkin jo aivan eri luokan marginaalista, samaa tasoa kulutusluoton marginaalin kanssa. Tosin, on sanottava että toisaalta ymmärrän pankkia, ja heidän näkemystään edustamastani riskistä. Jos yritykseni olisi ollut toiminnassa pidemmän aikaa, en usko että ongelmia olisi tullut.
Pankin puhelun jälkeen aloin miettimään, olisiko asiassa muuta tapaa edetä. Yksi vaihtoehto olisi tietysti myydä yksi nyt omistamistani sijoitusasunnoista ja saada rahoitusta sitä kautta. Näin ulkopuolisen rahan tarve vähenisi huomattavasti. Mitä enemmän mietin asiaa, sitä paremmalta vaihtoehdolta tämä alkoi tuntumaan. Pyöritin taas tuottolukuja, ja tulin siihen tulokseen, että jos myisin yhden yksiöistä ja vaihtaisin sen naapurikaksioon, ei vuokratuottoni laskisi kovinkaan paljon. Saan tällä hetkellä vuokraa siitä yksiöstä, jonka myisin, 560€/kk, ja uudesta kaksiosta käypä vuokrataso on n. 950€/kk (kyllä, vuokrat ovat täällä päin kaupunkia noin kovalla tasolla!). Mikäli myynti/lunastushinta on se, minkä kuvittelen sen olevan, on bruttovuokratuotto aika lailla sama näissä kahdessa asunnossa. Netto on sitten toinen juttu, sillä kaksioon kohdistuu yhtiön putkisaneerauksesta tullutta lainaosuutta. Näitä tuottoprosentteja voi toki kukin pyöritellä mielensä mukaan, liikkuvia osia on sen verran paljon.
Tähän päättyy tämän blogikirjoituksen ensimmäinen osa. Tällä hetkellä koko lunastuskuvio on vielä auki, mutta kuten sanottu, ajatus kyllä houkuttelee..! Ensimmäisen kerran elämässäni olen siis ostamassa asuntoa näkemättä sitä! Kun rahoitusasia vahvistuu, on aika siirtyä päätöksentekoprosessissa eteenpäin. Tarina jatkuu taas siinä vaiheessa.
Sain viime torstaina postiluukusta lapun kiinteistönvälittäjältä, joka mainosti, että talossamme on tullut myyntiin pieni kaksio. Olen jo jonkin aikaa miettinyt, onkohan naapuriasuntoni tyhjänä, koska sieltä ei ole kuulunut minkäänlaisia elämän merkkejä ainakaan puoleen vuoteen. Asiasta kiinnostuneena otin puhelimen käteen ja soitin välittäjälle saadakseni lisätietoja. Aluksi välittäjän mukaan myytävä asunto oli eri kerroksessa kuin omani, mutta hetken häntä tentattuani ja asunnon numeron saatuani, vahvistui että myynnissä oleva asunto on kuin onkin oman asuntoni viereinen asunto! Pyysin välittäjää lähettämään asuntoesitteen sähköpostitse, ja sovin esittelyn heti seuraavaksi aamuksi.
Seuraavana aamuna, tuntia ennen sopimaamme esittelyaikaa, välittäjä soitti minulle ja ilmoitti, että asunto on myyty! Pahus! Olin jo mielessäni suunnitellut eri vaihtoehtoja, mikäli asunto osoittautuisi hyväksi; "ultimate plan" olisi yhdistää asunnot jossain vaiheessa hulppean suureksi kodiksi, kun taloudellinen tilanne siihen antaisi mahdollisuuden. Siihen asti asunto saisi jauhaa minulle vuokratuottoa. No, joku toinen ostaja oli havainnut asunnon niin hyväksi, että osti sen vuorokauden sisällä siitä kun asunnon myynti alkoi. Mutta, mutta...tässä vaiheessa homma meneekin sitten mielenkiintoiseksi...taloyhtiömme yhtiöjärjestyksessä on nimittäin lunastuslauseke, jonka perusteella osakkaat voivat lunastaa taloyhtiön osakkeita, mikäli niitä myydään yhtiön osakkeenomistajien ulkopuolelle.
Lunastuslausekkeet vaihtelevat hieman talokohtaisesti; joissakin taloyhtiöissä sekä yhtiö että osakkaat voivat lunastaa myytäviä asuntoja, meidän yhtiössämme lunastuksen voi tehdä vain osakas. Käytännössä homma toimii siten, että kun asunnosta on tehty kaupat ja osakesiirto on ilmoitettu isännöitsijäntoimistoon, yhtiö on velvollinen ilmoittamaan kaikille osakkaille siirrosta 14 vuorokauden kuluessa. Sen jälkeen osakkailla on 14 vuorokautta aikaa ilmoittaa yhtiölle mikäli he aikovat käyttää lunastusoikeutta (uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan lunastusaika on yksi kuukausi, joskin yhtiöjärjestyksellä sitä voidaan lyhentää muttei pidentää), ja lunastuksen tehtyään 14 päivää aikaa maksaa käypä hinta (=hinta, jolla asunto on myyty ostajille)taloyhtiölle. Ja sen jälkeen asunto on lunastajan, alkuperäisille ostajille jää ns. luu kouraan ja paljon kokemusta (toki he saavat maksamansa kauppahinnan takaisin).
Mutta takaisin tarinaan. Kysyin välittäjältä, mihin hintaan asunto myytiin, mutten saanut tarkkaa vastausta, vaan hänen asenteensa muuttui erittäin nihkeäksi. Kysyin myös mahdollisuutta päästä katsomaan asuntoa, mutta pyyntö torpattiin välittömästi, asunto on myyty ja sillä hyvä! No, sen verran hän paljasti, että toteutunut kauppahinta oli noin 20.000 euroa alle pyydetyn hinnan. Pyörittelin hetken aikaa numeroita ja totesin, että mikäli tuo n.20t€ alennus pitää paikkaansa, on asunto ollut jotensakin kohtuuhintainen, vaikka mielestäni kaikki asunnot ainakin Kanta-Helsingissä ovat tällä hetkellä lähinnä riistoa.
Seuraavaksi aloin tutkimaan rahoituskuvioita, sillä mikäli päädyn lunastamaan asunnon, on rahoituksen oltava selvillä hyvissä ajoin. Selvää on, että tarvitsen pankin apua tähän operaatioon, mutta kuinka paljon? Laskin, että mikäli käytän hiellä ja tuskalla keräämiäni säästöjäni, pystyisin itse rahoittamaan n. 20% asunnon hinnasta ja loppu tulisi pankista. Väänsin lauantaina lainahakemuksen pankkiini netin kautta, ja sainkin puhelun sieltä heti maanantaiaamuna. Laina luvattiin periaattellisella tasolla saman tien, minun pitäisi vain lähettää heille muutamia asiakirjoja koskien asuntoa ja omaa maksukykyäni. Yksi niistä oli asunnon isännöitsijäntodistus. Koska en älynnyt pyytää välittäjää lähettämään sitä myyntiesitteen kanssa, soitin hänelle ja pyysin häntä lähettämään sen. Olin jo ennen puheluani aavistellen, että saatan kohdata ainakin lievää haluttomuutta yhteistyöhön välittäjän puolelta. Ja niinhän siinä kävi että taas vedin vesiperän...ei issaria! Selvittelin asiaa pankin kanssa ja he sanoivat että myyntiesite riittää toistaiseksi, luultavasti joudun omalla kustannuksellani tilaamaan uuden isännöitsijäntodistuksen siinä vaiheessa kun/jos asia etenee.
Tiistaiaamuna sain uuden soiton pankista. Aavistelin ongelmia....ja olin oikeassa! Tein vuosi sitten sellaisen Suomessa rangaistavaksi luokiteltavan rikoksen, että aloin yrittäjäksi. Pankki luki yritykseni ensimmäisen toimintavuoden tuloksen, joka oli voitollinen, mutta pankin mielestä ei riittävän voitollinen. Ei auttanut, vaikka selitin, että yritystoiminnan aloittaminen kesti oman aikansa ja pääsin tekemään rahaa vasta vuoden neljänä viimeisenä kuukautena. Pankki laskelmissaan tietysti jakoi yritykseni tuloksen koko yritystoiminnan ajalle ja totesi, että elän köyhyysrajan alapuolella! No, ei ihan näillä sanoilla mutta viesti tuli selväksi! Luultavasti lainaa tulisi, mutta nyt puhuttiinkin jo aivan eri luokan marginaalista, samaa tasoa kulutusluoton marginaalin kanssa. Tosin, on sanottava että toisaalta ymmärrän pankkia, ja heidän näkemystään edustamastani riskistä. Jos yritykseni olisi ollut toiminnassa pidemmän aikaa, en usko että ongelmia olisi tullut.
Pankin puhelun jälkeen aloin miettimään, olisiko asiassa muuta tapaa edetä. Yksi vaihtoehto olisi tietysti myydä yksi nyt omistamistani sijoitusasunnoista ja saada rahoitusta sitä kautta. Näin ulkopuolisen rahan tarve vähenisi huomattavasti. Mitä enemmän mietin asiaa, sitä paremmalta vaihtoehdolta tämä alkoi tuntumaan. Pyöritin taas tuottolukuja, ja tulin siihen tulokseen, että jos myisin yhden yksiöistä ja vaihtaisin sen naapurikaksioon, ei vuokratuottoni laskisi kovinkaan paljon. Saan tällä hetkellä vuokraa siitä yksiöstä, jonka myisin, 560€/kk, ja uudesta kaksiosta käypä vuokrataso on n. 950€/kk (kyllä, vuokrat ovat täällä päin kaupunkia noin kovalla tasolla!). Mikäli myynti/lunastushinta on se, minkä kuvittelen sen olevan, on bruttovuokratuotto aika lailla sama näissä kahdessa asunnossa. Netto on sitten toinen juttu, sillä kaksioon kohdistuu yhtiön putkisaneerauksesta tullutta lainaosuutta. Näitä tuottoprosentteja voi toki kukin pyöritellä mielensä mukaan, liikkuvia osia on sen verran paljon.
Tähän päättyy tämän blogikirjoituksen ensimmäinen osa. Tällä hetkellä koko lunastuskuvio on vielä auki, mutta kuten sanottu, ajatus kyllä houkuttelee..! Ensimmäisen kerran elämässäni olen siis ostamassa asuntoa näkemättä sitä! Kun rahoitusasia vahvistuu, on aika siirtyä päätöksentekoprosessissa eteenpäin. Tarina jatkuu taas siinä vaiheessa.
lauantai 1. tammikuuta 2011
Uusi Vuosi!
Onnellista Uutta Vuotta 2011 kaikille blogin lukijoille! Blogi jatkuu taas, uusin aihein vaihtelevan epäsäännöllisesti, kuten tähänkin asti. Pyrin paneutumaan kirjoituksissa alkuvuoden aikana tarkemmin ainakin sijoitusasuntojen verotukseen kuin myös remontointiin. Pysykää kuulolla!
keskiviikko 14. heinäkuuta 2010
Käytänkö vuokravälittäjää vai vuokraisinko sittenkin itse?
Aion paneutua tässä kirjoituksessa otsikon kysymykseen ja pohtia asiaa hieman yksityiskohtaisemmin. Kuten aiemmin olen kirjoittanut, koko vuokrausprosessin voi ulkoistaa, jopa siten, ettei vuokranantajan tarvitse edes nähdä vuokralaista jolle asuntonsa vuokraa. Jotkut vuokravälittäjät myös takaavat vuokranmaksun, eli tällainen palvelu on erittäin vaivaton vuokranantajalle. Kaikella on kuitenkin hintansa, eli palvelu maksaa. Yleinen vuokravälityspalkkio on yhden kuukauden vuokra plus arvonlisävero, joka joka juuri nousi 23%:iin. Toki hyvä asiakas pystyy aina neuvottelemaan välityspalkkiosta eli edellä mainitsemani palkkio on vain viitteellinen.
Mikäli vuokranantajalla on aikaa ja intoa hoitaa vuokraus itse, onnistuu se varsin näppärästi, ainakin pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa. Itse vuokratessa kuluja syntyy ainakin seuraavanlaisesti: ilmoituskulut netissä (oikotie.fi tai/ja vuokraovi.com, 65€/70€ per 4 viikkoa), matkakulut kodin ja vuokrakohteen välillä, luottotietojen tarkistus, esim. Suomen Asiakastiedosta (12€) ja vuokrasopimuslomakkeet (n.5€, kirjakaupasta). Toki vuokrasopimuksen voi tehdä muussakin formaatissa kuin kirjakaupan lomakkeelle, mutta ainakin aloittelijalle suosittelen valmiin lomakkeen käyttöä jottei mikään tärkeä kohta unohdu sopimuksesta pois.
Käytännössä vuokrausprosessi menee seuraavanlaisesti: kohteesta luodaan ilmoitus oikotie.fi:hin/vuokraovi.com:iin. Ilmoitukseen kannattaa aina laittaa tietoa ja kuvia mahdollisiman kattavasti, sillä mitä enemmän tietoa potentiaaliset asiakkaat (eli vuokralaiset, mutta puhun mieluummin asiakkaista)saavat jo netistä, sitä varmemmin asiakkaaksei seuloutuu paras mahdollinen henkilö. Ilmoitukseen kannattaa mahdollisimman varhaisessa vaiheessa laittaa tiedot asunnon esittelyajasta, mitä enemmän aikaa, sitä enemmän katsojia näytölle tulee. Näyttöajankohta kannattaa ajoittaa sunnuntai-päiväksi tai arki-illaksi, jotta asiakkaat pääsevät esittelyyn helposti. Ainakin pääkaupunkiseudulla yksiötä vuokratessa selviää yleensä yhdellä esittelykerralla. Esittelyyn on hyvä tulostaa mukaan riittävästi lomakkeita, joihin asunnosta kiinnostuneet asiakkaat voivat jättää henkilötietonsa ja kertoa enemmän tilanteestaan ja taustastaan. Mitä enemmän tietoa saat tässä vaiheessa, sitä helpompaa sinun on valita paras mahdollinen vuokralainen.
Vaikka taustatietoa olisi saatavilla kuinka paljon tahansa, ei ensivaikutelman merkitystä vuokrattaessa voi väheksyä. Reippaalla, iloisella ja siistillä olemuksella voi ainakin minuun vaikuttaa positiivisesti! Kun löytyy asiakas, joka päällisin puolin vaikuttaa soveliaalta, on aika tarkistaa luottotiedot. Se onnistuu kätevästi netissä tai esim. Suomen Vuokranantajien asiakaspalvelun kautta. Jos luottotiedot ovat ok, voi aloittaa vuokrasopimuksen tekemisen. Netti tulee tässäkin vuokranantajan avuksi; sieltä löytyy useita sopimuspohjia joista voi muokata itsellensä mieleisen. Mikäli haluaa käyttää valmista vuokrasopimuspohjaa, löytyy niitä kirjakaupoista. Valmiit pohjat ovat aika ylimalkaisia ja ne sisältävät oikeastaan vain lain edellyttämät kohdat. Itse sisällytän ainakin seuraavat kohdat vuokrasopimuksen liitteeseen:
*ei lemmikkieläimiä ilman vuokranantajan suostumusta
*tupakointi asunnossa kielletty
*vuokralainen ottaa kotivakuutuksen vastuuvakuutuksella
*ei alivuokrausta/edelleenvuokrausta
Näillä muutamalla lisälauseella voi parhaassa tapauksessa säästyä usealta ongelmalta.
Vuokrasopimuksen allekirjoitustilanteessa on hyvä käydä sopimus yksityiskohtaisesti läpi asiakkaan kanssa niin, että mahdollisilta väärinkäsityksiltä vältytään. Vuokrantarkistuksesta on hyvä sopia, sidotaanko se indeksiin vai prosenttiin. Tämä on periaatteessa makuasia, molempia käytetään. Kun sopimus on käyty läpi ja allekirjoitettu (kaksi kappaletta, yksi kummallekin osapuolelle), asiakas pystyy avaamaan pankkiin vuokratakuutilin. Minimi takuusumma on mielestäni kahden kuukauden vuokraa vastaava summa, kolmenkin kuukauden takuuta voi toki käyttää. Kun asiakas on avannut tilin, saa vuokranantaja itselleen tiliasiakirjan. Mikäli vuokranmaksussa tulisi ongelmia tai vuokrasuhteen päätyttyä asunnossa on korjaustarpeita joita ei voi laskea luonnolliseksi kulumiseksi, voi vuokranantaja nostaa takuutilitä varoja ilman asiakkaan suostumusta.
Kun vuokranantaja on saanut tiliasiakirjan, voi hän turvallisin mielein antaa asunnon avaimet uudelle asukkaalle. Oma nyrkkisääntöni on, että annan asiakkaalle kahdet avaimet ja pidän itselläni asuntoon aina yhdet avaimet.
Tässä oli lyhyesti kuvattuna vuokrausprosessin kulku, jos sen haluaa tehdä itse. On tietenkin jokaisen oma valinta haluaako käyttää aikaa ja vaivaa vuokraukseen, itse olen laskenut että säästän kohtuullisen ison summan rahaa kun hoidan vuokrauksen itse. Ensikertalaiselle välittäjän käyttö saattaa olla viisas ratkaisu, kun kokemusta tulee lisää, kannattaa vuokrausta ehkä kokeilla itse.
Mikäli vuokranantajalla on aikaa ja intoa hoitaa vuokraus itse, onnistuu se varsin näppärästi, ainakin pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa. Itse vuokratessa kuluja syntyy ainakin seuraavanlaisesti: ilmoituskulut netissä (oikotie.fi tai/ja vuokraovi.com, 65€/70€ per 4 viikkoa), matkakulut kodin ja vuokrakohteen välillä, luottotietojen tarkistus, esim. Suomen Asiakastiedosta (12€) ja vuokrasopimuslomakkeet (n.5€, kirjakaupasta). Toki vuokrasopimuksen voi tehdä muussakin formaatissa kuin kirjakaupan lomakkeelle, mutta ainakin aloittelijalle suosittelen valmiin lomakkeen käyttöä jottei mikään tärkeä kohta unohdu sopimuksesta pois.
Käytännössä vuokrausprosessi menee seuraavanlaisesti: kohteesta luodaan ilmoitus oikotie.fi:hin/vuokraovi.com:iin. Ilmoitukseen kannattaa aina laittaa tietoa ja kuvia mahdollisiman kattavasti, sillä mitä enemmän tietoa potentiaaliset asiakkaat (eli vuokralaiset, mutta puhun mieluummin asiakkaista)saavat jo netistä, sitä varmemmin asiakkaaksei seuloutuu paras mahdollinen henkilö. Ilmoitukseen kannattaa mahdollisimman varhaisessa vaiheessa laittaa tiedot asunnon esittelyajasta, mitä enemmän aikaa, sitä enemmän katsojia näytölle tulee. Näyttöajankohta kannattaa ajoittaa sunnuntai-päiväksi tai arki-illaksi, jotta asiakkaat pääsevät esittelyyn helposti. Ainakin pääkaupunkiseudulla yksiötä vuokratessa selviää yleensä yhdellä esittelykerralla. Esittelyyn on hyvä tulostaa mukaan riittävästi lomakkeita, joihin asunnosta kiinnostuneet asiakkaat voivat jättää henkilötietonsa ja kertoa enemmän tilanteestaan ja taustastaan. Mitä enemmän tietoa saat tässä vaiheessa, sitä helpompaa sinun on valita paras mahdollinen vuokralainen.
Vaikka taustatietoa olisi saatavilla kuinka paljon tahansa, ei ensivaikutelman merkitystä vuokrattaessa voi väheksyä. Reippaalla, iloisella ja siistillä olemuksella voi ainakin minuun vaikuttaa positiivisesti! Kun löytyy asiakas, joka päällisin puolin vaikuttaa soveliaalta, on aika tarkistaa luottotiedot. Se onnistuu kätevästi netissä tai esim. Suomen Vuokranantajien asiakaspalvelun kautta. Jos luottotiedot ovat ok, voi aloittaa vuokrasopimuksen tekemisen. Netti tulee tässäkin vuokranantajan avuksi; sieltä löytyy useita sopimuspohjia joista voi muokata itsellensä mieleisen. Mikäli haluaa käyttää valmista vuokrasopimuspohjaa, löytyy niitä kirjakaupoista. Valmiit pohjat ovat aika ylimalkaisia ja ne sisältävät oikeastaan vain lain edellyttämät kohdat. Itse sisällytän ainakin seuraavat kohdat vuokrasopimuksen liitteeseen:
*ei lemmikkieläimiä ilman vuokranantajan suostumusta
*tupakointi asunnossa kielletty
*vuokralainen ottaa kotivakuutuksen vastuuvakuutuksella
*ei alivuokrausta/edelleenvuokrausta
Näillä muutamalla lisälauseella voi parhaassa tapauksessa säästyä usealta ongelmalta.
Vuokrasopimuksen allekirjoitustilanteessa on hyvä käydä sopimus yksityiskohtaisesti läpi asiakkaan kanssa niin, että mahdollisilta väärinkäsityksiltä vältytään. Vuokrantarkistuksesta on hyvä sopia, sidotaanko se indeksiin vai prosenttiin. Tämä on periaatteessa makuasia, molempia käytetään. Kun sopimus on käyty läpi ja allekirjoitettu (kaksi kappaletta, yksi kummallekin osapuolelle), asiakas pystyy avaamaan pankkiin vuokratakuutilin. Minimi takuusumma on mielestäni kahden kuukauden vuokraa vastaava summa, kolmenkin kuukauden takuuta voi toki käyttää. Kun asiakas on avannut tilin, saa vuokranantaja itselleen tiliasiakirjan. Mikäli vuokranmaksussa tulisi ongelmia tai vuokrasuhteen päätyttyä asunnossa on korjaustarpeita joita ei voi laskea luonnolliseksi kulumiseksi, voi vuokranantaja nostaa takuutilitä varoja ilman asiakkaan suostumusta.
Kun vuokranantaja on saanut tiliasiakirjan, voi hän turvallisin mielein antaa asunnon avaimet uudelle asukkaalle. Oma nyrkkisääntöni on, että annan asiakkaalle kahdet avaimet ja pidän itselläni asuntoon aina yhdet avaimet.
Tässä oli lyhyesti kuvattuna vuokrausprosessin kulku, jos sen haluaa tehdä itse. On tietenkin jokaisen oma valinta haluaako käyttää aikaa ja vaivaa vuokraukseen, itse olen laskenut että säästän kohtuullisen ison summan rahaa kun hoidan vuokrauksen itse. Ensikertalaiselle välittäjän käyttö saattaa olla viisas ratkaisu, kun kokemusta tulee lisää, kannattaa vuokrausta ehkä kokeilla itse.
torstai 17. kesäkuuta 2010
Noudatan omia ohjeitani
Edellisen blogikirjoituksen jälkeen on tapahtunut seuraavaa: Kävin katsomassa kiikarissani ollutta asuntoa mökkipaikkakunnallani. Asunto oli itse asiassa parempi kuin mitä kuvien perusteella olin odottanut, toki kaunis aurinkoinen päiväkin sai paikat näyttämään hyvältä. Yleiskunto oli parempi mitä uskoinkaan, lattiassa kohtuu uudet laminaatit ja kylpyhuoneen laatatkin siedettävät. Myös talo itsessään oli hyvässä kunnossa ja tarjosi suorastaan ylenpalttiset säilytystilat kellarissa.
Mutta, mutta...
Saatuani välittäjältä asunnon paperit, kiinnittyi huomioni kosteusmittaukseen joka oli tehty viime syksynä. Asunnon vaatehuoneen lattian alta oli mitattu kohonneita kosteuslukemia, ja kosteuden alkuperä oli edelleen mysteeri sillä kostea alue ei ollut kylpyhuoneen puoleisella seinällä vaan vastakkaisella, rappukäytävän puoleisella seinällä. Hmmm...näin silmissäni ongelmia!
Toinen yllätys oli se, että vaikka asunto ilmoituksen mukaan oli vuokrattuna, ei se kuitenkaan ollut sitä vaan vuokralainen oli muuttanut pois ja asunto oli tyhjänä. Helsingissä en näkisi tässä tilanteessa mitään riskiä, mutta pienessä maalaispitäjässä vuokralaisen hankkiminen kesää vastaan saattaa olla ongelmallista. Ja tyhjät kuukaudethan ovat pahinta mitä asuntosijoittajalle normaaliolosuhteissa voi tapahtua!
Kolmas epämiellyttävä yllätys oli ikkuna- ja parvekeoviremontti, jonka kevään yhtiökokous oli hyväksynyt. Arvioitu kustannus tälle asunnolle: n. 2000,00€...auts! Silmämääräisesti katsottuna en havainnut ikkunoissa ja parvekkeen ovessa mitään vikaa. Muutenkin suhtaudun epäilevästi jatkuvasti yltyvään remontti-intoon jossa täysin kunnossa olevia yksityiskohtia remontoidaan ja korjataan, joskus jopa alkuperäistä huonommaksi. Olisi mielenkiintoista tutkia isännöitsijöiden ja rakennusliikkeiden symbioosia tässä asiassa...!
Kun sitten pyörittelin numeroita ja tein laskelmia, pääsin seuraavanlaiseen lopputulokseen.
Kosteusvaurion aiheuttamat kulut (korjaukset, matkat, etc): 1.000,00€
Vuokralaisen hankinnnasta aiheutuvat kulut+tyhjät kuukaudet: 1.000.00€
Ikkuna- ja parvekeoviremontin kulut: 2.000,00€
Yhteensä 4.000,00€
Näiden laskelmien perusteella asunnon hinnasta voi siis suoraan laskea 4000€ pois ennen kuin pyyntihinnasta (32.000€) on tingitty euroakaan pois. Eli aika reilu hinnanalennus pitäisi saada jotta homma kannattaisi. Käypä vuokra asunnosta olisi 300,00€/kk, eli ihan kohtuulliseen vuokratuottoon sijoituksella pääsisi. Mutta sitten tulevat vielä sijaintiin liittyvät tekijät. Kävin mökkikuntani nettisivuilla ja saamani tiedot olivat hieman latistavia, kunnan asukasmäärät ovat laskeneet 1960-luvulta saakka eikä kierteelle ole loppua näkyvissä. En siis usko että asunnolle voi laskea lainkaan hinnannousua, pikemminkin hinnanlasku näyttää todennäköisemmältä.
Summa summarum, kaikki faktat yhteen vedettyäni, tein päätöksen olla tarttumatta tähän tilaisuuteen. Mielestäni tämän junan kyytiin ei kannata hypätä nyt, ja mikäli tilanne muuttuu, pääsee kyytiin myöhemminkin. Eli jatkan asuntosijoittamista edelleenkin vain itseäni fyysisesti lähellä olevilla alueilla, oman ohjeeni mukaisesti.
Mutta, mutta...
Saatuani välittäjältä asunnon paperit, kiinnittyi huomioni kosteusmittaukseen joka oli tehty viime syksynä. Asunnon vaatehuoneen lattian alta oli mitattu kohonneita kosteuslukemia, ja kosteuden alkuperä oli edelleen mysteeri sillä kostea alue ei ollut kylpyhuoneen puoleisella seinällä vaan vastakkaisella, rappukäytävän puoleisella seinällä. Hmmm...näin silmissäni ongelmia!
Toinen yllätys oli se, että vaikka asunto ilmoituksen mukaan oli vuokrattuna, ei se kuitenkaan ollut sitä vaan vuokralainen oli muuttanut pois ja asunto oli tyhjänä. Helsingissä en näkisi tässä tilanteessa mitään riskiä, mutta pienessä maalaispitäjässä vuokralaisen hankkiminen kesää vastaan saattaa olla ongelmallista. Ja tyhjät kuukaudethan ovat pahinta mitä asuntosijoittajalle normaaliolosuhteissa voi tapahtua!
Kolmas epämiellyttävä yllätys oli ikkuna- ja parvekeoviremontti, jonka kevään yhtiökokous oli hyväksynyt. Arvioitu kustannus tälle asunnolle: n. 2000,00€...auts! Silmämääräisesti katsottuna en havainnut ikkunoissa ja parvekkeen ovessa mitään vikaa. Muutenkin suhtaudun epäilevästi jatkuvasti yltyvään remontti-intoon jossa täysin kunnossa olevia yksityiskohtia remontoidaan ja korjataan, joskus jopa alkuperäistä huonommaksi. Olisi mielenkiintoista tutkia isännöitsijöiden ja rakennusliikkeiden symbioosia tässä asiassa...!
Kun sitten pyörittelin numeroita ja tein laskelmia, pääsin seuraavanlaiseen lopputulokseen.
Kosteusvaurion aiheuttamat kulut (korjaukset, matkat, etc): 1.000,00€
Vuokralaisen hankinnnasta aiheutuvat kulut+tyhjät kuukaudet: 1.000.00€
Ikkuna- ja parvekeoviremontin kulut: 2.000,00€
Yhteensä 4.000,00€
Näiden laskelmien perusteella asunnon hinnasta voi siis suoraan laskea 4000€ pois ennen kuin pyyntihinnasta (32.000€) on tingitty euroakaan pois. Eli aika reilu hinnanalennus pitäisi saada jotta homma kannattaisi. Käypä vuokra asunnosta olisi 300,00€/kk, eli ihan kohtuulliseen vuokratuottoon sijoituksella pääsisi. Mutta sitten tulevat vielä sijaintiin liittyvät tekijät. Kävin mökkikuntani nettisivuilla ja saamani tiedot olivat hieman latistavia, kunnan asukasmäärät ovat laskeneet 1960-luvulta saakka eikä kierteelle ole loppua näkyvissä. En siis usko että asunnolle voi laskea lainkaan hinnannousua, pikemminkin hinnanlasku näyttää todennäköisemmältä.
Summa summarum, kaikki faktat yhteen vedettyäni, tein päätöksen olla tarttumatta tähän tilaisuuteen. Mielestäni tämän junan kyytiin ei kannata hypätä nyt, ja mikäli tilanne muuttuu, pääsee kyytiin myöhemminkin. Eli jatkan asuntosijoittamista edelleenkin vain itseäni fyysisesti lähellä olevilla alueilla, oman ohjeeni mukaisesti.
torstai 10. kesäkuuta 2010
Sijainti, sijainti, sijainti! Vai josko sittenkin...
Blogi on ollut tauolla jonkin aikaa, johtuen elämäntilanteellisista muutoksista, jotka rajoittivat netissä käytettävissä olevaa aikaa. Mutta nyt ollaan taas takaisin onlinessa..!
Blogisti on nyt vakavasti miettimässä oman kultaisen sääntönsä rikkomista. Eli sijainti, sijainti, sijainti-kohdan täydellistä unohtamista. Olen löytänyt mökkipaikkakuntani (pienehkö maalaispitäjä viiden tunnin ajomatkan päässä Helsingistä) kuntakeskuksesta pienen yksiön jonka hyvä kunto ja esimerkillisesti hoidettu taloyhtiö houkuttavat minua suuresti, ja olenkin nyt sopimassa näyttöä kyseisestä kohteesta viikonlopuksi. Hintataso kyseisellä paikkakunnalla on sitä tasoa, että Helsingistä ei tämän kohteen hinnalla saa edes autotalliosaketta! Olen mielessäni pähkäillyt asiaa ja todennut että asiaa kannattaa lähestyä perinteisen SWOT-analyysin kautta, eli kylmästi listaamalla sijoitukseen liittyvät vahvuudet, heikkoudet, mahdollisuudet ja uhat.
Vahvuudet:
- Edullinen hinta verrattuna PKS-hintatasoon
- Hyvin hoidettu taloyhtiö ja (ainakin kuvien perusteella) siistikuntoinen asunto
- Asunto on valmiiksi vuokrattu
- Asunnon vuokratuotto (toteutuneesta ostohinnasta riippuen n.8,25%-9%)
- Kyseinen kunta on kohtuullisen vireä, vaikkakin sijaitsee muuttotappioalueella
Heikkoudet:
- Asunnon hinnannousupotentiaali heikkoa
- En pääse itse vaikuttamaan nykyisen vuokralaisen valintaan
Mahdollisuudet:
- Viime päivien talousuutisten mukaan, eräs iso yritys on laajentamassa toimintaansa paikkakunnalla ja näin ollen kunnan taloudellinen aktiviteetti on nousemassa, joten asuntojen hinnoissa voisi olla jopa pientä nousuvaraa.
- Tasainen vuokratulo
- Asunnon hoitoon liittyviä asioita voi hoitaa mökkimatkojen yhteydessä
Uhat:
- Mahdollisissa ongelmatilanteissa vuokralaisen kanssa asioiden hoito on vaikeampaa etäisyyden vuoksi.
- Mikäli nykyinen vuokralainen lähtee pois, uuden hankkiminen kestää mahdollisesti paljon kauemmin kuin mitä se kestäisi Helsingissä.
- Mahdolliset tulevat remontit
Kuten näkyy, ainakin toistaiseksi, pikaisen SWOTin mukaan vahvuuksia-sarakkeeseen tuli eniten merkintöjä. Mikäli näin ei olisi, en edes harkitsisi kyseisen asunnon ostoa. Täytyy siis jatkaa pohdintaa ja tehdä laskelmia.
Blogisti on nyt vakavasti miettimässä oman kultaisen sääntönsä rikkomista. Eli sijainti, sijainti, sijainti-kohdan täydellistä unohtamista. Olen löytänyt mökkipaikkakuntani (pienehkö maalaispitäjä viiden tunnin ajomatkan päässä Helsingistä) kuntakeskuksesta pienen yksiön jonka hyvä kunto ja esimerkillisesti hoidettu taloyhtiö houkuttavat minua suuresti, ja olenkin nyt sopimassa näyttöä kyseisestä kohteesta viikonlopuksi. Hintataso kyseisellä paikkakunnalla on sitä tasoa, että Helsingistä ei tämän kohteen hinnalla saa edes autotalliosaketta! Olen mielessäni pähkäillyt asiaa ja todennut että asiaa kannattaa lähestyä perinteisen SWOT-analyysin kautta, eli kylmästi listaamalla sijoitukseen liittyvät vahvuudet, heikkoudet, mahdollisuudet ja uhat.
Vahvuudet:
- Edullinen hinta verrattuna PKS-hintatasoon
- Hyvin hoidettu taloyhtiö ja (ainakin kuvien perusteella) siistikuntoinen asunto
- Asunto on valmiiksi vuokrattu
- Asunnon vuokratuotto (toteutuneesta ostohinnasta riippuen n.8,25%-9%)
- Kyseinen kunta on kohtuullisen vireä, vaikkakin sijaitsee muuttotappioalueella
Heikkoudet:
- Asunnon hinnannousupotentiaali heikkoa
- En pääse itse vaikuttamaan nykyisen vuokralaisen valintaan
Mahdollisuudet:
- Viime päivien talousuutisten mukaan, eräs iso yritys on laajentamassa toimintaansa paikkakunnalla ja näin ollen kunnan taloudellinen aktiviteetti on nousemassa, joten asuntojen hinnoissa voisi olla jopa pientä nousuvaraa.
- Tasainen vuokratulo
- Asunnon hoitoon liittyviä asioita voi hoitaa mökkimatkojen yhteydessä
Uhat:
- Mahdollisissa ongelmatilanteissa vuokralaisen kanssa asioiden hoito on vaikeampaa etäisyyden vuoksi.
- Mikäli nykyinen vuokralainen lähtee pois, uuden hankkiminen kestää mahdollisesti paljon kauemmin kuin mitä se kestäisi Helsingissä.
- Mahdolliset tulevat remontit
Kuten näkyy, ainakin toistaiseksi, pikaisen SWOTin mukaan vahvuuksia-sarakkeeseen tuli eniten merkintöjä. Mikäli näin ei olisi, en edes harkitsisi kyseisen asunnon ostoa. Täytyy siis jatkaa pohdintaa ja tehdä laskelmia.
Tilaa:
Blogitekstit (Atom)